法国买房必知:目前的法国市场情况如何?

  法国房地产市场疲软,反映出其当下存在经济问题。法国房地产价格在萧条期迅速下跌,接着在2010年经历了短期回涨,之后又不断下降。过去两年间法国房地产价格以每年1-2%的幅度下跌。

  巴黎市区房价去年下跌3.8%,购房量大巴黎地区跌7%,巴黎市区跌13%——这样的数据打垮了巴黎房价长期坚挺“逆市坚挺”的深化。

  目前,法国房地产市场上房屋总数为2650万套(Z007年房屋统计数据公报),其中拥有自住住房的所有权人比例57%。在43%的租户中,24.7%承租私人房屋,18.6%承租公共房屋。

  法国房地产市场类型一. 自有产权住房市场

  法国自有产权人总量一直在增加,但比例低于欧洲大部分国家的水平。在过去的20年中,每10年增长2个百分点:1985年到1995年从53%增长到55%,1995年到2005年从55%增长到57%。其中1984年到1989年,从52.13%增长到54.85%,增长速度比较快,但1990年到1995年几乎停滞。

  法国房地产市场类型二. 租赁住房市场

  法国可供出租的私人产权住宅总量为650万套,承租人租住私人住宅的平均时间为40个月,这意味着每年进入市场可供出租的私人产权住宅为200万套左右。

  可供出租的公共产权住宅总量为490万套,承租人租住公共住宅的平均时间为10年至12年左右,这意味着每年进入市场可供出租的公共产权住宅为45万套左右。

  法国房地产市场房价现状——房地产价格

  (1) 新房置业价格。数据显示,20年来法国商品房和独立式住宅的价格变化情况主要可分三个阶段:1985年至1992年,商品房价格增长为51.1%,独立式住宅价格增长为60.2%。此后直到1997年,商品房和独立式住宅均属价格平稳期,基本没有上涨。自1998年起,价格开始明显上涨。从1997年第四季度到2006年第四季度,法国住房价格增幅达135%。

  (2) 二手房置业价格。数据显示,在1995年至1997年间,二手房价格稳定。从1997年至2000年,价格增幅稳定上涨,但每年不超过10%。从2000年至2004年,价格较快上涨。2001年增幅稍低为7.5%,2002年达10.3%,2003年达14.3%,2004年为15.4%。商品房价格上增长度明显高于独立式住宅,分别为37.3%和25.1%。2005年之后,二手房置业价格增幅开始回落到10%以下。

  法国房地产市场房价现状——家庭住房支付能力

  (1) 家庭住房抵押负债率:即年发放所有住房贷款总额与所有家庭年收入总额比。2006年底达49.5%,2005年底为45%,1998年底为30%。欧洲许多国家高于此数字,但这种比较还要考虑到每个国家住房抵押市场的差异。

  (2) 家庭还款比率:即家庭年还款总额(本金加利息)与家庭税前可自由支配收入比。其在逐年提高,1998年为21%,2006年则达到31%。


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