在日本买房,应该选东京还是大阪?

日本作为第三大经济体,一个在科研、航天、教育、医疗、制造业水平都高度发达的国家;常年温和湿润的气候、充满魅力的自然和人文景观,每年都吸引着数以万计的游客来这里,更吸引着大批外国人移居到此或者想要购置日本的房产。

日本房产市场尤以成熟稳健、透明规范、租金高丰沛现金流为大众所熟知,这也是很多人将海外房产置业到日本的最主要原因。也使日本 成为世界上最主要的不动产置业市场之一。

目前日本房产已经处于平稳上升状态,大阪G20峰会、东京奥运会、以及未来2025年世博会、2024年大阪博彩设施的建成,密集国际盛会的开办都保证了日本未来10年的强劲经济发展势头和发展机遇。可以说,日本再次迎来了经济发展的黄金十年

日本成功赢得2025世博会举办权

而日本的房产置业,由于其稳定的房产市场表现,1.3亿的人口、密集的外企进驻和外国劳动力、旺盛的旅游业,都为日本房地产市场带来源源不断且长期稳定的租住需求;日本民宿业的发展在当地也越来越受欢迎,短租形式的民宿为置业者提供了稳定又充沛的现金流

所以,抛开移民、签证等一些需求不说,日本房产更加适合那些希望长期持有的房产购置人士。而东京、大阪作为日本的一线城市,成为大多数来日本购房的人的优先考虑目的地。

那么,这两个城市的房产市场分别有哪些区别和特点,在具体做购房选择时有哪些参考依据呢?下面我们来详细说一下。

东京都的房产置业标签

日本东京是现在海外置业者普遍看好的目的地之一,随着2020年东京奥运会的到来,日本政府也会全力借助奥运会带来的经济发展动力促进东京甚至整个日本的发展。

NO.1 日本经济政治文化中心,国际大都市

作为日本的首都,日本三大都市圈(大阪都市圈、名古屋都市圈、东京都市圈)之一,东京都市圈也是日本太平洋沿岸城市群的核心组成部分之一,是日本政治、经济、文化、交通等众多领域的枢纽中心。

京都作为日本的古都之一,拥有极为丰富的旅游资源,东京都市圈大约拥有3780万人口,是世界最大的城市圈及巨型经济圈,在纽约、伦敦国际大都市之上;随着2020年东京奥运会的申办,东京都市圈将持续迎来人口的净流入,房产价值上涨预期浓厚

作为首都,必然是资源最为集中的地区,城市各要素价格也都相较其他城市高,尤其在日本这样人口密集度高度集中的国家,更显得寸土寸金。

NO.2 国际巨型经济圈,上千家企业聚集

东京都市圈是名副其实的引领世界经济的“巨型经济圈”。

这里不仅集聚着2964家资本金10亿日元以上的大企业,相当于日本总数的一半;而且汇聚了超过2300家外资企业,相当于全国约76%;载入财富世界五百强的企业总公司数量也位居世界前列。这些为数众多的企业聚集带动了新的产业聚集,牵引着东京乃至整个日本的经济命脉。

当然也聚集着日本最具生产力的精英人士,他们普遍消费能力高,也是东京圈租住需求的最强动力。

NO.3 经历房产沉浮,房价及租金相对较高

日本的房产市场曾在上世纪80年代迎来了空前的繁荣;但时间到了1990年,随着日本股市的暴跌,日本的房地产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自首都东京开始破裂,直到1993年,日本房地产泡沫全面崩溃;从2013年开始,在日本政府宏观调控的努力之下,以东京、大阪为首的日本主要城市的地价便开始实现了缓慢且持续的增长。可以说,日本经历房产市场沉浮后,现在已经处于一个平稳增长的轨道上

东京2018年第二季度的最新数据显示,东京该季度的房价涨幅达到了6.78%,房产成交均价在4200万日元/套(约人民币260万)左右,按照日本普遍的小户型公寓来计算,房产均价在4-6万人民币/平米左右

东京都市圈的实际范围一般包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县,因此又称为一都三县。

东京圈5月份分售公寓的整体租金比前一个月上涨1.1%,是2927日元/平米(约187人民币)

东京都 3469日元/平米(约222人民币)

神奈川县 2154日元/平米(约138人民币)

千叶县 1619日元/平米(约103人民币)

埼玉县 1661日元/平米(约106人民币)

(数据来自第三方:日本土地局)

NO.4 关东文化圈,热衷高级消费

东京跟大阪可以说是我们了解日本的窗口。但因为以东京为代表的关东文化圈,和以大阪为代表的关西文化圈,从生活习惯到社会民风都有较大的差异,其东西差距也常常作为比较关东关西不同对象的典型城市

