房价已失控!跟着李嘉诚赌越南国运,能赚钱吗?

上月初,越南胡志明市的市长潘文迈接待了三位份量颇重的客人,分别是是越南最大的私人地产开发商万盛发的集团总经理张惠云,日本最大的综合金融服务集团欧力士的东亚业务总部中国办事处主任李浩,以及全球地产首富李嘉诚旗下长实集团的执行董事赵国雄。


而在这次会面中长实集团表示,将胡志明市定位为金融和技术的战略中心,承诺在胡志明市引进高端房地产项目,将注入大量资金到金融、房地产、基础设施建设等领域。


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图源《西贡时报》


消息一出,顿时一石激起千层浪,李嘉诚将要重仓越南的消息炸翻了投资圈,每个人都在问:为什么是越南?现在跟着入手真的能赚钱吗?


为什么是越南?


自2022年3月15日,越南国境正式宣布重新开放入境起,越南经济开始迅速反弹大涨。


2022年一季度,在全球经济集体衰退的时候,越南GDP同比增长5.03%为近三年最高,而同期中国增速为4.8%。这样的经济增速,在全球范围内都可以说位于前列。


而根据亚洲发展银行预计,越南2022年经济更将增至6.5%-7%引领东南亚。


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在创纪录的增速下,除李嘉诚外,全球各路资本都开始加速进军越南。2022年第一季度,流入越南的外资大幅回升,外资到位资金超过108亿美元,同比增长88.3%,创5年来新高。


越南的急速发展显著体现在了贸易、股市、房产方面。


在贸易上,20年间越南贸易额增长了17倍,其经济增速贸易数据已经远超深圳。今年一季度,越南GDP同比增长5.03%,深圳同比增长2.0%。而在股市上,越南股市十年涨了三倍,2021年越南股市涨幅领跑全球,涨了125.54%,全球第一。


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越南房价更是暴涨失控。


和我们目前的分化上涨不一样,越南现在处于普涨中,全国的房价都在涨。根据越南建设部报告,2022年一季度,河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价都在涨。


河内的住宅价格同期平均上涨了20-25%,在河内以西的许多地区,涨幅高达近35-74%。房价涨幅为五年来最高。


而胡志明市全市场楼盘商品房均价达到3300美元/m2,按季度比增长8%,按年比增长27%,房价已经到达10年来历史高点。


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现在入手房产能赚钱吗?


从短期来看,目前越南的房价持续暴涨离不开三个原因。


其一是土地价格给了房价支撑。由于房价暴增,越南本土房企和一些国际房企都在拼命买地,地价也随之被抬高。前段时间胡志明市拍地,拍出历史第一高价,一平米的单价竟然拍出4亿越南盾,换算成人民币是69万元


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其二就是供应问题。与全球各地状况一致,由于疫情导致的反复性停工,使得建筑行业深受影响“房荒”现象频发。


据第一太平戴维斯越南统计,胡志明市过去一年的公寓商品房供应量减少了54%,为5年来的最低水平。越南新房供应大跌,市场供不应求,使得房价被进一步抬高。


其三就是由于经济增长而涌现出来的富豪和中产群体,也带来了新的购房需求。根据Knight Frank最新的报告:未来5年,越南超级富豪的增长率为26%,中产的群体也在不断扩大。


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而从长期发展来看,目前越南经济发展持续强劲,有廉价的劳动力,各种优惠的政策,便宜的租金,吸引着全球的海外订单。


以前全球35%的耐克鞋都是中国制造,现在阿迪耐克一半的鞋子都是越南产的,三星、苹果都计划加大在越南的工厂建设投资,如此爆发的国运让人想起20年前的中国。


目前越南正大力建设基础设施,越南今年350万亿越南盾的经济支持计划中,近 114 万亿越南盾用于基础设施建设,未来无数地铁公路将纷纷加码,这些投资在土地上的钱,最终也会反馈到房价上。


最后,目前越南的城镇化率不超过40%,与2000年的中国类似,这一时期,中国城镇化进程加速,地产行业进入高速发展阶段,并逐渐成为经济发展的重要支柱,地产产业链相关企业在资本市场上表现优异,也孵化了无数房地产富豪。

经济之外,未来人口也能给予越南房价最有力的支撑。越南人口的增长率是1%,而中国的增长率为0.5%,越南有能力持续输送大量新生人口。同时,越南的人口年龄结构是黄金结构,人口9500万中50%的人年龄在35岁以下,年轻人对于房产的需求持续旺盛。


不管是从短期还是长期来看,未来越南房价还会有很大的提升空间。


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投资房产有哪些风险?


