西班牙:“外国人”置业政策梳理分析

  继塞浦路斯葡萄牙希腊之后,西班牙也加入欧洲买房移民的行列。5月24日,西班牙副首相德桑塔玛利亚宣布,政府很可能将给予在西班牙购买价值50万欧元(约合395万元人民币)以上房产或认购200万欧元(约合1583万元人民币)以上国债的外国人以西班牙居留权。

  "西班牙投资移民法"初稿公布 政策相对保守

  从今年初就开始被热切关注的“西班牙投资移民法”终于有了新一步的动向,虽然最后的法律还没有正式出台,但是我们现在已经可以通过立法会颁布的移民法初稿中洞悉投资移民的大致方向。

  首先,投资移民法规定了两个大方向:一是购买不动产或购买国债的纯投资移民;二是创办企业,增加创业机会的移民。

  前者规定只要购买西班牙的国债超过200万欧元,或是在西班牙购买不动产超过50万欧元,就可以申请西班牙的“投资移民签证”,其配偶和十八岁以下的子女也享有同样的权利。

  后者所指的创办企业的移民类型。这类移民在这次公布的法律初稿里只是指出了大方向,没有公布任何细节。

  西班牙买房的优势和劣势

  优势:申根国家自由通行

  劣势:经济差房产税负重

  和葡萄牙一样,西班牙也是申根国家,持申根签证或是申根国有效证件可以在申根国间自由流动。也就是说,手握西班牙的居留权能畅游欧盟27国。

  根据申根国家的规定,必须先拿一个五年的临时居留,满五年后才能换永久居留。移民西班牙的劣势是西班牙工作难找、社会环境也不是那么好,如果不懂西班牙语,要想在那边生活得如鱼得水没那么容易。此外,专业人士提醒,买房移民西班牙,最大的风险除了西班牙摇摇欲坠的经济,还有高昂的房产税。

  根据欧盟统计局的标准,今年3月西班牙政府的负债达到9233亿欧元,这是一个相当高的负债率。西班牙目前有近100万套空余房产的压力,而且政府允许各地方政府于2012~2013年度将房产税提高4%~10%后,西班牙人面临沉重的缴税负担。

  由于需缴税,房子成为吸纳移民资金的无底洞。此外,房产作为一个资产,可能会缩水,因为西班牙的经济在欧洲算比较差,而且从目前看来,西班牙的经济增长想恢复到以前繁荣的时期还是比较困难的。

  还有一点,西班牙不允许临时居留的移民在当地工作,因此更适合老年人去当地养老。再加上,西班牙人民党拟修改移民法,要增加一项新的内容,即持有西班牙长期居留和庇护居留的移民,当涉嫌危害西班牙的公共安全时,西班牙政府有权利对牵涉到的移民进行驱逐。而在此之前,这些移民是受欧盟的国际法保护,不可被驱逐的。

  外国人在西班牙置业的问题汇总

  1、买房获得居留是什么性质的?有什么便利?和我们一般理解的入籍有什么区别?可以享有什么福利?是买房者本人获得居留还是配偶子女都可获得?

  获得居留为一年有效非盈利居住居留。可以免签进出申根国,可以在西班牙投资经营公司,居留一年到期后可以申请家庭团聚直系亲属,5年后可以更换长期(永久)居留,10年后可以入西班牙籍。

  和入籍不同,因为国籍不改变,单纯是获得居住权。

  未成年子女免费受教育。获得长期居留后可缴纳社保,全家可以享受免费医疗。

  一般建议第一次个人申请,一年后申请团聚,配偶和未成年子女都可获得居留。

  2、最低限度要买多少钱的房子才可以获得居留?

  没有最低限额。

  3、购房的费用是多少?如何计算面积?如何计算价格?拥有房产要否收税?多少?物业管理费和水电如何收?出租自有房产有什么税收或者费用?

  购房的税收、公证处费用、房产登记处的注册费用一般二手房为所购房价的10%左右,新房为房价的13%左右。面积二手房一般按实用面积计算,新房一般按建筑面积(包括健身房、泳池等公用设施)计算。每套房子都会有标出最后置业价格。

  业主每年要付地皮税,有些地区每年要付垃圾税。地皮税根据每套房产的地籍价值来估算,而地籍价值是由每个地区市政府来界定的,一般要参考土地的位置、界址、权属、质量、用途等等,往往大大低于房产的市值,而且每个地区都是不同的。

  西班牙境内的地皮税值在地籍价值的0.4%到1.3%,拿马德里市区来说,2012年地皮税价格为地籍价值的0.581%。垃圾税不是每个地区都收取,如果有收取一般金额也很少,马德里市区为例为地籍价值的0.046%。

  以马德里市区地籍价值70000欧元的房产来计算,每年要缴纳的地皮税和垃圾税分别为:

  70000X0.581%=460.70欧元

  70000X0.046%=32.20欧元

  物业管理费每个小区(大楼)都不一样,可以说是大相径庭,服务和公用设施与小区物业费成正比。家用水费为每m30.2871欧元左右;电费因为西班牙电力经销商很多,所以存在价格差异,中间价格大约在每KWH0.16欧元左右。

  我们还是来举个例子来让大家稍微有个概念,例如一个3口之家在居住在一个80平方的2房一厅的住房,正常用水用电的话,每个月水费应该在10到15欧元,每月电费应在30到50欧元。

  出租房产没有税收,但是需在年终个人总结税里作为个人收入申报,如果年收入高于税务局限定,需要交个人所得税。

  4、房产的产权有否年限?如何继承?置业、赠与有什么费用?

  产权没有年限,也就是说永久属于业主(及继承人)。置业卖方只需要付房屋增值税,增值税的计算方法也以地籍价值为基数来计算,具体计算方法为地籍价值X持有该处房产年数(从购房到卖房)X年百分率X30%,年百分率是由西班牙政府统一规定的,具体为:

  房屋持有时间 年百分率

  5年以下 3.7%

  5年-10年 3.5%

  10年到15年 3.1%

  15年到20年 2.8%

  超过20年的以20年来计算。我们还是以一套地籍价值为70000欧元的住房来计算。如果说是2011年4月买下,到2013年4月卖出,那么要付的增值税为:

  70000X2X3.7%X30%=1554欧元

  赠与和继承的税收问题相对比较复杂,不但与赠与和继承产业的价值高低有关,而且每个地区都不太一样,有些地区还会有税收折扣,解释起来冗长而不易懂,大致上讲一下。

  赠与税和遗产税的税率根据财产价值的高低在财产总值的7.65%到34%。

  西班牙赠与税收最优惠的大区是加纳利群岛和马德里大区:如果是赠与人与被赠与人是直系亲属(父母,子女,配偶或登记过的事实夫妻),赠与税可以获得99%的减免。

  而继承税在加纳利群岛、CANTABRIA、加泰罗尼亚、LARIOJA、马德里、CASTILLASLAMANCHA这几个大区,直系亲属间的继承都有99%到100%的减免。

  举例来说,某人在马德里地区有套市值360000欧元的房产,如果要赠送给他的儿子,那么赠与税为360000X20%=70731€,由于有99%的减免,所以最后只需要付707.31欧元。

  同样,如果该房产如果是由这个人的儿子来继承的话,遗产税同样也是707.31欧元。


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