加拿大房产市场:终止房屋贷款期请三思

别急着这么做决定,在决定终止贷款之前,必须问问自己:你要为此付出多少代价?事实上,这是在签署贷款协议前,就应该问自己的问题。

亚省Okotoks镇64岁居民Don Hurman就有一个惨痛的经历。他在一个为期5年的房贷计划中途出售房屋,最后被罚款10000元。某些贷款计划允许把贷款转移至新屋,但Hurman 被迫终止他的贷款计划,而且还要偿还一笔名为利息差的费用。他说,纵使新贷款的利率更佳,但罚款远比他节省的钱为多。

“银行总行,申诉专员、政府都牵扯了进来,但都于事无补”,Hurman说,“若准备在贷款到期之前出售房屋,签署置业合约前首先要了解罚则。这是惨痛经历后我得出的教训。”

根据加拿大认可按揭专业人士协会的资料显示,9%的借贷者最终会在贷款协议到期前进行二按,可见终止贷款并非小事。

罚款是重点

BMO按揭专家帕森说,“阅读条款是客户的责任,律师也有责任解释所有条款。”“你真的需要明白合约究竟做了哪些规定”,但她相信很多人都不知道那些条款是怎么一回事。她指出,部分原因是大众在购入房屋时,受情绪主导,因此没有细阅合约,也没有提出问题。

帕森指出,满地可银行的5年封闭式贷款固定利率是2.99%,这计划在市场上已吸引很多人留意,然而它有一条关键的规定是,除非你出售房屋,否则不能摆脱贷款。

如何计算息差是关键

开放式贷款没有罚款限制,但借贷者要为此缴纳更高的利息。

帕森说:“开放式(Open)贷款允许在任何时候偿清。如果是封闭式(Closed)贷款,你可以得到较佳利率,但这决定了你能做与不能做的事情”。

封闭式浮动利率贷款的罚款很简单——3个月利息,而固定利率的情况可就复杂得多。利率固定的话,罚款一般是比较3个月利息和利息差额后,取两者中更高的金额,如何计算息差才是关键。

息差是银行对你终止贷款时所损失利息的弥补。有时候息差透过贷款年期计算出来,或根据房贷期限而定,期限最长是25年。

息差是用来表示列明在房贷合约上的利率,与银行把钱再借出去时可收取的利息的差距。利率会基于房贷尚余多少时间而确定,如果你的是5年贷款,但在第3年终止的话,就会采取2年期利率。

存在一个很重要的问题,就是银行是否根据公布利率计算罚款,若使用公布利率会把你的罚款大大提高。

Monstermortgage.ca经纪盖塔诺认为,银行用核准利率计算罚款。核准利率一般用于让消费者确定他们是否能承担利率上升,它是根据大部分银行5年期公布利率而定,并经央行公布。

盖诺塔曾写信给已故前财长费拉狄,不满他的客人因终止一笔469000元的贷款,需要赔偿28369.51元。他指,银行使用的核准利率是5年期 5.24%,现在是4.99%,已终止贷款的利率为3.99%。盖塔诺称,市场上真正的利率大约是3.69%,因此他客人的罚款应该根据30个基点的息差 计算,即是5862.5元。

盖塔诺补充说:银行已经在合约中加上条款,声称签署房贷合约时候获得的优惠,其实是部分免收的费用。他说,借款者以为自己是通过“磨”搞定借贷人而取得理想利率,但显然,罚款正在等待着他们。

贷款经纪盖塔诺称,几乎所有银行都以这种方法收费,“利率差距应该是现在的利率较低,而银行被锁住在较高的利率,因此在这种情况下,毁约者需要缴付差额”。

有些方法可以减低罚款,如果你有预缴特权,就可以在终止贷款之前,把预缴额增至最大。例如如果你的贷款计划可以每年预缴20%,500000元的贷款就可以分头尾两次,每次缴交100000元,只要你现金充足。

有些贷款人容许客户把罚款加紧新的贷款中,但这样做是利叠利,代价更昂贵。最糟糕的可能是,有人想在不知道罚款多少的情况下终止贷款,知道时已经太迟了。盖塔诺说,银行不会告诉你费用把会是多少,消费者更新合约时需要非常小心,因为新合约可能会加上旧合约没有的内容。


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