2021年,投资者还会“爆买”东京房地产吗?

疫情之下,外国投资者“爆买”日本东京房地产的势头依旧不减。


作为承载了日本10%人口的城市,东京一直是日本国内以及海外投资者的目光聚焦点。而东京房产到底是否值得投资,2021年是否还值得买入也是我们经常被问到的。


今天小路想围绕东京的优势以及今后不动产的投资方向,以简单清晰的数据带大家看看真实的东京房产市场。
图片世界第一!
图片图源:yahoo Japan
在今年如此严峻的情况下,日本东京仍然是各国投资家的宠儿。
根据JLL(仲量联行)的数据统计,2020年1月-9月,东京都的商业用地产投资额达到了193亿美金,约合2万亿日元,居世界首位。
在2019年的时候,东京的地产投资额还位居世界第四位,可见各国投资者对东京的青睐程度。
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在新冠疫情的影响下,欧洲各国因为防疫措施管理的不同,导致经济受到了不小的打击,这让投资者看到了发展前景更为稳定的东京,随着2021年即将到来的东京奥运会,以及RCEP协议的正式签订,日本未来的发展以及经济增长,着实不可小觑。
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据统计,2020年1月-9月,直接投资日本房产的海外投资者比率为38%,比2019年1月-12月投资者比率增长了17%。
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其中,值得让人注意的是,海外投资资金流入最大的两块分别是日本线下发展稳定,增长空间仍然很大的物流设施以及需求量日渐增大的公寓住宅。
与2019年1月-12月相比,日本的房产用途分类明细中,物流设施占据投资比30%,同比增长11%;公寓住宅占据投资比22%,同比增长9%。
这两方面在经过一年的发展后,并没有受到疫情的影响,反而通过疫情,贴合到了日本民众的真实需求得到了进一步的发展。
奥运会的“吸金”效应
随着东京的城市综合实力增强,越来越多的中国投资者入场东京。在2016年前后,八成中国客户没去过日本就买房,有的甚至直接买了一栋楼。
截止到2019年10月,东京都公寓的平均成交价格约79万日元/平(约5万人民币/平),比去年增长5.1%
过去6年内东京各个区域的公寓入住率为94%到98%,市场需求量非常大。图片
图片东京公寓成交数据及入住率统计
而接下来,2021年最影响东京房地产的大事件莫过于奥运会。由于基础设施投资和外国游客的增加,奥运会期间有酒店住宿的需求,奥运会后有写字楼、公寓的热潮。
而且尽管受疫情影响,东京奥运会被迫延期,但既定的东京23区再开发计划并不会因此而中断。特别是中央区、港区、新宿区、涉谷区、文京区、千代田区、江东区、品川区这些主要的再开发地区。
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究其原因,此次大规模的再建计划,其背后诱因除了筹备奥运会之外,还在于借此机会对这些区域既存建筑物的维护和升级,改造中考虑更多的还是提升建筑物自身抵御灾害的能力。
由此不难推断,即便在东京奥运会结束以后,东京也不会停下再开发的脚步。
那么奥运会怎么就影响房地产了?以史为鉴,大部分奥运会主办城市的房地产都借了奥林匹克的东风:

2000年悉尼奥运会:从1993年到2000年,每年房价递增的幅度都超过10%,在随后的七八年时间中,城市房价翻了近一番;

2004年雅典奥运会:从1995年到2002年,涨幅超过65%;

2008年北京奥运会,从2006年到2008年,涨幅超过七倍;

2016年里约热内卢奥运会:在和奥运会的双重影响下,从2008年到2013年,里约的房价上涨了225%;


此外,在举办奥运会期间,会有大量的游客涌入主办城市,这必然会带动当地旅游房地产的发展。
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据日本方面的统计数字预测,到东京奥运会举办时,赴日观光游客有望达到4000万人次,而蓬勃发展的旅游业更是推动了日本房产市场的升温。
惊人的逆势增长


据东日本不动产流通机构公布的成交量数据,2020年10月份首都圈的二手公寓与2019年同期相比增加了31.2%,二手一户建同比增加了41.8%。
这是自1990年该机构成立以来的统计出的最高增长率。
图片稳定的避风港


在很多人的观念里,投资房地产一直以来都是一个「投机性」很强的行为。通过短时间内的房价上涨赚取来自市场的浮动利益,看中的也只是某一地区、某一房源未来1、2年的潜力。
但是日本房地产市场,其能成为投资者眼中「避风港」的主要原因就在于,它的投资潜力可以延续到未来的10年甚至更多。回顾近几年来,在日本主要的几个大都市中心区域,房价、地价一直都在持续不断地上涨。
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与股票、基金等投资情况不同,日本房地产投资的收益主要集中在房屋的每月的月租金收入上,它与传统的西方房地产市场正相反,西方房地产市场的投资主要依赖于两点:一个是大幅的房价上涨,另一个就是租金的增长。
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日本房地产的主要收益来源是稳定的租金,并非房价和地价的猛涨(尽管近几年日本房价和地价确实也在接连攀升)。

“比起经济钝感严重的欧美城市,更看好东京的地产。”一些已经投资过日本地产的投资家这样认为。
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总之,不论是投资还是自住,鉴于目前日本房产的较低成本投入、相对较高的回报率及稳定的市场,都是吸引海外投资者追捧的重要因素。 其实,目前不只是海外投资者对日本“虎视眈眈”,日本国内的投资机构也开始着手大面积扩大房产投资。而对于海外企业来说随着投资者数量的增加,企业更容易找到让手中物件快速升值的出口。  另外,也有一些投资者表示:对于日本的地产魅力,除了日本是投资环境良好的经济大国之外,相比于发展中国家,已经具有较为完善的物件流通市场,无需承担从零开发的风险。 日本不管是从人文、居住环境到工作环境,与亚洲其他同等国家相比较,都可以说是相对的完善并且优于管理。 从投资家长远的眼光来看,日本不光是物流设施、租赁公寓、住宅房产以及写字楼,在未来的经济发展中都仍将有很大的可塑空间。随着新冠疫苗的问世到来,再加上今年东京奥运会的召开,日本的房地产投资市场未来可期!
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