居者有其屋 新加坡组屋制度名冠全球典范

  新加坡(新加坡精品房产)是一个面积只有700多平方公里、人口500多万的城市国家,历史上也曾有过大部分国民“买不起房”的痛苦经历,但他们通过修建组屋形式,实现了为绝大多数国民提供经济适用住房的目标。

新加坡组屋政策调控楼市 年轻人买房毫无压力

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  新加坡城市住宅分3大块,一块是有钱人的独立式洋房或联排式花园洋房,第二是私人公寓,第三是政府组屋。按照土地使用权分成三类:永久地契、999年、99年。组屋和部分房地产商开发的私人公寓是99年,有地的都是永久地契。新加坡政府规定很严格:只有新加坡公民或者能对新加坡做出特殊贡献的人才可以买到永久的房子。前几年李连杰买了这样的房子,2000多万新币。组屋相对便宜,新加坡近八成的家庭是居住在政府组屋(HDB)中。

  组合房屋,简称组屋,是由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房,最小的是一房式,最大的是六房式。新加坡的组屋制度始于1960年,当时,新加坡刚刚从英殖民统治下脱离,整个社会发展比较落后,政府财力有限,民众住房条件比较差。李光耀当时提出的口号是,要实现新加坡人“居者有其屋”。经过40多年的努力,组屋覆盖人群由1959年的8.8%提高到2010年的80%。2008年,新加坡“居者有其屋”计划获得联合国公共服务奖。可以说,在解决居民住房问题上,新加坡堪称全球范例。

  HDB的价格基本是在30万新币到70万新币之间,最贵的有近百万,最便宜的至少也要二十万,但都很罕见,99年产权。

  以笔者在新加坡购买的组屋为例,90平米实用面积,地段还不错,2010年中买的时候是57.6万新币,现价已经升至六十余万。2010年中买入的时候是五十多万,2004年前屋主从政府那边买新的时候只要30万不到。

  做为参考,新加坡大学毕业生月薪在3000新币左右。月薪3千,买个房子50万,听起来不便宜,但实际上新加坡年轻人买组屋基本是毫无压力的。

  新加坡政府是新组屋的唯一出售者,它彻底掌控了组屋价格定价权,新加坡政府可以随意根据它的经济需要制定组屋价格,要涨就涨,要跌就跌,这么些年下来手法已经非常娴熟。基本上,新加坡政府对组屋价格的政策是要保持稳定的低幅增长。一手价格每年10%左右,二手转售的价格波动则更大些。

  新加坡政府宣称组屋是新加坡家庭的最大财富,政府有义务保护新加坡人的这一财富。所以,新加坡年轻人买组屋面临的是这样的环境:尽快买一套自己的组屋,住几年后卖掉,赚上一笔。

  由于有新加坡政府的强力支撑,除非新加坡经济彻底崩溃,彻底垮台,否则购买组屋是件一本万利的事情;所以大部分人都是想要购买组屋的;所以,新加坡政府在购买政策方面做了相当多的限制。

  组屋是销售给家庭的,也就是说,单个年轻人不可以购买,年轻人要购买组屋的话,必须先结婚。有个新加坡笑话,说年轻人要求婚的时候,是跟对方说:“我们去买个组屋吧!”。要是找不到人结婚怎么办?等,等到年满35岁那么也可以买。

  每个家庭,只能购买一套组屋;要买第二套的话,必须先把现有一套卖掉;而且,下一套不可以直接跟政府买新的,只能从转售市场买,也就是说,必须付出更高的价格。

  除了必须是以“家庭”为单位购买组屋,购买组屋对家庭收入也有要求,必须是家庭人均月收入低于4千(近两年好像提高到了5千),才可以跟政府购买新组屋。

  一旦家庭人均收入超过额度,那么就不可以买新组屋,而只能从二手市场上购买组屋,或者是去买公寓,而公寓的价格比二手组屋至少贵一倍。因为组屋二手市场上的买家相对“有钱”些,所以,二手组屋会比一手的贵。

  新加坡政府对于低收入家庭购买组屋也有各种政策照顾,对于低收入家庭购买组屋,政府会根据具体情况最高可以白给4万新币的补贴。年轻人买组屋买得跟父母近也是政府考虑的情况!符合收入条件的年轻家庭,买新组屋跟父母做邻居,政府补贴1万新币。有这补贴,买个30万左右的组屋,首付基本就没问题了,三十年贷款,月供使用公积金就可以。

  也就是说,新加坡年轻人只要有正当工作,买房甚至可以不用掏一分钱(当然这是很极端的情况,不过确实有);然后,住几年年卖掉,还可以狠赚上一笔。

  组屋和私人房产市场分离 投资者也有增值空间

  独特的组屋制度决定了新加坡房产市场和其他市场的根本不同。虽然新加坡大多数人(80%)都住在组屋里,但是在组屋市场内投机的机会非常小。以前允许投资移民买房子,但这几年,中国、印度、越南、印度尼西亚有大批人到新加坡买房子,导致房价上升,这个趋势很难避免。

  房价冲击影响到组屋,因为组屋并不是跟私人房子的市场完全隔开,这是两块市场,中间有一块实际是相联系的,这就是组屋的二手市场,由于存在组屋的二手市场的价格,也使得二手市场价格跟着私人房子的价格逐步增加。

  但组屋说到底还是刚性需求,那么私人房产多少都带有点投机味道了。在新加坡居住的人赚钱之后只有两种:股市和私宅。华人对房产有特殊偏好的,加上政府对私宅的投机活动也远没有对组屋市场那么敏感,造成了私宅价格波动较大的局面。

  私人公寓的价格比组屋高是很自然的,因为它不受政府的限制,买多少个单位都可以,外国人购买也可以。但是要说私人公寓会向北京上海那样价格几倍的增长,则不太可能。因为那边的房产市场是一个整体,买家炒家全都在一个市场。新加坡则分为受保护的组屋市场和带有投机性质的私宅市场两部分。

  在新加坡购买私宅的有两种人:一种是占总人口20%的不符合购买组屋的富裕人士;另一种则是已拥有组屋人士,又拥有私人公寓(用来出租)的。后一种人有多少,数据无从得知,但是感觉身边这样的人不在少数。

  总结来说,新加坡组屋的价格仍会保持稳步上扬,但价格相对稳定。而私人公寓投机色彩很浓,目前价格也已经非常高,基本都要在千万左右,所以如何选择入市时机是考验投资者眼光的重要条件。


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