洛杉矶住宅市场分析

美元理财

如今中国经济已进入转型时期,负利率时代到来,人民币贬值,股市震荡,市场理财产品收入降低等原因; 中国很多中高净值人群为了规避风险投资,已逐渐将资产布局海外房地产市场。中国对海外地产投资置业情况如图1所示:

 

美国,作为全球房地产产业最成熟的国家之一,因其房地产市场数据的透明和严格的监管,每年都吸引着数以万计的海外投资者。

洛杉矶是加利福尼亚州最繁荣的住宅房地产市场之一,2016年,洛杉矶房地产市场保持持续增长,房价中位数上涨至$458,900,是美国的房价中位数$215,767的两倍以上。洛杉矶的经济增长和失业率下降速度都快于美国整体水平,支撑洛杉矶房地产市场的快速发展。

一、 洛杉矶区域概况:洛杉矶地区位于美国西海岸,人口约占加州一半,

拥有世界级的港口和机场,是美国的科技、教育、娱乐和旅游城市。2016年新增就业人数预计将达到73000。人口已接近规划可容纳人口量。

1. 人口现状:

洛杉矶五郡共有约2750万人口,约占整个加州人口的一半。洛杉矶以约380万人口居美国第二。其中,约40%为西裔,30%为白人,20%亚裔,10%非裔,文化多样。该地区的居民普遍都受过良好的教育,超过20%以上的居民拥有学士学位或以上的学历。

2. 经济现状:

洛杉矶地区是加州最大的经济中心,产值占到加州的1/3。各大都会实际

GDP排名中仅次于纽约,2014年超过7976亿美元。洛杉矶地区是加州最大的经济中心,占加州劳动力市场的30%,产值为加州的1/3,占加州零售和批发量的25%以上。高科技产业研发中心,制造业、高等教育、文化产业发达,知名的好莱坞坐落于此。旅游娱乐业发达,每年游客均超过4000万人次,2010年为3920万人,游客消费310亿美元。基础设施发达交通便捷,共有6大机场、3个港口、2条铁路线以及四通八达的高速公路。

3. 家庭收入:

2014年洛杉矶的人均个人收入为49,400美元。在全美排名第十七,高于

全美46049美元7%。2014年洛杉矶的人均个人收入同比增长3.8%。2004年至2014年的个人收入水平综合年均增长率为3.5%,而全美和加州的水平皆为3.0%。

二、 2016年洛杉矶房地产市场介绍

洛杉矶地区的房地产市场具有十三个重要市场板块。具体展示如2.1所示:

 

加州房地产市场恢复迅速,逐渐达到黄金发展期水平,房价长期大幅超过美国平均水平。

加州房屋购房量自2015年来呈上升趋势,购房量超过40万套,未来房地产市场将进一步扩张。

    洛杉矶平均房价超过加州平均水平,需求市场巨大,新房供给明显不足。

洛杉矶人均收入水平较好,于全美所有城市中排名17,住房支付能力长期超过50%基准线。

 

 

 

· 当前房价中位数: $458,000

· 过去一年房价上涨比率:6.3%(全国上涨了6.1%)

· 过去三年房价上涨比率:32.85%

· 失业率: 4.8%

· 过去一年就业增长率: 2.6%

· 人口数: 1330万

· 家庭平均收入: $58,860

市场供不应求:

2017年春季,美国住宅市场上的在售项目非常稀缺,在中部城市普遍出现,这使得房价被推高,也让全美的购房者陷入焦虑。

目前市场上的新增供应极少,新开工量明显低于危机前水平,且开发商专注于开发高端项目并不符合普通居民的需求。

根据美国专业住宅机构Trulia的分析:今年的前三个月,市场上在售住宅的数量创历史新低。2017年一季度,住宅售价同比增长6.9%,是自2014年5月以来的最高增长,且销售速度创自2010年以来的同期新高。

洛杉矶市平均销售中位数位$720,000。洛杉矶市平均每平方英尺的价格为$578。

Small Lots的出现:洛杉矶人口密度过高,土地稀缺,催生小地块别墅的发展:根据有关研究,洛杉矶城区 92%的土地面积已经被开发殆尽,在当前模式下难以容纳众多的城市居民,房地产市场正朝着更加小巧化、密集化的方向发展。

洛杉矶市现今缺少新建的别墅住宅项目,原本的供给已经不能满足需求。

  

洛杉矶房屋拥有率低:

洛杉矶大都市区的房屋拥有率仅为46.5%,在整个加州地区处于最低水平,也低于美国的平均水平62.9%,并且近年来呈下降趋势。

洛杉矶房价的上涨以及千禧一代较强的租房意愿共同拉低了洛杉矶都市区的房屋拥有率。

对于大部分人来说,在洛杉矶购买住房是一件非常困难的事情。2016年,洛杉矶仅有27%的家庭有能力购买一套中位数价格的住房,而对于第一次购买住房的人群来说,平均需要花费其全部收入的88%才能购买一套简易房。

很长一段时间,洛杉矶本地人都会纠结于购买Echo Park附近80万美元的住房还是购买洛杉矶东北部60万美元的住房。洛杉矶房屋拥有情况如图1.3所示:

三、 洛杉矶小地块别墅住宅(Small Lots)市场介绍:

1. Small Lots由来:

由于洛杉矶市近20多年饱和率居高不下以及城市中心地区的房屋短缺问题日渐严重,市政府土地利用不足,市政府终于在2006年颁布“小地块分割开发管理条例”。此条例允许并鼓励开发商在市区的公寓住宅用地、商业用地上开发高密度独立住宅。通过减少对独栋住宅建筑面积、建筑退界等要求,使市区的土地和得到充分利用。

由于洛杉矶市区内极度缺乏可供开发新住宅的大块土地,小地块别墅住宅开发应运而生。小地块别墅住宅充分利用都市里可用小地块进行开发、分割、改造,将成为未来开发趋势。小地块别墅有效地填补了传统独栋别墅与散售公寓间的缺口,致力打造精致、时尚、价格合理的新产品。

2. Small Lots的优势:

· 居民的购买力要求较低,具有价格优势,可以提升居民的房屋拥有率。

· 土地所有权和建筑所有权均归业主所有,相比传统的独栋别墅,small lots的占地面积较小,具有较大的成本优势,对购买者而言,small lots意味着较低的购买价格。

· 相比传统的公寓项目(condo),small lots不存在需要定期维护的公共区域,因此不需要给业主协会(homeowners’ association)缴纳管理费,可以每月节省$250到$750左右的管理费用

· 传统的公寓项目面临较高的施工责任风险,从而业主协会需要缴纳较多的保险费用,分摊到每户大约需要$20,000,而small lots不需要组建业主协会,从而避免了承担这部分额外的保险费用

· 传统的公寓项目面临较高的施工责任风险,从而业主协会需要缴纳较多的保险费用,分摊到每户大约需要$20,000,而小地块别墅不需要组建业主协会,从而避免了承担这部分额外的保险费用。

 

 

图3.2洛杉矶不同类别别墅比较

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