马尼拉房价涨幅全球第1,大都会“心脏”曼达卢永未来可期!

马尼拉CBD中心公寓

疫情的爆发,毫无疑问让世界经济面临着巨大的挑战,地产无疑也受到了影响。然而菲律宾的房价反而上涨,菲律宾央行表示,2020年第一季度,各类住宅单元的价格在飞速增长,同比增长12.4%。



国际知名房产咨询公司莱坊权威数据报告显示,2020年,菲律宾的首都马尼拉房价涨幅22.2%,位居全球第一名在本次报告中选取150个城市,平均房价涨幅4.3%。



曼达卢永平均租金收益高达6.3%


位于马尼拉中心区域的曼达卢永更是不甘落后,由于地理位置优越,开发商和海外投资者把目光逐渐投向曼达卢永。



曼达卢永房产市场数据分析显示,曼达卢永公寓平均售价74万,房价年涨幅10.8%,平均年租金收益率竟高达6.3%。



曼达卢永为什么租金收益率这么高?


曼达卢永受欢迎原因:

1.地理位置优越:位于马尼拉的中心,10分钟车程即到3大CBD。


2.交通便捷:紧邻MRT 3号线,轻松通行马尼拉各大区域。


3.符合上班族需求:房价和租金相对3大CBD低很多,在距离上又占据极大优势,深受上班族欢迎。


地理位置优越,便捷到达各大CBD


曼达卢永位于马尼拉的中心位置,被称为马尼拉的“交通枢纽”“心脏”。纽带作用凸显,便捷到达Makati、BGC和Ortigas三大CBD,吸引了越来越多的白领和五百强企业在此驻足。



1Ortigas CBD

Ortigas CBD位于帕西格、曼达卢永和奎松市的交界处,是马尼拉购物中心和菲律宾服务外包产业中心,仅次于马卡蒂中央商务区,面积超过100公顷。



Ortigas CBD是白领最密集的地点之一,屹立着亚洲开发银行总部、亚洲最大建筑体量的商场MegaMall、菲律宾最大的银行BDO银行、菲律宾国家开发署、菲律宾生力啤酒(San Miguel)、菲律宾最大的食品连锁集团Jollibee和菲律宾国家电网公司Meralco的总部等等。许多世界著名的企业业务外包公司都迁址到这里。白领人数高达几十万。



Ortigas CBD还有多家大型商场、酒店、公寓等生活场所,例如圣弗朗西斯广场(St. Francis Square),奥克伍德公寓(Oakwood service apartment)、香格里拉广场购物中心、百年集团Ayala商场、Metrowalk购物中心、香格里拉酒店等。



连接马尼拉东西的Shaw大道从Ortigas横穿而过。马尼拉第一条大地铁将于2025年开通,其中有两站位于曼达卢永北部的Ortigas CBD,未来前景不可估量。



2Makati CBD

Makati CBD为国家级金融重镇,跨国企业设立总部首选,也是菲律宾最具活力的娱乐文化中心。马卡蒂共有居民约58万人,全球人口密集度排名第41名,白天人流高达300万人,每日有大量的外地人到马卡蒂工作,消费及洽商。



菲律宾金融中心,菲律宾最高写字楼PBCOM Tower(259米)及菲律宾证交所均位于此,白领人数高达10万+。



Ayala Center是Makati最知名娱乐热点,亦为精品名牌必争之地,有“菲律宾第五大道”的美名。聚集十多家购物中心,包含Greenbelt,Glorietta Mall,The Landmark,Rustan’s Mall Makati,SM Mall Makati等,由空桥连通全部购物商场。


3BGC CBD

BGC国际城 CBD占地300公顷,非常的国际化,被大家称之为“小新加坡”。是目前马尼拉最现代化、房地产价格相对较高的地区。



BGC国际城目前几乎已无地可建,房产目前均价4-5万人民币每平,新项目均价都在6万以上。


紧邻MRT 3号线


MRT 3号线是亚洲第一条轻轨线,也是马尼拉最重要的轻轨线之一,
被称为马尼拉的“生命线”。



此外MRT 3号线与LRT 2、LRT 4、PNR、LRT 1、MRT 75条轻轨线接壤,更重要的是,MRT 3号线将于马尼拉第一条地铁线相交汇。通过换乘可以轻松直达马尼拉各大区域。



