本期的#皓哥说海外#聚焦日本。如果你在投资日本的过程中遇到哪些问题，欢迎在评论区留言或私信后台，我会第一时间解答。下面进入解答时间。

皓哥：日元达到了这两年以来的最低汇率，又一次跌破6，这对于需要人民币换日元的人来说，可就是喜笑颜开的事情了。本应该在2020年展开奥运及等待大阪世博展开的日本，因为疫情受到了影响。奥运延期，游客无法赴日旅游。想借着奥运盛世而买房的人也许都没有想到，日本的房价不但没有因为疫情而下跌，反而是涨了。根据日本不动产经济研究所2月24日的报告显示，2020年日本新建公寓平均售价较往年上涨了3.8%，达到4971万日元，连续4年创新高。

而这个时候日元的汇率下来了，可以说对想在日本投资房产的人来说很友善了。对于交易额高的人来说，这个时候换的日元越多，“赚”得就越多。可以用更少的人民币兑换日元（趁低买入），少花一部分钱来买到心仪的日本房产。

皓哥：我们来看一下日本媒体公布的2020年12月时期一个人生活（单身者）的房租平均数据。一居室（比较普遍）的在日本全国平均房屋月租金为5万日元左右，根据地区不同具体情况也不同。

一居室的租赁房屋，5万607日元（约3350人民币）

二居室的租赁房屋，5万8062日元（约3469人民币）

三居室的租赁房屋，6万6052日元（约3947人民币）

再来看看日本不同地区一居室的平均月房租。东京都、大阪府等大城市以及周边县的房租行情很高，即便是一居室（单身生活）也会产生5至6万日元以上的房租。

东京都，6万9288日元（约4140人民币）

神奈川县，5万8543日元（约3498人民币）

大阪府，5万5578日元（约3321人民币）

埼玉县，5万3287日元（约3184人民币）

千叶县，5万3342日元（约3187人民币）

由此可见，小户型更受租客欢迎，两居室和三居室租金没有比一居室高出很多，所以从租金回报率来看，投资小户型回报率更高。 

皓哥：和其他国家不一样，房屋一年中或许有几个月空置期可以用来自住，日本长租房一签合约通常就是两年期限，并不适用于旅游自住。一般来说，希望投资客们能够把投资和自住房产分开。投资型公寓只用于出租，如果想自住可以不考虑租金收益，找性价比高的公寓或者一户建都是不错的选择。