5分钟,教你如何选曼谷地铁房

海外置业选房产,距离公共交通(公交、轻轨、地铁等)越近,就越受人们欢迎,这几乎早已成为人们默认的一个选房定律。不论放在国内还是国外都是通用的。

就拿人们熟知的东南亚“大堵城”——曼谷来说,出行高峰期,汽车的行驶平均速度低至15km/h,人们对公共轨道的依赖性远远大于打车。

▲曼谷沙吞区的大堵车

横向对比一下,同是一国首都,曼谷的面积仅有北京的1/10,但人口密度却是北京的4倍,当大量的人口出行遇上拥堵的交通,公共交通的重要性就更加明显了。

从租赁角度上看,不论是房主还是租客,方便的出行条件总是人们生活的硬性选择之一。对于房主而言,好地段的物业更好出租,地价的上升也能带动房产价值水涨船高。

那么,如何选择曼谷的地铁盘?哪个区域的房产更适合自己?我们不妨从以下几点来考虑:

曼谷“地段法则” BTS热门站点一览

对泰国当地人而言,在选择房产时,与其说“区域”,不如说“路”更确切一些,这是他们的“地段法则”。因为不论是修轨道还是建楼房,泰国人都喜欢以路命名。例如:BTS与MRT的换乘站点,人们会称之为Sukhumvit Line,就是因为BTS是沿着素坤逸路主干道修的,也是曼谷最早的一条轨道线。

BTS在曼谷承接了很大部分的人流运载量。自1999年开始运营,日均120万的人流量,整条线路从北向东贯穿整个曼谷。

目前BTS比较热门的站点,我们可以从以下的图例中一目了然:

▲曼谷BTS贯穿的城市商圈

从图中不难看出,但凡在重要的商圈范围所覆盖到的站点,都可称之为“热门”站点。人流量大不说,城市的各类配套也十分齐全,可以满足人们各种生活、商业方面的需求,不仅是当地人比较喜欢的消费区域,也是外籍人士聚集量较大的区域。

▲曼谷2019年版BTS轨道图(绿色+深绿色线)

随着曼谷的不断发展,素坤逸线也在不断延长,而在轨道线路不断扩建和延伸背后,是一个个热门站点的兴起。

曼谷最新土地评估数据显示,这些被BTS穿越而过的重点道路的地价,在过去的一年里涨幅达到了8-10%,原因大致是除了土地的日益稀少外,相对成熟的商业氛围也是让素坤逸区成为曼谷热门的租赁区域很重要的一个方面。

▲该地块位于曼谷南区,是近几年来地价涨幅最大的区域之一,2018年第二季度土地价格涨幅53%,数据来源:泰国土地局网站

因此,在这些热门站点1-3km范围内的房产,也是租客询盘量相对较大的区域。

从地铁规划看城市区域发展

如果说BTS是曼谷的热门轨道干线,那么,在城市发展和人们出行需求不断提高的前提下,更多的区域被挖掘出来。

2004年开通运营的MRT,就是环绕着曼谷各商圈规划起来的一条轨道,从轨道图中可以看出,这是一条城内环线轨道,除了跟BTS接驳之外,同时延伸到了曼谷的西北和西南部,穿越湄南河,把曼谷旧都也联通起来。

▲现在已开通在运营的MRT站点

MRT所到之处,那些以往没有被人们注意到的道路和商圈也开始被带动起来,我们所熟悉的大概就是Rama9商业圈,还有Rachawei路了。Rama9站,辉煌站、拉差达站都是MRT上热门的站点。由于近年来大量国内企业进驻到泰国,这一区域也成了国内商务人士汇聚量较大的地区。

不论是曼谷的老唐人街、辉煌的新中国城、还有最新开通的MRT延长线中的龙莲寺站等,随处可见中国元素,让人即使在异国他乡也能感受到故乡的亲切。

▲MRT延长线站点规划图


尽管MRT没有BTS运营的时间久,但随着MRT延长线站点的逐个开通,地铁所到之处,地价涨幅也不小。那些以前因为交通不便,人们很难到达的地区,如今看来也不再遥远,而如湄南河一带的旧都所在地,原先的商业配套就已经十分成熟,只欠一个方便的交通。

至于想要置业海外房产赚取租金的房主,若按照租金和房价的比例来计算,规划中的区域价值空间还是相当大的。只是在房产价值上,还需要一点等待的时间。

▲这一部分区域位于曼谷西南部,湄南河以西,价格在近几年来的涨幅也很快,达到38.2%,数据来源:泰国土地局网站

如果目前投资的预算不是太高,而且置业的目的只是为了赚取租金,MRT延长线所涵盖的区域,可以说是一个不错的选择。

跟着曼谷地铁线看人群热力走向

当然,曼谷的轨道线路规划版图中,不仅仅只有BTS和MRT2条线路。从2020年至2025年的5年间,除了原有轨道的延长线外,还有近10条新轨道正在规划和修建当中。

而人群集中的活动范围,也将伴随着交通不断扩张,交通便利的地方,人们会更愿意停留。人口流动的方向意味着区域住房需求的提升,那么,在新轨道线路开通运营之后,我们不难想象得到,那些原本人群密集的区域,人口流动方向也会跟着外移。

▲曼谷人群热力分布图

当中很重要的一个方面,自然就是公共轨道交通所带给人们的便利性,可以让人们快速到达城市的各个区域,大大减少了通勤时间。

▲曼谷现有的区域划分

而新轨道的开通,也可以不断盘活更多新区的商业。当旧商业区的土地逐渐减少,地价逐年走高时,新区内的房产价值也会被带动起来。租客也会根据自己的工作地点和收入水平,甄选更适合自己的公寓,不再仅仅局限于原有的商业区,这也是一个城市发展的规律。

最后,通过一组对比图,给大家一个更清晰的概念,曼谷地铁房如何选,看完应该就不难理解了。

▲北京轨道规划及城市版图扩张走势


▲曼谷现有交通规划图VS2015年轨道规划图

随着城市的不断扩张,城市的轨道线路也会日益丰满,因此,若想要在曼谷寻找具有价值空间的房产,大家不妨参考曼谷的地铁布局走势,从目前仍处于发展阶段的区域和道路沿线着手,待5年之后再回过头来看,房产价值和收入都会让你收获更多惊喜。

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