美国·波士顿置业置业详解 - 有路经纪人专访第一期

北京时间2015/05/25 12:20:00PM,坐标波士顿,蓄谋已久『有路专访』第一期揭幕,官方对波士顿华人经纪人Ms Ding进行了专访。

Ms Ding是思恩的创始人。作为团队的领头人, 她是一个经历丰富的投资者和投资顾问。 在创办思恩之前,她在投融资和上市的领域有10余年的经验。她作为投融资经理为中国很多企业在关键的成长阶段获得了宝贵的资金。 她帮助过的企业包括医药,IT,软件和汽车行业。 在她帮助厦门的畅丰车桥公司融资超过一亿美金之后,丁女士创办了思恩投资咨询公司。 她的事业前8年是帮助中国企业在海外融资,而后她把她的经验和关系网反过来为中国的企业和个人在海外购买资产。

Ms Ding在中国北方出生,在波士顿长大。她是哈佛大学东亚经济系的毕业生。 从17岁开始,她就已经开始在政府和商界活跃。她创办的公司曾经被时代周刊,波斯顿环球日报,波斯顿快讯和人物杂志报道。前任第一夫人,现任外交部长希拉里克林顿也曾接见并为授予她青年社会领导奖。Ms Ding持有麻省(哈佛和MIT所在地), 康州(耶鲁所在地)和加州(斯坦福和伯克利大学所在地)的房地产经纪人执照。

右一:Ms Ding

有路:当地买房人群中华人占比多少?

Ms Ding:  波士顿和加州比,华人还是相对少一些。 在加州我们的客户能达到50%是华人。 而在波士顿大概20%到30%左右是华人。 

有路:已购房华人都出于什么原因选择在当地购房?

Ms Ding:  大部分华人都是由于孩子在这里上大学和研究生而买大学周边的房子。 此外也有在大波士顿地区上初高中或私立学校的家长为了照顾孩子方便,再好的社区买别墅自己住。 但是也有相当一部分的客户为了投资而买一些入门价位的房屋做投资。 比如现在在市场上的开间,就在哈佛大学院子门口,绝对黄金地带,不到40平米,售价357,500美金, 大概2216500人民币, 但常年无空置器,现在的租客付1525美金,大概是9500人民币一个月。 物业费也只有171美金一个月包括水费和取暖费。 

有路:请介绍一下华人在当地都在那些区域买房(每个区域都有什么特点)?

Ms Ding:  华人在此分为我上面提到的自住和投资。 这两种基本都是以学校为目标分配在大致两个地区。波士顿市中心主要集中在:哈佛,MIT,东北大学和波士顿大学周边的公寓;因为这些地区是靠近市区都通地铁,土地紧张,独栋别墅非常少。

那么在郊区的人群通常集中在Lexington(莱克星顿), Wellesley(威尔斯利), Brookline(布鲁克兰)。这些区域华人在10%左右,区域平均收入水平高,初高中都很不错,治安好,很多别墅。 

有路:请介绍一下近几年当地的整体房价走势?

Ms Ding:  美国的经济复苏缓慢,房产整体趋势虽然已经见底,但是整体价格并没有涨上去。 但是波士顿,三藩市,加州橘子郡地区的某些局域市场已经回到房屋泡沫之前的水平。 但是这些价格是理性的, 因为信贷危机已经不存在,价格的支撑点是钢性的来自世界各地的购房者的需求所导致的。 尤其是波士顿这种地方,即使是在次贷危机后的几年,也都保持健康的水平。所以在这里的投资安全性很高。 而且更客观的是,由于美国经济危机的同时,中国,印度巴西俄罗斯这些新兴经济带来的大批资金,让波士顿这个以教育注明的地区深受宠爱,不但比次贷危机前更加经济形容,而且已经在整体城市的建筑水平更上了一层。 

有路:能否预测下未来几年的房价走势?

Ms Ding:  基于上个问题中提到的情况, 所以针对投资客户现在购买还是有获利空间。 接下来几年的房价会是一个稳固上升的阶段,3-5内房屋和房租的增长是必然的。但是这种增长液是一种理性的不会是疯狂的增长,由于国际留学生和美国本地消费者的逐渐进入购房市场的结果。 我们预测房屋价值本身每年升值应该是在10%左右,保持最近两年的增长水平。 

有路:当地的租金收入如何呢?

