在菲律宾,怎样判断一个地段是否值得投资?

香港著名的地产商人李嘉诚曾经说过这么一句话,“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这已经是房地产行业内的一句“金科玉律”。正是因为李嘉诚对于房地产市场的准确判断,才使得他坐上了前首富的宝座。


香港房价暴涨成如今情况,与他疯狂的囤地政策有直接关系,但是这也是从侧面印证了一个事实,好的地段就是拥有更大的涨幅空间,更好的对抗风险的能力。

 

马尼拉与香港相同,用一词以蔽之,就是“地稀人广”。马尼拉的开发商,很少有如国内地产商一样,开发大型的社区类项目,就是因为马尼拉内部土地的稀缺。为了尽可能的提高收益,抵消核心地段土地购置成本,菲律宾的开发商通常会将项目建成独栋的高层公寓,通常在35-50层左右。多期或者多栋的项目,他们会建设成半包围的形状,以最大程度的提升土地的使用率。



好的地段是需要抢的,但是很多人作为首次接触地产行业的小白,不知道怎么去判断一个地段是否优秀,在此小路教大家几个判定方法,也是我们在考察项目的时候经常使用的手段。


一、周边楼盘的密集度以及开发商品质


好的地段必然是开发商的必争之地,因此在菲律宾,很容易就发生多家开发商在同一个区域集中开发楼盘的情况。不同开发商的楼盘可能只相隔50米甚至20米。如果有大量的顶级开发商聚集,那么通常可以判定这个地段非常优质。


同时,顶级的开发商会为自己的项目带来对应的配套设施,提升房产的溢价水平,而配套设施基本是面向区域内所有人开放使用的,因此很容易造成群聚的增值效应。以曼达卢勇-Boni轻轨站附近举例,从轻轨0米到1km区间内,汇聚了百年集团Ayala,菲律宾第一大开发商SMDC,前五开发商Robinsons land以及Mega world, 前十开发商DMCI等顶级开发商。像Robinsons以及SMDC就为各自的项目修建了一所商场。



二、交通


各位读者都是经历过国内交通发展的黄金时期的,以地铁,轻轨发展带来的房价增值是有目共睹的。在菲律宾,目前投入的轻轨路线非常少,分别是LRT-1,LRT-2以及MRT-3号线,所以选择这三条轻轨线路的沿线基本是没有问题的。如果实在买不到轻轨线旁边的高性价比楼盘,那么考察主干道附近的楼盘也是不错的选择。菲律宾长期以来的传统即是沿主干道规划新的轻轨线路,大型的商场和购物中心,医院。只要不是太偏僻的主干道,通常都会比非主干道区域繁华30%左右


三、周边产业区域


我以国内的北京举例,互联网产业有中关村,上地,金融区有国贸,还有包括望京在内的几大白领聚集区。特别是针对外地来京打工的人群来说,近上班地点是他们的首选。因此其周边房屋的租金水平以及空置率都要远优于其他区域。在马尼拉,人们主要认识中有5大CBD,提的最多的是Makati CBD, BGC CBD 以及Ortigas CBD三大CBD,另外两个为湾区CBD以及奎松Cubao CBD。在CBD区域以及周边的房产需求率最高,流通速度也相对较快。



四、人流量以及“点灯率”


人流量是印证一个地区繁荣与否,需求量是否足够的硬性判断指标。而最佳的观测地点即是轻轨站,商场,以及饭店。人流量多的地方,通常人们的租住需求也更为旺盛。近CBD区域只要看清晨的轻轨站,人流量便一目了然。而商场以及饭店等作为人们生活的必须场所,其人流量具有普遍的判断意义。


再一个,小路以前经常会在晚上7-8点前往项目考察,通常这个时间段天色已黑,绝大多数人已经回到家中,其灯光即反映了整体的入住率,在没有向开发商要详细数据前,可以作为初步的判定依据,以保证客户后期的出租情况以及收益。


五、在菲律宾不要过度迷信学区房


在国内,学区房炒的天价,是因为其与重点学校的升学指标绑定。按片划分,不能跨区就读,成为人们选择学区房的理由,而在菲律宾,学区房固然是项目的加分项,因为学校通常不提供宿舍,学区房是有其租住需求的,但是因为与学籍不绑定,学区房也仅仅只能做一个加分项,而不能成为投资置业的决定性因素。重点还是要看其交通以及人流量。

总价: 40.07万元 /套
近一年房价涨幅: 6.00% |  参考租金: 2000元/月


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