多伦多VS温哥华,同样15%的海外买家税,历史会否重演?

多伦多海外买家税

去年8月份,温哥华向海外买房征收15%的买家税,杀了很多人一个措手不及,温哥华房产的销量也随之下滑,而就在前几天,加拿大另外一个房产投资热门城市多伦多追随了温哥华的脚步:安省计划向所有多伦多及附近地区的海外人士征收海外买家投机税。除了限制投机、限制房产经纪规范行为之外,还对租房市场进行了规范。

同时出台的条例共有16条之多,整合在一起被称为“Ontario’s Fair Housing Plan”。其中,最受到关注的一条就是,安省计划向所有多伦多及附近地区的海外人士征收15%的房屋转让附加税。如果立法通过,新政将在4月21日实施。涉及范围覆盖了整个大多伦多地区,还包括了其他诸如汉密尔顿等地区。

15%?海外买家?似乎很熟悉,还记得2016大明湖畔的温哥华么?

BC省在去年8月向温哥华地区征收15%的海外买家附加税。而安省的政策,基本相当于BC省的翻版。

不过实际上,安省政策还很多方面与BC省的15%海外买家附加税还是存在区别的。主要是以下几点:

1、出台时机

BC省:由于库存不足,销量、房价都已经停止趋势

温哥华7月末公布海外买家附加税,8月2日正式生效。但在2016年5月左右,温哥华房价已经接近了高点。销售量也开始下降。

安省:房价上升期刚刚开始

多伦多地产局上个月的数据显示,多伦多的平均房屋售价已经相比去年同期增长了超过30%。惊人的增长甚至超过了2016年温哥华的状态。同时,3月的销售量数据也超过了2016年。

2、搭配政策

BC省:海外买家附加税单独出台

BC省最早是出台了一系列规范化地产经纪运营模式的政策。随后政府在8月2日出台的15%附加税是在7月底突然公布,在之后数个月之久,温哥华市才出台了有一些关系的空屋税。

安省:搭配共15条其他相关政策,共同控制房市

除了15%附加税之外,空屋税、倒卖楼花限制、规范房产经纪规则等政策同时出台。多项政策同时出台,至少从冲击力上,要比BC省大一些。

3、市场特性

BC省:

整个BC省人口才不过200多万,房源数量比多伦多少很多。且大部分房源都是独立屋。公寓数量相对较少。根据2016年最新统计的数据,BC省仅有5%左右的海外买家。而在新政出台、大量买家赶着完成置业的情况下,海外买家比例也仅仅增长至10%。

安省:

光多伦多地区就有600万人口。房源主要以公寓为主,独立屋相对比例较少。安省最近统计的数据,海外买家占到10%左右。平均数比BC省多,其中就包括了大量主要消费公寓、且没有当地公民或移民身份的人士。

比较下来,两个省的政策最终的结果也有可能不同。

BC省政策在前,安省政策在后。BC省去年15%这个新税制一鸣惊人,不管实际结果如何,加拿大第一个实施类似政策这个问题本身就已经产生了对市场情绪的冲击。但安省在BC出台政策之后,就已经给市场打过“预防针”。最近几天几位加拿大三级政府大佬们开会之前,就已经传出政策可能会出台的消息。这些都让安省的政策冲击力弱一些。

安省受影响群体更大。考虑到人口基数、结构上的差异,安省受到新政影响的人数将会更多。而参考BC省的情况,公寓、楼花等受到新政影响最大。多伦多相比温哥华公寓更多的特性又进一步放大了受影响人群。尽管很多人可能预计到政府可能出台类似政策,但毕竟会存在很大一部分心存侥幸结果被新政逮个正着的人。

多伦多房地产市场库存问题同步将得到一定解决。BC省库存的问题在政策出台之后并没有得到解决。而安省在这个问题上同步出台了相关政策,从供给和需求两方面控制房市。对于近期火爆的多伦多房价来说,安省的政策理论上更有实际效果一些。

安省新政是加拿大联邦、省、市三级政府共同讨论得出的结果。

加拿大联邦政府方面一直希望冷却多温两市房地产市场,但联邦缺乏对房市的直接管控,只能从利率角度隔山打牛。BC省的政策也是由省政府单独出击,联邦和市政府的协同作战并不太配合。但安省的新政标志着加拿大三级政府对于抑制多伦多房市的决心。

总结:

对于多伦多,新政不管怎么说,对房价涨势都是一个直接的控制措施。预计多伦多房价的增长、销售量的攀升将必定受到影响。但考虑到BC省15%新政主要影响局限在市场情绪上,安省政策又有提前打了预防针,实际的效果可能还是会小一些。

对于温哥华,首先我们可以比较不厚道地偷偷乐一下:终于有人和我们做伴儿了。但同时,我们需要考虑一个问题:多伦多也有15%了,那是不是买房的人又要回到温哥华了?

另外一个可供参考的来自地球另一边的例子:悉尼和墨尔本在2015年和2016年,由于房价增长接近15%,先后推出了针对海外买家的限制政策。但最终,2016年两个城市房价增长仍然仅仅回到10%左右。相似的地方不少,但历史也并不一定重演。多伦多和温哥华的房市最后怎么发展,都还是未知数。

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