现在是适合购买伦敦房产的最佳时机吗?

洛蒂·波迪莉刚刚买了她的第一套房子。经过几个月的寻找,25岁的她和她的伴侣杰克逊在伦敦西南部斯特里塔姆的一栋维多利亚时代建筑中找到了一套大型两居室公寓。这对夫妇于上周五完婚。价格:不到50万英镑。

网络出版企业家博迪利(Bodilly)表示:“供应商对此很感兴趣,我们不得不进行密封投标。”他说:“我们行动的速度比我们希望的要快,因为市场有点冷清,我们担心还有多少房子要出售。但我们喜欢它,”她说,“所以我们就去了。”

如果波迪莉等着,她会得到一个更好的交易吗?根据Nationwide的数据,今年头3个月,房价较2018年第一季度下跌4%,较前一年的峰值下跌5%。

今年1月,售出的房屋数量降至10年来的最低水平。上周,专注于伦敦的房地产经纪公司Foxtons的股价约为53便士,较2014年的峰值下跌87%。英国退欧悬而未决,10月31日仍有可能达成无协议退出。根据英国央行(Bank of England)压力测试(stress test)的最坏设想,如果这种情况真的发生,未来3年房价可能下跌30%。

但博迪利没有被吓倒。“我们都不是特别担心英国退欧,”她说。“这是我们的第一套房子,我们可能会在这里住上至少三到五年,所以我们更担心的是,我们想在一个即将出现的地区买房。”

许多房地产经纪人和专家都同意她的观点。他们表示,早期指标显示,伦敦房地产市场的低迷可能即将结束。当然,这正是房地产经纪人喜欢说的,所以我们怎么能确定呢?这个问题的答案取决于你所处的环境,但让我们来看看这些证据,以帮助你决定是采取行动,还是等待结果。

数据显示了什么
房地产市场的季节性使得发现短期趋势变得困难,而最近交易量的下降使其更加困难。不过,仍有一些迹象表明,伦敦市场可能即将出现转机。在线房地产门户网站Zoopla的数据显示,去年秋季,伦敦房价下跌的比例达到80%左右的峰值。到2019年初,这一比例已降至68%。房屋月供下降的比例两年来首次降至30%以下。

价格下跌也可能放缓。Rightmove本周公布的数据显示,伦敦32个行政区中有28个的平均要价仍低于一年前的水平。然而,23个自治市现在报告每月都有增长。根据连续3个月的平均价格,6月初,威斯敏斯特的房屋要价较5月初上涨2.3%,哈林吉上涨1.5%,肯辛顿(Kensington)和切尔西(Chelsea)等许多行政区上涨1.2%。

这些只是要价,而且这些地区昂贵的新开发项目可能会抬高要价,但有证据表明,卖家正在设定更现实的价格。Zoopla研究主管理查德•唐内尔(Richard Donnell)表示,2014年年中,伦敦新上市住宅的要价中值比售价中值高出20%至25%。到去年年底,这一差距已经缩小。

卖家等待交易的时间也减少了。Rightmove的数据显示,平均销售时间似乎已经见顶。5月份,一套住房在出售前平均在市场上待了72天;从1月份的89天下降。

那么,现在是在伦敦买房的合适时机吗?

如果伦敦市中心黄金地段的房价回升,这种影响可能会渗透到卢西恩•库克(Lucian Cook)所称的伦敦“财富走廊”——即从伦敦市中心向富勒姆(Fulham)、旺兹沃思(Wandsworth)、奇斯威克(Chiswick)和伊斯灵顿(Islington)等地区辐射的大片智能住宅。不过,住宅分析师尼尔•哈德逊(Neal Hudson)表示,尽管房地产经纪公司普遍认为,收益将会慢慢减少,但这次情况可能并非如此。

他表示:“伦敦大盘没有出现任何真正的调整。”事实上,这看起来更像是一种停滞。几年前发生了大的交易量下降,现在销售量只是在非常低的水平上颠簸,房价也在横向上涨。”

支付能力几乎没有变化,而且,由于印花税改革,以及取消了对房东的某些税收优惠,市场上买房出租的投资者比五年前少了很多。

哈德逊表示:“考虑到抵押贷款利率和贷款标准目前的状况,我们可能正处于首次购房者定价的高峰期。”他们改变的可能性有多大?信用抵押贷款公司(L & C mortgage)的戴维•霍林沃思(David Hollingworth)表示,目前,抵押贷款机构被要求将4.5倍工资门槛以上的贷款额限制在15%。他表示:“贷款机构必须证明借款人的承受能力,因此,大多数借款人在收入没有增长的情况下就能获得的贷款金额,未必会有大幅增长。”

现在购买是一个重要的溢价,而不是等待。即使一项平庸的退欧协议获得通过,也没有明显的催化剂推动房地产市场反弹。抵押贷款利率只能上升。

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——文 有路——

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