不过在投资越南房产之前,还有几个风险需投资者考量


其一就是产权问题,外国人可以购买越南房产,不过菲律宾泰国的永久产权不同越南购房所持有的不动产产权使用权期限为50年,期满可申请续约,但续签需根据当时情况具体确认,无法确保百分百续签成功。


且由于部分开发商不承认中国大陆护照,许多大陆人购房可能拿不到房产证,如果没有房产证,开发商会向户主提供50年的租赁协议,资者需提前向发商确认情况


其二,目前越南政府在有意收紧供给侧,很多项目已经递交了很长时间,可能一年两年,还没有收到批件许可,最终可能会导致项目延期,因此需提前确认开发商是否已经拿到销售许可和建筑许可


其三,越南法律要求购房需本人入境签约,由他人代签存在一定风险,而从越南来回则需要承担一定的时间成本与费用成本。


其四,越南有一定的资金管制要求,越南盾汇出管制很严,房租的汇出需提前规划。



东南亚市场迎投资良机


其实,这并不是近年来李嘉诚一家第一次在东南亚发力。


由周凯旋打理的维港投资,2020年便组建了一支专门研究东南亚市场的新团队,一年时间内投资金额达2.1亿美元,包括初创企业印度尼西亚在线券商Ajaib、咖啡连锁店Kopi Kenangan和胶囊旅馆运营商Bobobox。


二儿子李泽楷的企业更是多管齐下。今年4月,印度尼西亚最大互联网科技公司GoTo成功上市,市值超300亿美元,成为今年全球规模第五大的IPO。李泽楷持有的股权价值暴涨五十倍,至9亿美元。此外,李泽楷的投资还包括富卫保险、号称东南亚“贝壳”的PropertyGuru。



包括越南在内的东南亚多国都有入门门槛低、经济增速快、人口结构优良的共性,这些共性突出反应在房产等领域,吸引了全球的投资者,而涌入的资金也进一步助力东南亚发展,形成正旺盛。


不管是从短期还是长期来看,未来越南房价还会有很大的提升空间。


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投资房产有哪些风险?


不过在投资越南房产之前,还有几个风险需投资者考量


其一就是产权问题,外国人可以购买越南房产,不过与菲律宾、泰国的永久产权不同越南购房所持有的不动产产权使用权期限为50年,期满可申请续约,但续签需根据当时情况具体确认,无法确保百分百续签成功。


且由于部分开发商不承认中国大陆护照,许多大陆人购房可能拿不到房产证,如果没有房产证,开发商会向户主提供50年的租赁协议,资者需提前向发商确认情况


其二,目前越南政府在有意收紧供给侧,很多项目已经递交了很长时间,可能一年两年,还没有收到批件许可,最终可能会导致项目延期,因此需提前确认开发商是否已经拿到销售许可和建筑许可


其三,越南法律要求购房需本人入境签约,由他人代签存在一定风险,而从越南来回则需要承担一定的时间成本与费用成本。


其四,越南有一定的资金管制要求,越南盾汇出管制很严,房租的汇出需提前规划。



东南亚市场迎投资良机


其实,这并不是近年来李嘉诚一家第一次在东南亚发力。


由周凯旋打理的维港投资,2020年便组建了一支专门研究东南亚市场的新团队,一年时间内投资金额达2.1亿美元,包括初创企业印度尼西亚在线券商Ajaib、咖啡连锁店Kopi Kenangan和胶囊旅馆运营商Bobobox。


二儿子李泽楷的企业更是多管齐下。今年4月,印度尼西亚最大互联网科技公司GoTo成功上市,市值超300亿美元,成为今年全球规模第五大的IPO。李泽楷持有的股权价值暴涨五十倍,至9亿美元。此外,李泽楷的投资还包括富卫保险、号称东南亚“贝壳”的PropertyGuru。



包括越南在内的东南亚多国都有入门门槛低、经济增速快、人口结构优良的共性,这些共性突出反应在房产等领域,吸引了全球的投资者,而涌入的资金也进一步助力东南亚发展,形成正反馈。


走入2022年,东南亚各国也再次开放国境,逐渐取消疫情限制,经济增长再次反弹至疫情前。


据世界银行和亚洲开发银行分别发布《2022年东亚与太平洋地区经济半年报》和《2022年亚洲发展展望》报告显示,东南亚国家中,2021年印尼、越南经济增速已超过疫情前水平柬埔寨马来西亚、菲律宾、泰国将在2022年实现这一目标。


亚行预计,随着疫苗接种率提高和防疫措施放宽,东南亚大多数经济体将出现更强的复苏势头,其中越南将以6.5%的增速领跑东南亚,而菲律宾、马来西亚以6%的增速紧随其后,印尼、泰国、柬埔寨等也会有不俗的表现。


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可以说,2022年已迎来东南亚投资良机。最近小路也收到了许多对包括越南在内的东南亚国家的咨询,因此今天下午,小路邀请了东南亚首席资产配置顾问Marco,给大家详细分析越南房产,如果您错过了本次的精彩直播,可以通过扫描下方二维码进入直播间进行回放:


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