未来5年英国伦敦写字楼需增加580万平方

伦敦写字楼投资

伦敦写字楼未来走势

脱欧公投使得伦敦商业陷入了长期的不确定性中。但在未来两年里还需要作出正确的商业决策,第一太平戴维斯(Savills)认为,随着企业需求的变化,短期内伦敦将面临办公产所短缺。

目前伦敦市中心写字楼租金创下历史新高,市郊地产开始受到关注,能够提供更灵活且价格更实惠的办公场所,以满足伦敦的动态增长。

伦敦33个区未来5年的就业预测显示,办公场所的需求还将继续增加,但活跃买家和热门地点有所变化。例如,根据预测,Tower Hamlets区的艺术和娱乐行业就业率在未来5年将上升11%,但该行业在Hammersmith和Fulham的就业率增幅或只有6%。这反应出伦敦各地区不同地理位置市场情况也各不相同。

办公场所需求增加

伦敦市内三大关键行业预计将增加7.2万个工作岗位,包括艺术、娱乐、金融、商业服务以及信息通讯等行业,相比之下伦敦市郊增加的岗位数量约为2万个。在平均就业密度下,相当于伦敦市内在未来5年需要增加580万平方英尺的写字楼面积,而伦敦市郊共需增加160万平方英尺。所以,伦敦能提供这么多办公用地吗?

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除金融城和西区之外,伦敦市内未来五年计划增加320万平方英尺的办公室面积,而外伦敦则只有70.7万平方英尺。由此可见伦敦内外办公用地供需缺口的巨大。一方面原因是开发商对于伦敦市中心高昂租金的考量,另一方面则是政府通过特许开发权(Permitted Development Rights)允许将部分写字楼改为住宅。据估计,过去3年伦敦至少有300万平方英尺的写字楼被改造。

满足当地需求

外伦敦部分地区缺乏供给对一些房东和开发商而言反倒是好消息,Croydon, Wimbledon和Ealing等地区的房租因此水涨船高,甚至某些市场的A级租金上涨高达40%。许多业主纷纷搬离伦敦市中心。对他们而言,外伦敦的租金仍相对低廉。但这对当地居民和新兴公司而言就是坏消息了。

第一太平戴维斯认为,为了确保伦敦未来的发展,房东、开发商和策划者必须确保全面提升楼盘质量和性价比,同时办公楼必须租有所用。尽管目前伦敦市中心的写字楼租金有所下降,但这里仍然是全世界最昂贵的办公地,因此企业会继续选择外迁,或采用轴辐模式(hub-and-spoke model)。

通勤极限

能获得成功的地点不仅仅是需要办公楼或住宅的其中之一,而是要两者兼顾。由于市中心房价飞涨,伦敦的通勤者通勤距离更长,时间越来越久,价格也越来越贵。那么今后理想的办公楼地点应该设在哪里?

当然,金融城和西区市场依旧非常重要,问题在于今后区域内办公网络的规模如何。企业能否在大伦敦各地区设置较小的办公场所?

根据第一太平戴维斯和BCO的“员工想要什么”(What Workers Want )调查,伦敦50%的通勤者单程通勤时间约为46-90分钟,而英国其他地区花费同样时间通勤的人数比例只占22%。

此外,有29%的伦敦白领迫切希望改变“通勤距离过长”的现状,对此英国其他地区只占21%。对雇员来说,通勤时间最短的办公地点最具吸引力,随着交通基础设施的改善,外伦敦地区完全能够做到这一点。

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