走进教育名城•波士顿

波士顿(Boston)是美国马萨诸塞州的首府和最大城市,也是新英格兰地区的最大城市。波士顿是美国东北部高等教育和医疗保健的中心,是全美人口受教育程度最高的城市,有“美国雅典”之美誉。

当地出众的教育资源也兴旺了当地的经济,大量的知名企业入驻波士顿城。来波士顿购房的中国人更是看好了当地的学区房,一掷千金。据美国权威机构Zillow统计,2015年一年间,波士顿房价增长为9.9%,房价中数达$478000美元,而且仍然呈上涨趋势,市场很热。

 

下图为波士顿房价增长及市场温度

 

下图为波士顿房价

 

作为著名的学区房,随着市场需求的增加,最近五年波士顿房屋租金上涨也很大,且2016年仍呈高速上涨态势,2015年平均租金达$2,516美元,而整个美国市场均价仅为$1380,为美国市场均价的两倍。国内有子女的家庭一向将孩子的教育放在首位,随着国内经济的发展,波士顿的学区房将依旧抢手。

下图为波士顿房屋租金

 

根据美国权威网站Zillow数据,我们来仔细分析一下投资波士顿房产的实际收入。

举个例子,某投资者购买了波士顿在房价中数478000美元价位的一套房子,按年上涨趋势9.9%算,房价收入为478000*9.9%,约为47500美元,若投资者将房屋以每月房租2516美元租出去了,一年收入为2516*12,约为30000美元。按州房产税率1.25%算,每年需扣除扣除房产税等开支478000*1.25%,约为6000美元。

房价收入:478000*9.90%= 47322美元

房租收入:2516  *  12  = 30192美元

房 产 税:478000*1.25%= 5975美元

年租房投资收入:47322+30192-5975= 71539美元

总体算来,扣除房产税之后,此投资者2015年一年收入可以达到71539美元,约合人民币47万。

除了投资收入,周边环境、城市概况等,也是重要的投资参考。

波士顿投资优势分析

教育

波士顿以大学闻名,波士顿大都会拥有450万人口,是全美人口受教育程度最高的城市。波士顿被誉为“美国雅典”,在波士顿大都会区拥有超过100所大学,有超过25万名大学生在此深造。

“波士顿五大名校”:哈佛大学,麻省理工学院,塔夫茨大学,布兰迪斯大学,波士顿大学。

波士顿还拥有美国最好的大城市学校系统,也是美国最古老公立学校系统,包括145所学校,为幼儿园到12年级所有学生提供优质教育。该系统毕业率达到82%。

综合来说,波士顿是全美最佳的教育投资城市。

医疗

波士顿有世界知名的医学研究中心的支撑,因此,波士顿因其卓越的医疗服务享有盛誉,麻省总医院等医院在疾病治疗和医疗创新方面在全美国领先。波士顿也是美国东北部高等教育和医疗保健的中心。

图为波士顿医疗中心

交通

波士顿是美国地铁的发源地,波士顿地铁是美国第一个地下快速运输系统。现今65.5公里长,因此波士顿的一些大学和主要景点都在波士顿地铁的运行区域。

    洛根国际机场

文化

Hatch Shell 露天表演台,波士顿交响乐团,邦克山,老北教堂,波士顿图书馆,约翰肯尼迪图书馆,唐人街(美国第三大华人聚集地),自由之路,长2.5千米,涵盖十余个景点的旅游路线。

波士顿投资区域分析

首先我们还是要科普一下“波士顿”的概念。广义上的波士顿包含了Cambridge,Malden等区域,因此当我们说波士顿汇集了全美最优秀的几所大学时,这里的波士顿实际指的是整个大波士顿地区。

 

接下来我们将着重介绍几个大波士顿地区常见的购房区Boston, Somerville, Malden, Cambridge和Brookline。

Boston(波士顿)热门区域有South End,Back Bay等。

Boston的South End离China Town挺近,环境还不错,亚洲人比例极高,安全系数好。

Back Bay是波士顿最享盛誉的地段,其建筑风格独特,反映了典型的19世纪波士顿文化风貌。北部紧邻Charles River,春夏秋向Charles River远眺,白帆点点,风景这边独好。周末沿着河边的小径或散步或慢跑,感觉直逼西湖苏堤。南部紧贴城市公园,是和大自然亲密接触的好地方。这一区域也是shopping, dining, cultural and nightlife的好地方。绿线经过,上班交通便利,所以这里的居民主要以年轻的上班族和少数学生为主。

下图为波士顿房价中位数

 

SOMERVILLE(萨默维尔):这一区域的亚洲人比例大概在10%左右,餐馆很多,很不错。Cambridge和Somerville交接的Beacon St(灯塔街)的哈佛段住了大量的哈佛学生。总体来说Somerville的西部要比东部安全一些。这一区域较为常见的犯罪为车辆盗窃。

下图为萨默维尔房价数

 

MALDEN(莫尔登):附近有stop&shop和super88 两家大超市,步行可到。Malden一带住有不少的NEU中国学生,生活很方便,基本上什么都有。

图为莫尔登房价中位数

 

Cambridge(剑桥):也就是美国最著名的两所学校MIT和Harvard的所在地,与波士顿市区隔查尔斯河相对,拥有浓郁的文化氛围,古老的文化遗址,是座文化与历史积淀的厚重城市。剑桥镇有多个有名的广场,比如哈佛广场(Harvard Square),这个广场由麻省大道与哈佛大街的街角延伸出来,街道繁华,商业兴旺,书店可以说是全美比例最高。此外,咖啡店与美食餐馆,酒吧应有尽有,生活便利,景色宜人。

下图为剑桥房价中位数

 

Brookline(布鲁克林)这个区的环境和治安都非常好,房屋也比较新,距离各大高校并不远,房价比Cambridge略高。这一区域居住的学生以BC和BU的为主。Brookline给人的感觉就是一个环境优美的小镇,学区不错,还有不少环境优美的公园。Coolidge Corner是这一区域的商业中心,可以满足大家购物、吃饭和看电影等等日常生活需求。 Brookline可以算是Boston地区治安最好的区域之一。

下图为布鲁克林房价中位数

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