MRT 3号线穿过曼达卢永,在13个站点中,有3个站位于曼达卢永,分别是Ortigas Station、Boni Station和Shaw Boulevard Station。由于曼达卢永的面积不大,所以轻轨站的辐射覆盖率极高。


在便捷交通的吸引下,大量人群开始聚集到MRT 3号沿线站点的附近。100米以内的商场随处可见,人流量自不必说。



符合上班族需求


随着Makati,BGC的饱和,开发商和投资者把目光转向曼达卢永,曼达卢永紧邻轻轨MRT 3号线,乘坐轻轨,10分即可到达3大CBD。


其独一无二的地理位置吸引马尼拉众多白领与海外外派员工在此居住和租房,房价涨幅达到10.8%,租金也是水涨船高!


菲律宾政府人口普查数据显示,2010年曼达卢永的人口数量大约是32.87万人,到2015年就增长至38.63万人,人口密度也提高到41,580人/ km²,接近Makati的2倍。



曼达卢永的办公楼入住率95%,住宅入住率93.8%,为马尼拉空置率最低的区域,平均空置率仅为6.1%。


可见,对于大多数需要租房的上班族来说,交通比郊区便利,房租比中心商务区低的曼达卢永依然是首选的租房地。


马尼拉CBD中心公寓——租房的首选


上班族如何选择租房地点


1


轻轨房


马尼拉CBD中心公寓距离MRT 3号线两大轻轨站Shaw Boulevard站与Boni Avenve站只有500米,MRT 3号线在曼达卢永有3个站点,其中两个站点都位于项目500米以内,交通优势不言而喻。


2


距离上班地点近


马尼拉CBD中心公寓到新CBD Ortigas只要450米。而串联BGC CBD和Ortigas CBD的大桥于2021年建成,建成后,10分钟车程即到BGC CBD,最远的Makati CBD也只要30分钟。


3


周边设施齐全


马尼拉CBD中心公寓周边大型商场、酒店林立,距离Ortigas CBD也只要450米,非常方便。


4


租金低于CBD


曼达卢永独一无二的地理优势导致租金一直在升高,但还是远远低于3大CBD的价格,所以更多白领都会选择来曼达卢永居住。


曼达卢永的白领收入可以达到4000-5000元/月,CBD白领可能更高一些,而马尼拉CBD中心公寓的月租金为2700元,白领们是可以承受得起的。




总价39万,租金收益预计可达8.3%


马尼拉CBD中心公寓深受白领欢迎,租住供不应求,项目总价39万,租金高达2700元,租金收益率预计可达8.3%,超出曼达卢永平均收益率2%。



除了长租外,项目的酒店化设计也非常符合短租标准,市场日租金可以达到240元,收益率预计可达22.4%。



马尼拉CBD中心公寓同区域的项目均价80万以上,加上增值税,要100万左右。SMDC旗下Light 2 Residences项目,仅25平米户型市场售价就高达108万。而马尼拉CBD中心公寓仅39万,是周边价格的1/2,区位也更加接近Ortigas CBD,性价比不言而喻。



据菲律宾知名媒体INQUIRER权威报道,菲律宾2021年或迎重大税改,200万比索(折合约27万人民币)以上的公寓或收12%增值税!现在购买马尼拉CBD中心公寓项目,还能免收增值税,相当于节省47,000元。



付款方式好,月供500元即可撬动39万资产


马尼拉CBD中心公寓
首付10%即可出租,租金2700元,月供3200元,以租抵供



也就是说,首付3.9万元,月供仅需500元便可撬动39万的轻轨房,从周边交通和设施以及曼达卢永的房价涨幅看,未来增值无可限量。


搭配两国资产,一套变两套


除了“以租抵供”,还可以“以房养房”,搭配菲律宾其他项目、升值空间大的泰国项目以及最稳定保值的日本项目,最低16万起就可以拥有两套房产,投资风险基本为0 ,大家可以参考以下搭配。


A:马尼拉CBD中心公寓供养菲律宾米兰轻轨公寓或Trees Residence (39万起拥有两套房产,首付仅需39,000元)


B:日本优小房系列公寓供养马尼拉CBD中心公寓(16万起拥有两套房产)


C:曼谷大学城学生公寓供养马尼拉CBD中心公寓(31万起拥有两套房产,首付仅需54,000元)




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