详解入手美国房市必知的银行屋法拍屋


  随着房市的日益火爆,越来越多人思考如何在如火如荼的房市投资分一杯羹。如果你想要投资房市,不知道银行屋和法拍屋你就out了。如果你打算入手房市,没有足够的知识储备可不行。

  概念需明确:法拍屋不是短售屋 法拍屋和短售屋有着本质区别

  短售屋:现在网上为了吸引买家往往写上pre-Forclosure,一提到法拍屋,人们就联想到价格便宜,其实仔细以了解其实就是短售屋的一种。短售屋是指屋主没有能力偿还贷款及其它房屋抵押的房贷总值,屋主经过和银行协商后考虑将此屋以略低的价格出售,以此偿还银行的损失。此时屋主仍然拥有这栋房子的产权,购买短售屋可以去看房,而且通常屋况也比较好,这是短售屋。

  法拍屋:如果房子通过短售屋的形式还是没有卖出去,或者屋主付不起贷款就直接走人了,像这样的情况,法院将房产以公开拍卖的方式卖掉。价格可以低于市场价一半,或者更多。法拍屋尽管不能看房,对房屋债务方面的情况也不是非常了解,基本上购买法拍屋就等于一场博弈。

  法拍屋存在的不确定因素:

  A.屋况通常不佳,可能买到后发现房子已经被严重破坏

  B.法拍屋一般情况下都在不是非常好的区,像法拉盛这样比较大热的地段,通常在short sale 的阶段就卖掉了。

  C. 房屋有欠款

  D.购买法拍屋不能贷款

  E. 过户时间长且非常难

  F.购买后有可能前屋主或者有无家可归的人霸占屋子,还要通过法律将他们驱赶。

  所以,购买法拍屋就好像是去赌场赌钱一样,你也不知道你拍到的房子究竟如何。

  适合投资法拍屋的人群

  1,有时间。因为想要购买法拍屋前期要做很多的功课,要熟悉市场,经常参加拍卖会。

  2,要有钱,因为法拍屋是不能贷款购买的,所以要有充足的资金。

  3,要有强大的心理承受能力:法拍屋可能会存在的一系列的问题,所以买到手后还有很多的后续事情要做。

  法拍流程:

  法拍要去法院,以纽约为例,纽约5大区每个区的法院都会定期举办法拍。在纽约除了节假日外,法院每周都会举办一次拍卖会,像布鲁克林是在每周四,皇后区在周五,有法拍,,基本上都是一周一次。关于法拍的房屋信息,有的时候网站上会有公示,有些没有的可以提前去法院查看近期法拍的房屋资料。所有人都可以参加拍卖会。

  第一步:先在法院网站上注册预约,交预约费。

  第二步:了解那些房子即将会参加法拍,可提前去做功课,去看看房子的区域和房子外部的屋况。

  第三步:由于拍卖会只接受现金和银行本票或汇票,所以竞标者一定要带着充足的资金去拍卖会。

  第四步:如果有自己满意的房子,在法拍的时候就可以举牌子参加法拍。

  第五步:得标后需要当庭支付标价10%的订金。

  第六步:在一个月内需缴纳其余的90%的房款。如果定期没交银行会没收全部订金。

  第七步:过户

  最后给个总结,就是法拍屋里因为有很多风险,所以基本上能够购买法拍屋的人一定要有非常丰富的房地产投资的常识,新手不要擅自购买。

  如果你决定购买法拍屋,需要提前做哪些功课?

  第一:先锁定想要购买房屋的区域,比如如果想在布鲁克林还是皇后区,不过法拍屋的区域肯定不会特别好,要清楚购买的用途,如果是投资要计算投资收入率。

  第二:要多去参加拍卖会,了解拍卖得一些流程,这个只是一个学习的过程,不要着急下手,之前所谓说到的想要购买法拍屋要有闲就体现在这里。

  第三,想要购买法拍屋,需要有一个强大的团队,避免单打独斗。需要一个优秀的地产经纪和地产律师,以及房屋修缮和装修的团队。

  什么是银行屋?法拍屋是指通过法律程序被拍卖的房子。法拍屋中80%是银行拥有的,主要是还不起贷款被法拍;15%是欠地税被法拍;5%是存在遗嘱问题或者个人欠款等原因被法拍。那这80%的银行拥有的被拍卖的房子,如果没有拍掉,就会被银行收回,就变成了银行屋。

  对银行屋的误解:法拍卖不掉银行才收回,房屋位置都很差

  其实这是一个误解,很多银行屋不是法拍没有拍掉,而是如果价格没有达到银行的理想价位,就被银行自己拍走了,变成了银行屋,其实这是一种银行止损的方式,并不是说没有人要。

  银行屋的类型包括商业与住宅,像co-op丶condo丶一家庭,多家庭都有。住宅型银行屋分两种:一种是ASIS(现状带住客销售),一种就是交空销售。

  现状带住客销售:银行为了早点将房子卖出收回成本,就按照房子的现状直接卖出,银行不负责维修房屋的一些破损,而且房东或者房客一般都还住在里面,买这个房子还要自己去驱逐房客。另外,这种销售方式是不允许进屋看房的,只能在房子的外围看一下。优势则是价格非常便宜,房屋状况比空置的要好一些,售价通常比市场价格便宜25%--35%以上。

  交空销售:空房卖的很快,多数人喜欢,空置房这个是可以进去看房的,有一个好处,能够看得见风险。假如你不懂装修,也可以找一个装修师傅去帮看看,这样就能够估算出买这个房子是否划算。

  购买银行屋和普通房子差别在哪?

  购买银行屋和普通房子的最大的差别就是,在购买银行屋的时候,需要交转让税,转让税是50万一下的交1.425%,50万以上的房子要交1.8%。这个钱是一定要交的省不了的。普通买卖的房子是卖家交。

  购买银行屋的时候,通常银行都会已经把这个房子的一些拖欠的贷款还有欠得地税还有水费等都付清了,但是有一笔欠款,银行是不负责的,就是房屋局的罚款,这个费用可以说99%的银行是不会付的。需要屋主自己承担。

  购买银行屋是否可以贷款?

  银行贷款有一个基本政策,就是房屋状况要达到基本居住条件才能发放贷款,要有流通的水丶电丶煤气,只要银行的估价师是可以进去估价的,才可以申请贷款,但是这样的情况非常少。

  不过,如果信用特别好,工资收入很高的,可以申请一种房屋装修方面的贷款,FHA203K 复原贷款,就是评估一下这个房子装修需要多少钱,然后选择贷款给你多少。不过这种贷款对收入和信用的要求特别高,还要求是首次买房者,所以不是所有人都能够贷到款。

  大多数银行屋都喜欢全现金置业,即便是有符合贷款标准的房子肯定也会被全现金的买家取代而抢走offer,因为同样的价格出售,银行肯定会优先考虑全现金的买家,这样的房子尽管屋况可能不是非常好,但是很多投资者还是非常感兴趣的,因为价格的确非常有优势。

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