Ms Ding:  当地房价和年租金比例是15-20, 也就是说收15-20年房租就把买房子的钱赚回来。这相房价和租金比为40-50的北京和上海还是比较合理的。 

有路:当地的房屋持有成本都包含哪些?

Ms Ding:  维护费用是中国大陆投资者应该多了解的,因为这些美国的独栋别墅维护费用与在以公寓为主的中国房地产有很多不同。 这些费用大致包括:

A. 租赁中介费用—一个月租金(这一个与大陆相似);通过我公司购买的房屋,在过户后如果马上就出租,我们是不收取第一次的出租费用的。

B. 保险—每年均需购买保险, 虽然这并不是法律规定,但是所有的房主都一律购买,针对火灾等一切大的风险一定要进行自我保护。

C. 地产税—每年必缴,一般一个季度缴费一次,根据房屋的评估值,由当地政府决定(评估值一般低于市场价格)。

D. 房产周边的院子和边道清洁—如果是独栋别墅的房主,您要负责属于您的马路公共边道部分的清扫,尤其是下雪的时候,要保持有一段清洁行人走道。 这个可以与租户约定由他们负责,或者在房屋空置的时候有一个铲雪公司完成。

E. 管理费用—主要针对拥有一个楼里多个公寓的业主和长期不在本地的房主,管理公司可以负责帮助收房租,定期清扫楼道,街道,发送通知,找维修师傅等。一般来说根据管理的楼群大小和地点,所收的费用不同,一般从1%到10%的月租金都有可能。

F. 小维修—和在中国一样,房屋难免需要小的维修,比如管道漏水, 厕所阻塞, 更换门锁等等。当然整体房屋的建筑质量是要比中国好很多,但是每个房屋,尤其是独栋别墅都有很多不同的仪器,零件和装修年代,所以问题过一段时间总会出现的。只要寻找可靠地维修公司,和在非人为破坏的情况下,大的问题短期内不应该再出现。值得注意的是,美国的人工相对中国还是要贵很多,但是和现在消费昂贵的上海和北京已经距离越来越小。这些非固定的费用(比如定期取暖或水管系统维修,门锁更换,下水道阻塞等等),我们可以帮助查询市场参考价格,投资者也需做出相应的预算。

G. 房屋结构和功能围护费用—美国的房屋之所以能够有100多年的历史但仍能保持很好的状态是因为业主们都按时围护和预防结构上的问题。中国的现代住房历史还不长,但是很多业主已注意到几年内就会出现一些结构上的问题。 美国的房屋虽然整体在建筑标准上更加严格,但是再好的房屋经过多年的风吹雨打也是要维修的。 比如:屋顶—15-100年更换一次。 根据屋顶的材料和气候状况,隔一段时间需要维修或更换。 这也能为房屋保值并升值。 越贵的材料保持时间越长,比如有的高级石板屋顶生命力可达到150年,而廉价的橡胶房顶则可能只有10到15年。热水器—低档次的一般为10年。

更新(可选)—这与在大陆类似, 为了让房屋保值或吸引更好的租户和更高的租金,每隔一段时间,比如5-10年,您可以更新一下橱柜的模样,打磨一下地板,粉刷一下房屋, 改变房屋的供暖系统(使其更节能)等等。这些并非必须, 但是会让您出租或出售时更加有优势。

有路:请介绍一下本地的交通和物价水平以及生活情况?

Ms Ding:  波士顿的物价水平一直比较稳定。 我自己在此地区长大, 亲眼看到物价水平比较平稳。 比如20年前的午餐盒为10.5美金,那么现在同样的饭店同样的午餐可能是不到12美金。 涨价幅度和通货通胀比例保持一致。 地铁一次是2.50美金(20年前为1.25美金),相比背景和上海就贵了一些,主要是因为人口相对少很多所以人均分担的费用就要高一些。 

有路:请介绍一下本地区买房需要特别注意的法律法规以及政策?

Ms Ding:  购买过程中买方受律师的保护。 律师负责一切过户和户主登记手续。 无论买方是否是公民,买房子所享受的法律保护和责任和公民都是一样的,没有任何区别。 买方的身份只是针对贷款时候银行会有不同的对待。 此外, 很多现金购买的客户,看过房屋后, 就无需再涉足美国就可以远程操作一切程序。

 

有路:当地的购房流程是否有什么特殊?

