我,在日本买了栋楼。

很多到海外置业的朋友,所纠结的问题无非三点:

1)选择哪个国家?2)选择哪个区域?3)选择多少预算的资产?

很多人总是抱着“慎重起见”的想法,为保险起见还是先从“单套”开始。

而且不同的国家也存在有不同的购房政策,例如:东南亚国家不允许购买带土地的房产,公寓也仅有不到一半的份额才是外国人能购买的。但就日本的购房政策而言,如果资金充足,你甚至可以买下一整栋楼。是的,你没看错,就是一栋楼!

▲大阪【优筑】楼体外立面

那么,买下一栋楼是怎样一种体验?W先生跟小路分享了他的一栋楼运营经验。总结下来就是,这是一项可以“细水长流”而且“收入稳定”的付出。在日本买下一栋楼,除了租金外,在地价增值后转售,也能收获不小的利润。以下我们就来看看W先生是怎么考虑的!

日本大阪,一个理想的房产价值“储蓄所”

W先生本身就是一名不动产业内人士,对于海外房产的选择,他的理念很简单也很明确:1)产品要保值;2)区域和地段需得有升值空间;3)能产生收入,并且能相对稳定。

国内房产的利润空间已经不大,而海外房产,除了近几年来受关注度比较高的东南亚个国外,日本是他非常看重的一个国度。

一方面,他本人喜欢这个国家,另一方面,日本的房值保值程度很高,这里所说的保值不仅仅是资产价值,更主要的还是日本房产本身的质量非常好,尤其是公寓以及事务所这种,只要地段够好,维护和管理何以使物业长期保持高效的使用率。

加上日本人的工作和居住习惯,喜欢寻找靠近轨道线路,通勤方便的区域租房,并且,一套成熟的租赁体系可以让他不需要过多担心房产的出租问题。

▲大阪【优筑】内部装修图

因此,他选择了最近普遍被看好的大阪房产,总体房价既没有东京那么高,上升的空间很大,城市规模仅次于东京,受游客欢迎程度却连续2年超越东京,关键是,在大量的游客涌入大阪的同时,也需要有更多的就业岗位,来为大阪即将来临的各项国际会议做准备。

人口的流动方向其实就是不动产选择的指引方向,一栋楼的投入,可能在很多投资者看来是个“大手笔”,但只有渠道挖得足够宽,资金回笼才能更快而且更明显。

“单套”VS“一栋楼” 哪个更划算?

W先生的看法:与单间公寓相比,整栋公寓获得的利润空间更大,运营起来更方便。

若是只选单间公寓,其实也就谈不上“运营”了,而只能是单纯的当个房东,赚取租金。虽说日本的公寓大部分不愁出租,但空置率毕竟还是存在的,单间公寓需要考虑的直接风险,就是我们日常所说的“出租率”的问题,而且,如果只是单间公寓,还要依靠整个楼栋在租赁市场中的运营情况,才能最终落实到出租上,租客招募上也存在更多不确定性。

对于单间公寓而言,房产出租所得只会有2种结果:百分百或者0。也就是说,只有在这个房间能顺利找到租客的情况下,房主才能获得租金,房客退租后,租金也就断了,在寻找到下一位房客之前,房产空置的时间同样也是需要计入到持有成本当中的。

但整栋楼就不同。由于多个房间运营,单个租客退租后不会对房主的租金所得造成太大的影响,无非就是多一点和少一点的区别,在这种情况下,整栋楼的运营成本其实还是可以维持平衡的。这就是整栋楼优于单间公寓的地方,风险性也相对较小。

“以租养贷”?整栋楼收回成本速度更快?

一些直接购买了日本整栋楼的投资者,除了纯粹的以个人名义的投资外,或许还可以有一个更好的方式,就是贷款。

只要在日本成立公司,成为法人,就可以向日本银行申请贷款,利率低是一方面,还可以通过“以租养贷”的方式,既能减少资金投入,又可以在运营整栋公寓的时候,将部分租金收入用以偿还贷款,减轻压力。

但W先生是以个人名义直接购买的。不存在以上的情况,可他给自己算过一笔账,他的整栋楼投入约6003万日元(约400万人民币),一栋楼里有10个房间,按每月3000元(保守估计)出租,再扣除掉单个房间空置的时间和持有成本,约12年能收回本金,如果是单间公寓,一整年满租的情况下,都需要14年才能收回本金,这2者还是有点差距的。

▲W先生自己做的房产价值对比,该数据仅为个人举例分享

日本成熟的租赁体系以及当地人的租房习惯,W先生认为日本的房产其实更适合长期持有。若能将一栋公寓成功运营起来,为租赁客人和市场所接受,就能更好的避免房子断租的情况,租金收入可以更加稳定,在持有过程中保持“细水长流”的收入状态。

▲大阪中央地铁沿线周边公寓平均租金情况,来源:日本房产租赁网站utinokati

因此,他只需要把整栋公寓做好运营,保持租客不断,就可以让自己的收入持久稳定。

房产自身价值上升的特性可以让收入更高

房产跟车一样,都属于大宗商品,但跟车子不同的是,车子在出厂落地后价值就会回落,而房产,只要是在国家或者区域经济属于上升期间的,价值都会跟着上升,这也是房产本身的特性所在。

W先生之所以会选择大阪,也是看重了大阪这个城市的发展前景。跟东京相比,大阪的城市价值还处于上升阶段,而目前,从日本整体范围内来看,土地局所公示的地价也在连年攀升。因此,选择大阪房产,物业的价值能得到很好的保证。

▲大阪、东京地价走势比对,来源:日本土地局公示

但不可避免的,房产同时也会随着年月的流逝而变得逐年陈旧,不论是单间公寓还是整栋楼。只是这个时间跨度有点长,一般在10年左右。幸运的是日本公寓房产的定期维护和管理,能使楼栋保持在较新的状态,因此也延长了它的价值周期。

日本目前以二手房市场为主,人多地少加上土地私有制,都使得不论是一户建还是公寓楼都无法轻易的说重建就重建。

因此,一栋处于优质地段中的公寓楼,不仅能源源不断的吸引租客,随着土地价值的上升,物业价值也可以得到很好的保证,W先生认为,现在的日本物业不会再像当初那样出现大幅度的起落,原因就在于日本人对于房产市场回归理性的看待。

那么,以十年为一个跨度,在持有过程中,当房产价值到了一定的程度,再在合适的时机转售,房产本身所蕴含的价值会给他带来更多收入。

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