菲律宾房产投资的5大规律,你看明白了没有?

说到菲律宾房产,就不得不提到马尼拉。马尼拉房地产价格经过20年稳步增长期,前期主要投资人除了菲律宾本地中产人群和富裕人群之外,1000万菲律宾海外劳工也是主力投资人。国际投资人,主要是新加坡,中国香港台湾等地的投资人居多。

马尼拉是世界级多元化国际名城,是菲律宾的政治、经济、文化、教育核心地,集中了菲律宾60%以上的富人人群,人口总量已经超过2400万,人口密度在世界名列前茅,有着极其旺盛的房地产需求。这座古老又年轻的城市展现出越来越重要的国际地位。

今日马尼拉,人口稠密充满活力,基础设施加速完善中,并形成了靓丽的城市天际线。透过历史,我们不难看出马尼拉的发展速度正在不断提速。马卡蒂CBD 发展了50年才有今天的辉煌,BGC区区十几年,就成为目前菲律宾顶级的新CBD。而马尼拉湾区,则十几年就成为目前全菲顶级的商业/旅游区,并将数年内成为全菲最有潜力的下一个CBD。

不仅如此,除了本土开发商之外,境外开发商也开始进军菲律宾房地产,除此之外还有很多不知名的小型发展商也加入了这场淘金潮。积极拿地,尽快开工开卖,抓住好行情。所以,我们现在经常看到一些新项目兴起,只是开发商的名字可能第一次听说过,背后的投资人可能是几个其他领域比较有实力的大佬。

经历从2016-2019年3年比较快速的上涨之后,马尼拉的房价确实比之前高了一大截,很多区域甚至翻倍。有不少新进来的投资人担忧泡沫产生。诚然,我们投资需要考虑风险评估风险。因此,我们可以用租售比评估风险。我们得出的结论是房价涨幅较大,租金同样涨幅较大,但是租售比依然非常可观。

菲律宾的房项目周期长,一般需要5年左右。一个项目的周期基本规律如下

1、大开发商拿地(可以买地也可以和地主合作开发),然后做规划,做政府批文,做设计;

2、批文和图纸就绪,就可以开卖了,实际上是卖图纸。看房主要是看环境看工地看图纸,买的其实是合同;

3、如果卖得快,可能数周就售完。如果盘很大,就边卖边建。

一般刚开始售卖的时候,价格最低,付款条件也比较好,比如美加房产提供60个月的0利息分期付款计划。对于有好几座楼的项目,通常卖完一座开下一座,价格也是越开越高。同时,通常先开盘的也会先竣工。所以,很多聪明的投资人抓住机遇,拿第一批货,占领先机。

4、如果一个项目快收房了,还有存货,那么开发商会将5年分期付款缩短为1-2年。竣工之后,一般要求现金支付了,价格较期房期间上浮大。

5、一般来讲,房屋临近交工,开发商手上基本售完。这个时候二手市场上涨比较快,同时贸易也变得非常活跃。通过开发商内部更名,可以完成。如果采用0首付分期付款,临近交房不支付尾款之前出售,很多投资人的资金回报率甚至达到数倍的回报。

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