曼谷地价又涨了?!为什么告诉你曼谷房产越早入手越好?

刚刚过去的一周,据泰国媒体8月15日报道,泰国财政部财产评估副总干事在接受媒体采访时表示,财政部已经对泰国3340万快土地完成了每四年一次的地价评估,泰国全国范围内,国内土地均价上涨了8.3%。

其中曼谷的地价上涨最为明显,增长达8%-10%,最贵的地段位于曼谷叻南里(Ratchadamri)、奇隆(Chit Lom)、暹罗(Siam)区,价格从900,000铢/平方哇上涨至100万铢/平方哇。除了郊区,大部分轻轨经过的地段地价上涨,例如Nong Chok地价上涨明显。

官员表示,随着新土地税法于2020年1月1日起实施,受新法生效的利好,预计全国土地价格将同比上涨10-15%。首都曼谷地价继续保持着全国领先,而核心商业区地价增长更是惊人,尤其是轨道沿线周边地价更是呈现直线上升趋势。

泰国房产市场缘何直线走高?

可能在部分人看来,泰国房价之所以走高是因为大量的国内投资客涌入所致。想着只要投资客离场,泰国房价就会下降。但等了又等,想要的结果没有出现,反而看到泰国地价不断刷新纪录的新闻。原因何在?

首先,就泰国这个国家而言,我们不能忽视的一点就是,它在现阶段依然是一个发展中国家。所谓“发展中”,顾名思义就是正在发展,有发展就有上升空间,这些空间来自于各个方面:经济、人口、进出口贸易、旅游……当然,也包括了房地产。

▲泰国2018年对外贸易指数

经济的增长除了让国家实力不断增强,还体现在人们的消费水平上,小到日常生活,大到大宗商品的购买,如果去过泰国的人都不难看到满大街跑的名车,而且据小路了解,这些车子在泰国的售价跟在国内并没有太大差别。

其次,泰国是个土地私有制国家。土地私有就意味着拆迁困难,只要土地的主人不同意,地块就算荒废着也无法挪为他用。因此,土地的稀缺性可想而知。土地供应紧张是导致泰国房价上涨的一个重要原因。

▲曼谷公寓市场供需趋势

有数据显示,新盘开发量在2016年上升到顶峰后正趋于下降,且根据土地评估,往年地价增长在5%-10%左右,现在已经达到了10%-30%,开发商拿地成本的增加,是影响新房售价的直接因素。

第三,地铁沿线物业价格上涨。这是毋庸置疑的事。轨道线路不论放在哪一个国际化大都市里都是一项非常重要的公共交通,是人们出行依赖性最大的交通工具。国内二、三线城市尚且如此,更别说曼谷这个“亚洲大堵城”了。

泰国首都曼谷是人群最为汇聚的城市,捷运线路每日承载的人流量不亚于国内一线城市。因此,轨道沿线周边的地价也好,楼盘价格也好,价格上涨是肯定也是必然的趋势。

人口红利真的能支撑泰国房产市场吗?

我们说东南亚国家的房产投资,往往不可避免会谈到人口红利。虽然泰国当地人口并不像其他国家那般年轻,也没有速度到一年可以增长几十上百万。更不是一个传统意义,甚至新概念中的移民国家。但是,泰国的人口依旧在每年持续增长。这个增长点在哪里?

▲曼谷外国居民占比

除了泰国本地人的正常增长量之外,其实我们更不能忽略的是在泰国的外籍人士。这些人当中,有各大企业所带来的高收入人群,也有在泰国从事商业活动的商人们,更有到泰国享受国际化医疗资源的符合年龄段的“老人”,和到泰国接受国际化教育的孩子们。

▲曼谷公寓供需走势,数据:莱坊

因此我们说,泰国的人口其实更多元化,这些多元化的人带着不同的目的而来,却有着共同的需求,那就是住房。

▲曼谷租赁市场按价格查询占比

数据显示,自2015年开始,曼谷的中端楼盘中,一栋30平方米的公寓,月租金从往年的5000 -9000泰铢,涨到了高达12000-15000泰铢。而在高端住宅市场中,最低租金从30000泰铢起步,高则达到了50000-60000泰铢不等。此外,外围区域的地段如湄南河以外的房屋租金,也在不断上涨。

▲Umini曼谷国际公寓效果图

租金上涨的原因除了一直在跟着地价和房价水涨船高之外,还有一个因素就租赁市场的常年稳定甚至有增无减。因此,在早些年投资了泰国房产的人,想必此刻正享受着“包租公”“包租婆”的乐趣,悠然自得的数着逐年上升的房租了。

房价涨了,曼谷房产还有增值空间吗?

