深房理事件背后,炒房热真的结束了吗?

“深房理”,是最近几天房产新闻里的常客。


“深房理”是一个微博大V,拥有140万粉丝,但实质是深圳最大的炒房组织,据调查“深房理”旗下一共有7个会员群,每个人数都达到了500。从成立以来,“深房理”就一直通过钻政策漏洞的方式,来进行“炒房”行为,严重干扰了深圳房地产市场的正常运行,在近日被举报查处。这次事件甚至登上了央视新闻,可见其影响程度之大。



深房理”从2015年成立,有着自己一套成熟的购房产业链,简单来说,就是一个“炒房团”。“深房理”一直持续在鼓励旗下会员,动用各种手段进行深圳的房产购置,这些“手段”包括但不限于包办落户、代持有、假结婚等等,甚至还有集资买房,这些“手段”触及了不少红线。近日微博账号“深房理装修队003”,陆续曝光“深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索”,其中包含102份炒房材料,以及大量合伙信息。



针对这些举报的信息,日前深圳住建、公安、银保监、网信办等七个部门联合发布了一份名为《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》,表示正在对这件事情进行调查。而针对经营贷违规流入楼市问题,深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行也发布了相关通告,表示将会展开联合排查行动。



其实之前深圳住建局,已经就这些“炒房”行为,有针对性地进行漏洞严堵,一系列政策后,深圳房价有了明显的下降。根据深圳房地产中介协会的一系列数据显示,在2021年3月,深圳二手房的网签量一共有4869套,这个数字同比往年下降了23.6%。


这次事件对国内房地产界无疑是轰动的,其实不仅是深圳,近年来全国各地都针对“炒房团”有所行动,出台了一系列政策进行遏制。从国内各方面的限购政策,和目前一线城市居高不下的房价数据看来,未来国内“炒房”已经不是投资的良策,房地产市场交易将会趋向理性,以刚需和刚改为主。



放眼海外,海外的房产市场其实也经历过疯狂炒房时代,去年以炒房天王“欧神”为首的柬埔寨西港疯狂炒房团骗局被曝光之后,大批投资者幡然醒悟,海外房地产市场已不是“炒房客”的天下了。全球的资产配置在近年来趋向平衡,理智的投资者们都开始进行合理的资产分配,未来的投资市场要怎么看?



注重现金流管理


巴菲特的投资理念是“现金流为王”,就像滚雪球一样,关键是找到足够湿的雪和足够长的雪道。他认为,长期持有优质的财产,利用复利效应可以带来资产的增值。


投资不仅是努力创造收入,更是要构建一个能持续产生现金流的收入模型。举例来说,日本的房产以安全、稳健和“物美价廉”的特点吸引了海内外大量投资者。购买房产并进行出租,每月获得房租收入的投资,这成为日本房产投资获得稳定现金流的方式。


 

日本房产租赁市场成熟稳定,即买即收租,年租金收益率可达5%至7%,堪称最佳现金流产品。从2013年起,日本的房产市场价格就开始随着土地价格稳定上升,2024年的大阪梦洲岛度假区,2025年的大阪万博博览会等将带动日本的建筑、交通和旅游等相关产业发展,也将为日本房产市场吸引了源源不断的现金流注入。



关注教育领域


理性投资的热潮,同样蔓延到东南亚新兴核心投资市场之一的泰国。泰国的作为旅游经济大国,很多国人会因为它开放的对外政策、温和的气候、多元多彩的异域文化以及高包容的人文色彩而对它流连忘返,成为了很多人置业养老的精选地之一。



其次,泰国的高水平国际化教育也是吸引人们赴泰投资置业或者自住的原因之一,相对于国内一线城市的国际化教育,泰国的国际化教育更具性价比,以其深厚的国际化教育底蕴和低廉的价格吸引很多国际学生,同时这也是一个跳往西方名校的好踏板。

 

泰国的房子拥有永久产权,同时购买时不需要缴纳房产税和遗产税等持有税,且多数公寓房是精装房,基本都可以领包入住。在价格方面,相比于国内一线城市的5、6万一平相比,曼谷中心的平均房价大概在10万多泰铢(2万多人民币)一平。而且随着泰国经济的高速发展,2019年,泰国的房价涨幅已达到了8%~10%,因此泰国的房产投资潜力随着其经济的快速发展也在不断地被大众挖掘和放大,越来越多的投资者把目光转移到泰国房产。




注重长线投资


相对比起短期收益,现在更多投资者把目光放在了长线投资上。像是房地产市场的投资,就是要把目光放得比较长远,有着稳健的未来前景,才能让人放心入场。

菲律宾比索的坚挺,让其抗压能力十分强劲,是让投资者放心的投资基础之一。众所周知,美元带来的通货膨胀像洪水猛兽一样,对世界多国造成了影响。但菲律宾因为其海外劳工数量众多的特性,向境内输送大量美元,减少对美元的依赖。其次,其减少了与美国的贸易往来,进一步压缩外汇需求,保证了比索资产的价值没有被通胀冲垮。


另一方面,从高力国际2019年发布的数据看,菲律宾全境的平均租金回报率为7.53%,为亚太领先的水平。而且菲律宾的物业升值较为稳定,主要因为菲律宾土地资源非常紧张,而人口却达到了1亿1千万之多,再加上众多的旅游度假岛屿无法大幅度开发住宅,因此可供住宅使用的土地就非常少了。较少的供给和超量的需求,促进了菲律宾房产的不断增值。


在“炒房”热潮逐步冷却,投资者资产配置趋于合理化这样的大形势之下,小路认为,海外的房产投资也会逐步进入理性时代。


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