君姐的大阪网红民宿之路:“杨超越能红,为什么你的民宿不能?”


图:借宿

日本民宿不光受游客欢迎,在广大投资客眼中,日本民宿也是吸引他们纷纷前去投资的一块“奶酪”。

旅游人口

日本民宿为什么这么火,首要因素当然是赚钱了。日本民宿火爆绝对不是偶然,人口流动的地方,就是赚钱的方向,旅游人口带来了民宿的机会,早在2013年安倍的“观光立国”政策出台后,旅游就成了日本房产投资中的机会,来自全世界的游客数量一时间直线式增长。

根据日本政府观光局的最新报道,2019年上半年日本总共接待外国游客1633.4万人次,同比去年增长4.6%。其中,中国游客在上半年453.3万人次,同比增长了11.7%,占到所有外国人数的27.8%!

▲历年访日外国游客数量

根据政府报告显示,我们以大阪为例,2019年有1142万外国游客访问大阪市,比2012年增长6倍,使其成为日本增长最快的入境旅游地点。相比之下,东京的旅客访问量虽然也有1200万,虽然也同期增长了3倍,但不及大阪迅猛。

民宿新法

从去年6月15日起,日本开始全面实施《住宅宿泊事业法》,日本民宿“换天”后,这期间对于日本民宿市场来说,虽说是一个振荡期,但也是民宿更加规范发展的升级期,“变化也是机遇”!

新法规定民宿运营上限为180天,但不包含设立的「民宿特区」,「民宿特区」特设法令,可以有365天经营权限,这些地区包括东京大田区、大阪府大阪市、福冈县北九州市。这三个地区可以进行365天的合法民宿运营。这也是大阪民宿渐成投资爆点的主要原因之一。

图:网络

君姐的民宿经营之路

位于大阪商圈附近的民宿

君姐是有路日本房产的一名客户,房屋托管的关系和有路一直保持着密切联系,还经常和我们的置业顾问分享自己经营民宿的经验和故事。君姐说:“一开始经营民宿并不简单,我们在大阪心斋桥商圈附近买了一套一户建,走访了周边的多家民宿后,我们开始模仿着当地生意还不错的民宿房东的装修和服务先做起来。”

“但是生意一般,虽然大阪每日大量的客流让我们的民宿保证了基本的盈收,但我们去大阪开民宿这件事是认真的,想当成我们的事业来做,所以我们一直在探索更好的民宿经营方式。”

定位:我们自己的民宿和装修风格(图2、3:借宿)

“后来我们分析,可能就是因为我们的民宿和其他当地的民宿同质化风格有些严重了,导致没有自己的特色,可能刚开始还能维持做下去,如果想做的更好,还是需要花心思的。”君姐和我们分享到。

“我的老家是湖南,每年来日本旅游的中国游客太多了,这个大家都是知道的。于是,我们首先定位了我们的客群——中国游客为主。”

“我们心想,作为中国人我们更加懂得传统民族文化特色,在日本居住的这三年,我们也对日本文化耳濡目染,将日本和国内文化结合起来,既很好的让国内游客体验最接地气的日本文化,还让旅居在外的中国人有“家”的感觉,这是我们的初衷。我们也一直坚持这么做了。”

“因此,我们把民宿装修成中国风,我们认为日本文化和中国文化具有同源性,因此很多方面都是可以糅合的,它们并不冲突。”

“就像前面说的,首先我们定位了我们的客群。很多人可能并不想放弃任何一个群体,但是现在日本民宿市场竞争也是很激烈的,要想把民宿做“火”,最需要的就是作出自己的特色,如果不能清晰的给自己找到市场定位,就先瞄准一个自己熟悉且擅长的细分市场吧,自然而然,你就有了自己明晰的市场定位。”

君姐说:“我做成了当地的网红民宿”

图:借宿

君姐和我们分享,“经营日本民宿其实并不贵,外国人也是可以购买日本的独栋别墅来经营民宿的,只需要取得民宿经营牌照就可以了。”

关于民宿收入,君姐和我们分享说,她一共投入了206万人民币,除去托管公司和Airbnb抽成等消耗外,每年可以拿回净利润21.6万人民币利润,净收入可达10.5%。为了更直观展示,小路整理了表格来为大家示意一下:


对君姐来说,大阪面临着非常大的机遇,发展前景很好,房价也有上涨空间,按照这个趋势发展,她还能拿到更高的增值利润。

除此之外,每套房子的地段,状态不一样,入住率,收入也是有差别的。因此,在购房之前,要和专业投资平台做好沟通,做好是否做民宿的评估,然后再拍板交钱。

民宿的经营“要诀”,你记住了吗?

选址,是民宿的敲门砖

只要选对了,难题已经解决了一半。一间民宿也可以成为旅行目的地。现在,一间民宿带火一个区域的例子太多了。

日本旅游资源丰富,人文、自然风光、城市景观等都可以作为自己选址的依据,以选址城市特点作为民宿依托,一方面保证了客流,另一方面也保证了客观的租金收入。

大阪比较受欢迎的区域比如心斋桥商圈、难波商圈、日本桥&千日前(日本三大电器街之一,号称大阪“秋叶原”)、通天阁&新世界、天王寺商圈等,这些地方交通发达,商超娱乐密集,旅游景点密布,可以说是民宿的理想之地。

日本桥&千日前,日本三大电器街之一,大阪“秋叶原”

惊艳的风景:酒香不怕巷子深(善用社交媒体)

图:借宿

如果你的民宿主打自然风光,那么一定要选一个视野好风景美的地方。例如某在海拔2800米的日本高山民宿,在2016年还无人问津,后面利用社交媒体,因其远离尘世喧嚣、云雾缭绕般仙境而大火,从此人们不远长途跋涉,只为体验一把深居仙境的柑橘。

设计是永恒的话题

要诀就是“差异化”+“定位深耕”。找准自己的定位,就精致去做就好了。某日本品牌民宿花了10年时间设计改造的民宿,被评为日本民宿年度最佳案例。当很多人崇尚日式极简风时,他们反向而行,偏偏是把日本繁丽的古风体现的淋漓精致,和现代装修产生明显的冲突感,这种冲突给人极大的感官享受。

总之,日本民宿经营除了要事前找专业中介机构仔细评估,选择好地段购置物业外,设计、特色一个都不能少。首先,能够投资到一个极具性价比的房产是第一步,当然,这很抢手,需要投资者及时的消息流通、敏锐的触觉和果断的出击。

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