对于房产投资而言,不能说万无一失,但最起码比其他很多理财类金融产品要表现得更为稳健。毕竟,房产不仅是大宗商品,同时还是长期持有的物业,更同时具备出租和自住的多功能性。

▲曼谷公寓区域增长走势

仰仗着整个国家的经济而生,只要国家稳定,经济上升,基础建设完善,当地房产自然也不会差到哪里。更何况泰国在近几年来经济不仅在增值,而且速度还越来越快。

▲曼谷2019年二季度公寓市场价格占比

但若论房产增值空间,不能避免一个先来后到的问题,先入手的肯定先赚,还在犹豫不决的往往坐失良机。尽管从泰国的地价增长上,我们一直都只看到2个字——“上涨”,但小路觉得那是因为大家的关注点大多都集中在了“中心”二字上,却不曾想,现在的中心,可能在十年前还是个郊区呢?!如今在不断涨价的区域,或许5年前还没有轨道线路抵达呢?!

▲曼谷重点区域划分

就连数据也都显示了,除去增长比较明显的区域外,曼谷仍有部分地区的地价依旧与4年前持平,甚至部分地区在对比中略显下滑。但并不代表这些区域就是“荒无人烟”的。有的地区开发商早就已经选址落点,地价便宜是一方面,但若没有利润空间,想必开发商也不会随便就投入成本。

▲Umini曼谷国际公寓开盘现场

举个例子:有路最新上线的超低总价项目——Umini曼谷国际公寓,一期开盘2栋楼共400套房源,被本地人2天抢光,二期目前在售中,每天平均10组客户的到访,持续去化。

▲项目一期销售现场

对于这个区域,或许本地人比外国人更明白其自身价值,但项目上线之后小路也实地考察过,就在项目附近的“巧克力小镇”,其实也是众多外国游客所喜欢去的“网红打卡点”。

▲游客打卡点“巧克力小镇”

项目位于主干道边上,马路对面,距离项目1km范围内莲花超市、MaxValu超市、Phayathai国际连锁医院还有学校都一应俱全,满足人们日常生活所需不是问题。要知道,泰国的房产跟国内不一样,一般不会有所谓的“底商”,而只会共享区域内现有的配套资源,若说国内是现有人再有商业,那么,在泰国就是先有了商业配套,才会盖楼。这是2个相反的概念。


▲Umini曼谷国际公寓地理位置概况

再有就是,曼谷目前的轨道交通规划也已经往该区域延伸,粉红色线和棕色线分别连接曼谷廊曼机场和素万那普2大机场,同时与BTS和MRT接轨,前往市区中心非常方便。

▲Umini曼谷国际公寓周边企业一览

而且在考察中小路还看到了至少15家泰国当地和国际的企业工厂基地遍布区域内,大量的工薪人群不可能到中心区找租住的房子,而周边现有的公寓供应量还非常有限。这些都足以证明了为何Umini国际公寓会如此受本地人欢迎的原因。

▲曼谷2019二季度房价走势

曼谷2019年二季度公寓市场数据报告显示,目前曼谷公寓均价已经达到¥3.3万/㎡,而Umini曼谷国际公寓目前有路售价仅¥1.2万/㎡,总价¥25万起,溢价空间比中心区有一倍还多,在同等租金收入的情况下,投入月底所能获得的利润空间自然更高。而目前,这还是在2条轨道线路尚未开通的情况下的价格,等到公共交通运营起来时,地价增长收入已经一目了然了。

▲Umini曼谷国际公寓到场预约的客户

最后总结一下,在曼谷投资房产,泰国所用于开发住宅或者公寓的土地只会越来越少,但随着基建的完善,城市交通也会越来越方便,区域地价只会越来越高,若是错过了“中心区”发展的那几年,我们不妨把目光放得更宽一些,那些我们尚未熟悉,但已经在当地悄然升温的物业,或许就是我们一直在寻找的“利润空间”。

推荐:Umini曼谷国际公寓

总价: 26.01万元 /套
近一年房价涨幅: 5.00% |  参考租金: 1083元/月

项目亮点

☑ 【总价低】1.2万超低价抢购曼谷品牌公寓;抢购期间可延期支付尾款;

☑【包租】两年包租,年收入5%;周边项目出租需求最旺盛;

☑ 【双重优惠】过户费全免,送家具家电;

☑ 【交通便利】地铁双轨交汇辐射区,东西南北主干道交叉区位,升值潜力大;

☑ 【生活便利】周边医院学校购物中心环绕, Paolo Memorial Hospital Nawamin,尼瓦国际学校,Wat Bueng Thong Lang中学 ,Chocolate Ville ,卡塞特 - 纳瓦明等公共配套齐全

☑ 【小区配套】公共花园,门禁系统,公共区域WiFi ,24小时监控

☑ 【开发商介绍】泰国知名上市开发商Property Perfect倾力打造,该开发商成立于1985年,拥有超过30年房地产开发经验

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