皓哥说海外|日本中介每月收取的托管费,都管哪些?

本期的#皓哥说海外#聚焦日本。如果你在投资日本的过程中遇到哪些问题,欢迎在评论区留言或私信后台,我会第一时间解答。下面进入解答时间。


01

北京李先生:日本出租房子每个月要交的托管费,当地公司除了每个月帮我收房租,还会做哪些事情?

皓哥:日本的托管费,也称之为出租管理费。与中国不同的是,日本房产托管公司十分专业,已经形成了成熟的管理体系。具体的工作职责包括:租客的问题处理,物业方面的日常修缮,收租和催租,退租之后的交接,房源环境的维护和招租。对于一栋日本的公寓楼来说,其他物业项目(垃圾回收,清扫,设施维护)等也都十分健全,可以完全令房东省心。

 

专业的日本不动产中介都会有正规的营业许可证,而房东可以做到不做任何事,收租即可。

 

日本的物业管理代理费用主要分为三个部分。一是日常管理费,一般收取每月实际到账租金的5%作为报酬,二是当有空房情况出现时不动产中介会代理招租,招租成功之后,会根据情况收取一定的费用作为报酬,通常是1-3个月的租金。另外其他的物业费用是根据公寓的实际情况来决定的。


02

杭州张先生:我听说“东京的房产已经有很大泡沫了”,又听说“日本房价是低于其价值的”,到底哪种说法是对的?

皓哥:何为房产泡沫?下图是解释房产泡沫的。



不动产(房产)泡沫的评价标准时:

收益差异 < 定期储蓄银行利息 = 有泡沫

收益差异 >  定期储蓄银行利息 = 不属于房产泡沫

我补充一下,目前日本的银行贷款利率是0.5%,房租净收益率一般在5-7%左右。


另外,从日本房产整体的情况来看,经过90年代的房产泡沫,日本房产的泡沫已被全部挤压,现在日本房产虽在安倍经济政策的刺激+奥运会赌场世博会的刺激+外来人口流入等刺激下从2012年开始有所增长,但是还没到泡沫的程度。


03

北京王女士:听说日本空置率越来越高,我比较担心房子空置的风险,该怎么处理?

皓哥:根据日本内政和通信部发布的《住房和土地统计调查》,目前日本的总体空置率为13.6%。相信很多投资人都被这个数据吓了一跳。



实际上,空置率较高的多为“三四线及以下”城市或农村地区,而空置率较低的多为“一二线”城市。具体来看,空置率最高的是山梨县,为21.3%;空置率最低的是埼玉县等为10.2%,其次是东京都的10.6%。


在东京大阪这样的大都市圈,保持着人口净流入状态。大都市圈虹吸效应加剧。


回归我们投资人的角度,就会找到答案:置业一二线城市,比较好的地段和房况,基本上是无需担忧空置问题的。


04

深圳蔡先生:我在什么情况下可以要求涨房租,涨幅由谁定?

皓哥:在日本,房屋的租赁合同为两年或者三年一签,到期自动续约。因为日本的租赁市场相对成熟,各种规章制度相对完善,兼顾到了房东和租客双方的利益。因此日本人租赁房屋以后,一般不会轻易搬家,房东的房租收入就会十分地稳定,且房屋基本上不会出现空置期。


不少房东都会趁着契约更新的时候,和租客进行房租交涉,房东如有正当理由,有权提出涨房租的要求(例如,固定资产税、都市计划税增加等),租客也有权拒绝支付涨租(也应提供拒绝支付的证据)。


由于日本法律规定,房东不能随意驱逐有定期交租的租客及涨租。假如遇到房东与租客无法达成共识,根据日本民事调停法,届时可能会由调停委员调停。


这一点也正体现着日本房地产市场已经非常成熟:房东利益受到保护的同时,房客的利益也不能忽略。


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