日本关东关西大不同,你更适合去哪里?东京这座城市和人文比较安静礼貌,人们普遍在意别人的想法,讲话较委婉含蓄,凡事认真严谨,这使得东京人给人的印象是冷漠且有些强势的,有一种距离感

此外在东京,更多的商圈会青睐于大百货、大购物中心、高级商店这些地方,形成了很多时尚中心

NO.5 民宿牌照——民宿新法设置180天上限

关注日本房产的朋友对「民宿新法」这个词肯定都不陌生了,「民宿新法」全称叫做「住宅宿泊事业法」,那么这个法律到底说的是什么呢?用一句话来概括就是:

所有居住用住宅可以在不取得旅馆业许可的情况下,仅向政府提出申告就可以运营民宿。但是对于营业天数设置180天的上限。各个地方自治体可以在政府规定的基础上根据各自实际情况进行调整。

也就是说,如果你购置东京一处房产做民宿,最多营业天数不得超多半年。

对于房产购置者有哪些影响?

首先,如果已经购置了普通日本房产作为民宿运营的,可尝试申请民宿营业牌照,费用20000多日元,根据市场调高房价来保障现金流,但运营天数的减少必然面临现金流降低的风险;如果无法申请下牌照,也可委托当地中介或管理公司转为长租,虽然盈利会降低,但更加稳定省心。

其次,对于准备购置民宿的朋友,选择一户建要优于公寓。因为日本公寓都有大楼管理委员会,有些是明确规定不可用做民宿,即使没有写明想要申请民宿的,也要征求管理委员会和大楼所有业主的意见。一定要选择公寓的,建议找已明确允许运营民宿的(但这数量极少)或直接投资整栋公寓楼。

一户建相对来说没有这么多的管理限制,但购买要看地段。这里的地段不仅仅是指土地价值,还要看土地用途以及所在区对民宿的管制条例。这里解读下土地用途,在日本分工业用地、商业用地、住宅用地等,其中住宅用地只能建住宅,要求保障居民的生活权益,是不建议运营民宿的;商业用地虽然价格更高,但对民宿的管制相对最为宽松。

总体来说,民宿地段最宽松的是大阪民宿特区。详情在文章后面会给大家介绍

大阪的房产置业标签

大阪也是日本房产购置的目光聚焦地之一,大阪作为日本另一个都市圈,我们来看看它的置业标签。

NO.1 日本第二大都市,国际盛会迎来大阪新机遇

日本的第二大都市。大阪G20峰会、2024年大阪博彩设施的建成、以及2025年大阪世博会,都增加了大阪国际曝光度,为大阪带来了无限发展机遇,保障了大阪未来十年的经济蓬勃。

世博会的举办无疑会为大阪带来新的发展动力,带动大阪与关西整体经济腾飞,房地产当然也深受其益。最新数据预测,世博会将会产生经济效益约1.9万亿日元;而赌场对刺激经济的利处不多赘述,随之而来更将促进大阪新一轮旅游业的增长,拉动整个关西的经济发展。

NO.2 房价租金相对较低,发展空间较大

大阪圈,是日本三大都市圈之一,中心城市是大阪。大阪都市圈的实际涵盖范围包括大阪府、京都府、兵库县、奈良县、滋贺县和和歌山县的部分城市。大阪是大阪府的府厅所在地,日本第二大城市GDP仅次于首都东京,位列日本第二。

相对首都东京,大阪的房价仅为其的60-70%,价格相对适中,吸引了不少购房者。不仅如此,其房价涨势也十分令人满意:2018年第二季度的最新数据显示,大阪的房产价格提高达13.9%。2018年第二季度大阪公寓的成交均价在2400万日元/套(约人民币149万)左右,均价在2-4万人民币/平米上下

就租金来说,大阪圈的主要地区5月份分售公寓的整体租金上涨与前一个月相比,较为持平。

大阪府 2130日元/平米(约136人民币)

兵库县 1644日元/平米(约105人民币)

(数据来自第三方:日本土地局)

NO.3 租售比高,是北京上海的2~3倍

一般来讲,租售比可以归纳为房屋月租金与其售价的比值,也就是说,单靠租金需要多少个月可以完全收回房产购置成本。

国际上界定一个区域房地产运行状况良好的租售比界定在1:200到1:300之间,如果高于1:200,表明这一区域房产购买价值大,发展潜力相对较大,回收成本时间短,是值得购入的。

相对而言,大阪长租房租售比高于东京。东京实际在4-5%,而大阪是5-6%。如果在涨幅跟租售比之间选择一个平衡的话,大阪是个不错的选择。

NO.4 关西文化圈,热衷平价消费

上面说到东京属于关东文化圈,大阪则代表了关西文化圈。

大阪人说话比较大声,为人热情,不太在意别人的眼光,有话就直说。他们聊天也比较嗨,会讲究一些笑点,容易营造一种愉快有趣的氛围。正因为开放的性格,大阪可是出了很多笑星的。

