做中国房东,真难;做日本房东,就稳赚?

在长期以来的媒体报道中,“房东”这一群体被塑造成了类似周星驰《功夫》电影中包租婆的形象:财大气粗,冷酷无情,不按时缴租就断水断电,掌握租客“生死”一言不合就涨房租或是轰人滚蛋。


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但中国房东实际上是怎样的?恐怕和艺术作品中还是有一定差距。
事实上2020年,对中国房东和租客而言,都是不轻松的一年。
疫情下,租客不堪重负;房东担心不能按时收租,担心空置……更别提长租公寓暴雷事件让多少人劳心又伤财。
云房数据中心调查结果显示,全国重点25城按当前平均房价购房后出租,需要将近50年才能回本。仅从静态回报率看,中国租赁市场已陷入了房东不赚钱、房客租不起的怪圈。
其实房东幸不幸福关键核心在于:房子好不好租以及租金回报率高不高。

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我们直接来看数据。
租售比


根据《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》(下称《报告》)显示,2020年全国50个重点城市的租售比1:611,远低于国际合理租售比区间水平。

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。


《报告》认为,当前我国的租售比远远偏离国际合理区间,原因在于租金难以追上房价上涨的速度,租金与房价差距被拉大。
售租比


跟租售比不同,售租比更能形象的反映出收回成本的年数。通常来看,售租比越高,说明通过出租回本年限越长。

根据《报告》,全国50大中城市的平均售租比为50.9年,也就是中国居民想要用租金收回买房成本需要50.9年。50个城市中,厦门售租比最大,为81.3年,也就意味着在房价和租金不变的前提下,在厦门需要81.3年才能通过租金收回买房成本!这个数字真是震惊小编一整年。
租金回报率


从租金回报率的角度看,我国大中城市租金回报远低于其他国家,环渤海、长三角成为低回报率集中地区。

租金回报率,是指月租房获得租金同房屋成本的比值。全球一些典型国家如美国日本等租金回报率均在5%以上的水平
根据《报告》,我国大中城市的平均租金回报率不足2%,并且选取的50个大中城市租金回报率均在5%以下水平。而在全球重点城市中,北京以1.88%的租金回报率垫底。
如前所述,中国城市租金回报率远低于国际平均水平,特别是在房价高企的一线城市。以北京西五环到六环之间的某商品房为例,80㎡左右的两居二手房挂牌价普遍在300万左右,整租报价在3300元/月上下,年租金为39600元。通常情况下,物业费和取暖费由房东支付。该小区物业费为1.6元/㎡/月,取暖费为24元/㎡/取暖季,则房东一年的收益为:(3300*12)—(1.6*80*12)—(24*80)=36144元,年租金回报率仅1.2%。
既然不是赚钱的买卖,大家为什么还愿意干?

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原因有几个方面:
一是回报率是随着房价的起伏变化的,在2016年房价大涨之前甚至更早时候买房,租赁回报率还是较为可观的;
二来对于通过拆迁、投资等方式持有多套房产的人,租赁可以提供持续、稳定的现金流;
最重要的是,在房价快速上涨的那些年里,多数人买房是冲着上涨预期去的,租金那点儿收益根本就不看在眼里。
但不在乎租金的前提是:得赶上那几年才行啊!大家都知道现在国内房产早不是2016年的情况了,整个换了天地。如果说以前是一个人努力工作就可以买房子,如今提到一线城市买房,最常提及的一个词就是——“六个钱包”,难度可见一斑。
这也能解释为什么中国房东挑租客时,经常把“事儿少”排在首要位置。这个举动背后的潜台词是:我都那么便宜租给你了,你还事儿这么多,不合适吧?
简单来说,当下做中国房东,不赚钱的;想要做教科书般的包租婆、包租公,得把眼光转向别处。图片
来源:中证网
最近众多投资机构也都在报道:海外市场坚挺,回报率远高于国内。而且多家涉足海外房地产的机构预计,2021年海外房产有望继续保持坚挺。
我们看看它们的租金回报率又如何呢?

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从一组公开数据来看,美国的达拉斯、洛杉矶、纽约,日本的大阪、东京都有不错的表现,租金回报率达到5%以上。
不出意外,香港和北上广深等5个中国城市的租金回报率最低,显示出过去几年房价飞涨和租金疲软之间的矛盾。
一般来说,5%以上属的租金回报于适合投资的楼市;而过低(在此设定为3.5%),则说明房价泡沫成分较大。
为了方便大家直接根据自己的预算来投资下图将横轴设为租金回报率,房屋总价设为纵轴,因此以上城市分成四个象限:总价低回报高(5星)、总价高回报高(4星)、总价低回报低(3星)、总价高回报低(2星)。

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5星:右下方(总价低回报高)的美国达拉斯,日本东京、大阪,加拿大蒙特利尔均是投资门槛不高(50-150万人民币不等),租金回报率可观的城市。
4星:右上方的洛杉矶、纽约等城市则属于总价高回报还可以的类型,投资门槛大约300万人民币起步,适合不差钱的投资者。
3星:左下方总价低回报低的城市较少,只有广州位于此象限。虽然房价较低,但回报率不高,不太适合做出租投资。
2星:左上角高房价低回报,北上深、香港均属于这一象限。想在这里当包租婆就没那么划算了。当然,如果仍然坚信房价会一直暴涨下去、永远不会跌,你还是可以买入这几个城市的房子。


既然是投资,最理想的情况当然是总价低租金回报高啊!直接看五星的区域!

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达拉斯虽说榜首,但美国整体却收益极不平衡,有许多回报率一般的城市,如加州的旧金山(3.27%)等,它们给美国拖了后腿。而日本三城(东京、大阪、名古屋),回报率个个都挺高。
另一方面,在日本,租房的人占比大且稳定,这也保证了日本长租房市场的稳定性。在国内,租客在租房的时候,通常是押一付三,一次性支付4个月的租金,合同到期以后,房东会退还押金。对于租客来说,只要不违约,损失可以降到零。
在日本租房可就没有这么简单了,在日本租房,礼金、保证费、管理费、公益金等各种费用加起来是一笔不小的支出,并且这些费用原则上是不退的,而这些“原则上不退的费用”则成为了长租房稳定性的保障之一。
另外,房东和租客的矛盾也很少。和国内频繁爆出的租约纠纷不一样的是,日本的房子租约非常稳定。
即便是在疫情期间,各国实施旅行限制,东京、大阪等一些大城市的地段好的房子依然是抢手货。
稳定的经济与国际接轨的金融体系和开放的投资环境,日本房产近年吸引了大量的海外投资者。日本去年的人均GDP达到4万美元,经济实力雄厚,是亚洲最大的发达国家。

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日本政府对国外投资房地产持欢迎态度,限制少,现在投资日本房产正是绝好时机。  全球大放水,疫情反反复复……2021年目测又是一场艰难的战役。楼市作为经济的压舱石、稳定器,适用于大多数国家。从历史经验看,凡是经历大的危机,楼市都不会差。全球楼市预计会延续景气周期。


日本不仅是全球投资的保险箱,避险保值,更是租金回报高地。 当不确定性成为常态,更应提前部署。 想投资日本,却不知从何下手?当中还有哪些细节要注意?欢迎添加有路置业顾问UOOLU001免费进行一对一投资实操指引。
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