Ms Ding:  购买房屋的过程可长可短,是根据每个买家的经验和时间表决定的。大致分为一下一些步骤:

1. 决定投资额度

2. 选择投资区域

3. 了解大致房屋购买和管理费用

4. 选择房屋类型

5. 看房并选择购买目标

6. 计算购买目标的具体费用

7. 提交房屋定金(1000美金)和购买意向合同,雇用律师。

8. 房屋质量检查, 分析检查报告, 决定是否依然购买;如果因为质量问题不购买,可退定金。

9. 雇用律师,签署最终买卖合同并交付房屋买卖订金(一般为房屋价格的5%)

10. 购买房屋保险,最后过户并交付所有剩余房款

在整个置业过程中,买家的利益都有专业的律师来控制;买家所交付的定金都在州政府登记过的中介公司账户保存,没有过户成功之前,法律严格规定是不可以交给卖家的。 整个过程的长短根据买家什么时候可以筹备好所有的房款。 从提交购买意向和定金后可以2个星期内全部结束(也可以更短,但除非是因为特殊情况,我们不建议过于匆忙的走这个过程,投资者应该有足够的时间看房屋检查报告和了解购房地区). 在一般美国当地的置业过程需要一个到一个半月,卖家也是可以接受的. 但是这个置业过程在购买意向合同里填写得越短越对卖家有吸引力。 

有路:当地的消费税和收入税如何?

Ms Ding:  波士顿地区的消费税为6.25%, 比起加州很多地区都低。 洲税为5.20%; 联邦税每州都一样。 http://www.tax-rates.org/federalincometax

有路:当地的房子最要注意的保养有哪些?

Ms Ding:  波士顿的房屋主要是在冬季要注意即使没有人住的时候也把暖气保持50华氏度左右,因为在比较冷的时候,管道容易被冻。 此外由于下雪天气比较多, 有别墅的客户需要自己或者雇佣公司负责铲雪和房屋签署与自己管理的一小块儿公共边道。 住公寓的客户一般不需要管理,因为物业费都已经包括了这项服务。 

有路:当地的房子建造质量如何?

Ms Ding:  波士顿的建筑质量和水平整体上是非常牢靠的。 因为美国整体的建筑水平和监管比起中国的房地产业要求严格很多倍,所以波士顿也更不例外。 尤其是波士顿一个市政府管理相对严格的机制,更减少漏洞。而且刚刚去年波士顿又对建筑的整体保温性和能源节省性又上升了标准。 除此以外, 波士顿的房屋有很多其他地方没有的特色。 这是最早英国移民所来到的地方,所以很多建筑都有英国古老建筑的特色。有一些砖房已经100多年了,但是由于内部及时升级,所以既保持了古老房屋的韵味又有现代房屋内部的舒适和美观,很多客户非常欣赏波斯顿房地产的这一点。 

有路:当地经济如何?有哪些大公司?

Ms Ding:  波士顿虽然地理面积并不大,但有几个大的主要产业

第一:毫无疑问是教育产业,有200多家大学

第二:旅游产业,也因为世界各地的精英在这里就学而带来了很多家属和仰慕者的餐馆。

第三:金融和保险。波士顿也有几家著名的大金融企业, 比如Fidelity基金, 和  State Street投资银行。

第四: 由于波士顿这些大学所带来的很多创新和科技人才,波士顿是全国高科技产业中排名第四的商圈,有超过20多万个高科技就业机会。

有路:非常感谢Ms Ding对我们耐心的解答,希望我们保持长期稳定的合作。

Ms Ding:  很高兴能和有路平台合作。希望通过我们的合作能将波士顿地区最新最好的市场和房源真实信息及时的带给中国的用户。有路的模式很新颖有效,加上高执行力的诚信团队,相信一定会成长为大平台。

有路:有了那么详细的介绍,请Ms Ding给我们推荐一些靠谱的房源吧

Ms Ding:

波士顿哈佛广场1室1卫学区房 $780,000

波士顿哈佛商学院学区房5室4卫公寓 $1,688,000

波士顿哈佛广场1室1卫学区房 $780,000

波士顿金融区哈佛学区房千禧大厦豪华住宅 $1,900,000

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