大阪的单行道大多很宽敞,比起东京,堵车并没有那么常见。大阪的道路比较平坦,习惯把从北到南的道路称作「筋(Suji)」,从东到西的道路称作「通(Tori)」,所以单是听路名,也可以轻易认出方向。

相比东京的时尚购物中心,大阪呢,往往是更接地气的“步行街”形式的地方更能聚集人气,譬如最著名的心斋桥道顿崛和新世界。店主更倾向让店面更显眼更引人注目来招徕顾客。并且受到商人文化的影响,大阪人买东西喜欢杀价,这在东京人看来是值得嘲笑的一件事。

在生活中,东京人非常看重餐厅的环境、格调和口碑。而大阪人只重视味道和价格,但是热爱美食的大阪人也并不会光顾便宜但不美味的餐厅。

NO.5 大阪民宿特区

上面说到,日本发布了新的民宿法案,但是,大阪是作为民宿特区而存在的。

大阪民宿特区作为特区民宿进行运营,又称为

特区民泊。设施属于大阪市内的,要到大阪市保健所申请。大阪市以外的市区要到大阪府的管辖保健所申请认定。简单说,相比日本其他地区的180天民宿牌照限制,在大阪可以申请365天民宿牌照。

哪些地方可以取得[特区民泊]的认定

想要取得[特区民泊]认定必须是要在[国家战略特别区域]范围之内才可以,也就是说在国家层面,允许实施民宿营业。但具体是否可以实施是要看各个自治体是否自行制定并实施了[民泊条例]。目前只有东京都的大田区,大阪府的部分地区以及福冈的北九州市自行制定并实施了[民宿条例],条例内容也都不尽相同。千叶县千叶市马上也会解禁[特区民泊]。

大阪府虽然整体被指定为[国家战略特别区域],并制定实施了[大阪府民泊条例]。但是由于大阪市,堺市,高槻市,豊中市,东大阪市,枚方市都有独立的保健所,需要各自制定民宿条例。大阪府的其他市町村也有权利选择是否参加[大阪府民泊条例]。

选择东京还是大阪

购置日本房产,选择东京还是大阪,其实最重要的还是要和自己的购置目的和需求相匹配,就像上面整理的,它们各自有自己的置业标签。这里可以给大家一些小建议。

长期持有:自持保值型的人

这类购房人大多会选择日本东京圈。由于他们主要追求保值率和变现率,所以东京圈是首选,比如神奈川县的横滨市、川崎市,千叶县的千叶市、市川市等。其次是关西地区的大阪和京都。

前者优势在于时尚繁华。同时,日本大多数大学都围绕着以东京为中心的东京都地区。缺点,物价略高,人情味低。后者优势在于历史、人情味浓郁,但房屋变现率可能略低一些,大多是选择2居室或以上。

现金流:出租赚取现金流的人

凭日本的高速发展的经济,当地房地产业也在稳定的提升,使得日本的房屋升值潜力增加,房屋的租赁市场自然也会提高其价值的存在,而且日本当地的地理位置比较优越,这里有着非常优越的自然环境和先进的教育资源。

选择东京圈大多会以离车站步行距离10分钟以内的1或2居室。大多是全款购买,主要出租给赴日的留学生或打工者,常见现金流获得可以在4-5%左右。

其次是大阪核心区域的持牌民宿,现金流获得要高于东京圈,一般在6-8%。

刚需:自住型的人

这类型的人基本长期居住日本或者未来考虑归化日本,他们会根据自己的实际需要选择高级公寓或独立一户建。的确,从我们对日本这几年赴日买房的国人观察与居住地区来看,东京都的高级住宅非常受中国高收入人群的欢迎,而中产阶级更多会考虑一户建。

小结

东京

2020年东京奥运会带来房产新机遇,目前房产均价在4~6万人民币/平方米,租售比可达6%左右。

如果你热衷东京的时尚精致与严谨,就选择东京吧。

大阪

2025年大阪万博会、2019年G20峰会及大阪赌城的打造成为促进为大阪房产繁荣的“金三角”,目前房产均价在2~4万人民币/平方米。

如果你热衷大阪的热情不拘小节与风土人情,就选择大阪吧。

由于大阪是日本民宿特区,如果你有经营民宿的考虑,也可以多多关注大阪。

总之,还是要综合考虑,选择最匹配自己房产购置目标和需求的目的地。如果你有任何疑问,欢迎联系有路,我们会帮您定制您专属的置业流程,为您解答疑惑,可以点击下面了解项目详情。

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