年涨幅超5%,相似的纬度尔湾90万美金而奥兰多却只要25万美金

奥兰多——佛州第三大城市、位于美国阳光之州佛罗里达的中部,典型的美国第二梯队城市。相似纬度的加州城市尔湾作为加州第二梯队城市也不为过,而且两座城市均是各自州内的当红炸子鸡,我们领路做了一些调查,我们可以把奥兰多Orlando及尔湾Irvine做一个简单的对比。

 

自然环境:尔湾位于北纬33度,奥兰多在北纬28度,两者的自然环境和气候条件还是具有一定的相似度的。

 

经济活力:尔湾被誉为“加州的科技海岸”,而奥兰多则以旅游业为支柱产业,同时发展出了全美一流的医疗、航空、国防等行业,更是世界第二大会议和展会的center。

 

人口流入:尔湾和奥兰多都是人口净流入城市。过去十年,奥兰多更是以每年 2.5% - 3.0% 的人口增长速度,位列福布斯全美人口增长排名第二名。

 

当然,尔湾的高等教育资源以及发达水平更胜于奥兰多。不过在房价和生活成本上,奥兰多则更胜一筹

 

从权威数据Redfin网站市场竞争力报告中可以看出,尔湾房价中位数为87.5万美金,而奥兰多则仅为25.3万美金,增长空间巨大,因此Redfin给出了75分的高分并且给奥兰多Orlando评级为Very Competitive 【非常具有竞争力】这样非常高的投资评级。

 

总结:尔湾对中国人而言更接近于“刚需”,买房更多是为了居住生活而非投资,现在华人在尔湾的常住人口高达30%之多,常住人口数据充分展现出尔湾对于华人的超强吸引力。

 

 

但如果投资的话,奥兰多的房产则更加适合,房价中位数只有25.3万美元,比去年增长了5.4%,租金比去年增长了5.7%。因此可以从实时数据上可以得出一定的结论,那就是奥兰多依然具有较高的增长空间及非常好的Return on investment及投资前景。

 

一个国家的房地产,通常都会经过这样两个时代,先是涨幅时代,后是租金时代。而当前的这一轮周期的美国房地产,显然在从涨幅时代向租金时代跨越。这种情况下,低总价的第二梯队城市(部分未到达金融危机前高点)自然更具有投资优势。根据预测,未来12个月,美国“第二梯队城市”的房产Return on investment率将远超一线城市。

 

奥兰多的短租型房产,得益于其发达的旅游业——百多个世界级的旅游景点,世界上最大的迪士尼乐园(相当于香港迪士尼乐园的100倍)、美国境内最大的海洋世界,以及哈利波特的魔法世界,全年游客量超过7500万。

 

长租型房产,则依托于医疗、旅游业的工作人员——奥兰多的Lake Nona诺娜湖医疗城,是全美第二大的医疗城,休斯顿医疗集群的翻版,为奥兰多提供着5万多个就业机会。

 

但无论哪一种投资类型,都可以创造出相当可观的Rental return率。出租管理好的情况下,超高回报也是有可能的,因此提前布局奥兰多区域是非常重要的,2019年美联储降息贷款年利率最低可达有3-4%,此时正是出手的最好时机。

 


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