深度剖析墨尔本房产市场现状

 墨尔本在澳洲房产市场中有着举足轻重的位置,与此同时,墨尔本也是未来全球地产市场中的一颗新星。近期,报告发布机构列出了地产增值最有潜力的12座城市,墨尔本获封全球第二最有地产增值潜力城市。

 在这12座城市里,都突显出许多无法用金钱来衡量的增值因素,如:气候环境、生活品质、政府规划、经济基础、技术产业、增值潜力等。很明显,从以上因素来说,墨尔本的房地产市场极具增值潜力。

 那么墨尔本的房地产投资市场又有着怎样的特点呢?今天小编就给大家详细介绍一下。

一、墨尔本的行政区划

墨尔本位于澳大利亚的东南部,是个港口城市,总面积8831平方公里。广义来说,墨尔本包括以上所说的墨尔本中心区和另外几百个郊区(suburbs)组成的大墨尔本地区(MetropolitanMelbourne),也就是现在一般所说的人口430万(2013年)、面积8831平方公里的墨尔本。

狭义来说,墨尔本指的是墨尔本市中心区(City of Melbourne),其行政区划包括以下10个区域。

墨尔本市中心商业区(Melbourne CBD)--商业最繁华的地方

东墨尔本(East Melbourne)

西墨尔本(West Melbourne)

北墨尔本(North Melbourne)

帕克维尔(Parkville)--著名高等学府墨尔本大学所在的地方

卡尔顿(Carlton)-- 意大利餐馆和咖啡厅林立的地方

南亚拉(South Yarra)-- 时尚服饰精品名店林立的地方

圣基达路两旁区域(St Kilda Road)

南岸区(South Bank)--皇冠娱乐中心所在的地方

旧码头区(Docklands)--这原来是个旧码头,后来发展成商住区,2007年并入墨尔本中心区

10个区域中,CBD是商业最为繁华的区域。墨尔本的中心大街西面的Spencer大街、沿着亚拉河的Flinders大街、、排列着州议会厅、财政大厦等宏伟建筑的Spring大街和北面的维多利亚大街围成了一个约2平方公里的四方形,这个棋盘式的区域,就是墨尔本CBD。Carlton、South Bank、Docklands等区域都是与墨尔本CBD直接接壤的区域。

二、墨尔本的房产市场动态

CoreLogic RP Data最新数据显示,在截止至2015年6月30日的过去12个月里,澳洲房价整体上涨9.8%,房屋中间价达到565000澳元。其中,墨尔本房价劲涨10.2%,中间价为560000澳元。

此外,包括首府城市在内的全国房屋去化时间为37天,墨尔本的去化时间则更短,为32天。去化时间短说明房产销售好,房产市场火爆,是典型的卖方市场。

三、墨尔本房产投资前景广阔

1、人口增长快

根据维州政府出台的《墨尔本规划》(Plan Melbourne)显示,墨尔本在过去10年间,是整个澳大利亚首府城市中人口增长最快的。未来二三十年,墨尔本将超过悉尼,成为澳大利亚最大城市。至2051年,墨尔本人口将会从2013年的430万一举跃升为770万人口。下图为维州政府作出的初步估算。

2、经济走势好

墨尔本所在维多利亚州被称为是“澳洲第二大经济支柱”,生产总值占澳洲国内生产总值(GDP)的四分之一。维州仅占全澳土地的3%,但却承担了24%的澳洲经济活动。

根据维州政府出台的《墨尔本规划》(Plan Melbourne)显示,目前,墨尔本各大城区的就业岗位已达200万,在CBD、Docklands 和 Southbank 的就业岗位总和共占其中14%, 并且五分之一的就业岗位都集中在墨尔本市中心区。在2012年,墨尔本市中心区创造了墨尔本经济总产值的29%,从2010年的22%提升。随着人口的增长,例如服务业、医疗保健业和零售业也在增长。随着2051年墨尔本人口增至770万,将新增至少170万个就业岗位。

根据维州政府出台的《墨尔本规划》(Plan Melbourne )显示,未来,狭义的墨尔本,包括墨尔本中心城区,预计将成为澳大利亚最大的就业中心,就业岗位从2011年的43.5万个,上升到2031年的90万个。

3、房屋需求高

维州规划厅长Matthew Guy认为,维州政府面临的挑战在于为所有选择定居的人们提供住房。为了实现这一点,政府将加快土地的释放速度,促进次发达地区的发展,并进行城区改造。但是其他业内人士表示,墨尔本的房屋供需矛盾将长期存在。根据有记录的数据显示,自1990年以来,墨尔本的平均房价翻了两番。这表明“不断扩展版图并未解决住宅承受能力”这一问题。

《墨尔本规划》(Plan Melbourne )中还提到,从2013年至2015年,墨尔本至少需要新建157万套房屋来应对人口增长需求。其中仅31万将位于墨尔本中心城区附近,数量十分有限。

我们可以看出的是,经济的高速增长,居民由于就业、低利率以及收入增多,就会对未来产生良好预期,对增量住房市场的需求也会大幅提高,房地产市场会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。

由此可见,墨尔本的房地产投资市场不仅是在当下,即使是在未来的一段时间内,也会呈现出良好的趋势,现在也是进行墨尔本房地产投资的好时机。


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