美国买房:如何在房契上加上孩子的名字

  父母给孩子买房 ,美国通常有几种做法,下面我聊两种常见的,也是常被中國客户问到的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。只为帮助在美国买房的朋友了解一些当地常识。

  (做法1)房契上只写大人名字,死后留给孩子。

  (做法2)房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后,孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。

  (做法3)还有就是仅写孩子名字。在美欧,18岁以下未成年人无权签署任何法律文书,只能靠父母或监护人代理,当父母或代理人无法继续代理时,必须准备代理人“后备军”…… 所以问问律师就会了解这个方法有多麻烦!

  主要举例比較一下常用的(做法1)和(做法2):

  (1)房契上只写大人名字,死后留给孩子。

  您现在以个人名义买了80万的房子,三十年后您去世后孩子才继承,他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价(假设120万),如果他马上以120万卖掉房子,收入所得是零(120万 售價– 120 万计税底数= 0),不需付任何收入所得税 (capital gains tax)!

  (2)房契上同时写大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。

  您买了80万的房子,馬上就把孩子的名字同放在房契上,這在美國算作是贈予他一半产权,他的计税底数 (Tax Basis)会是您买价80万的一半,即40万。等三十年過去,您去世了,您那一半由他繼承,计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半,即60万。再加原先他受贈那一半的计税底数40万,總计税底数為100万。他若馬上以120萬賣房。收入所得是120万售價– 100万计税底数= 20万,他需要为这20万收入納税(如果这不是他的主要居所 primary residence)!

  可以看出,联权共有增加了孩子的納稅負擔。

  联权共有还有不少隐患——

  *** 如果将来有一天因某种原因你急用钱,非常需要卖掉这个房子。你肯定是非常癡爱自己的孩子,可谁也不能担保他也爱您愛得全无保留。万一他在這緊要關頭阻拦卖房,您可是一点办法也没有!

  *** 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,結果可能是他的合法繼承人和您一起擁有這個房產,

  有些時候這對您可能不是個好消息……

  *** 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,他的债权人creditors会来找您。

  *** 如果孩子有税务问题,会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。

  *** 如果孩子申请破产,即使您有一半产权,房子仍可能被强制卖出。

  *** 如果孩子被起诉承担车祸责任,受害人要求赔偿金额巨大时,房产也会被牵扯到。

  *** 而且,前面說過,和孩子联权共有房产在法律上算为您赠送一半房产给他,如果房价超过$26,000,您需申报联邦赠与税 gift tax。

  *** 联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。

  美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群,为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时,政府会调查申请人有没有通过转移财产,使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。

  听起来有点复杂。

  通俗一句話吧 ---大部分情况下,从税务和法律角度看,联权共有不太划算。


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