日本房产购买:我记得我告诉过你这些“躺赚”的秘诀

日本房产投资,说早不早,说晚不晚,现在正是个刚刚好的时机。为什么这么说?当时间进入2019下半年,似乎大家都在翘首以盼2020年的来临,尤其是投资者,这是一个对日本而言非常重要的年份。

☑ 2020年冬季奥运会将在日本东京举行;

☑ 2020年日本高等教育将全面免费;

☑ 2020年日本将对中国开放网络签证申请;

▲日本冬奥会运动场

当然,好事还不止这些,今年刚结束的G20峰会,以及2025年世博会,也在日本落定,可见,从2018年起,日本就已经做好了在世界舞台上“刷脸”的准备。

▲日本传统节日街头的活动

推出的“观光立国”政策更是恰逢其时,旅游业的发展,大量游客的涌入,不仅为如本的GDP创收做出了重大贡献,亚洲发达国家的名头也不是浪得虚名,完善的福利更是吸引着越来越多的人群想要留在日本永居。

▲日本街头游人如织

有人的地方就有需求,有需求就会刺激消费和建设,因此,在讲到投资的时候,日本房产自然是不可避免的被重点关注的投资对象。有人说,投资了日本房产基本上就可以“躺赚”收入了,这个说法小路觉得并不算夸张,以下我们就来详细分析一下原由:

大环境:国际地位稳固 经济触底回升

提及日本房产投资,人们难免会想到日本的经济,20年前的那一场泡沫是日本难以磨灭的疤痕,尽管如此,也没有哪个国家能够撼动日本世界第三的位置,雄厚的经济后盾,支撑着日本在世界各国中依旧占据着“亚洲发达国家”的地位。


2018年日本GDP开始出现小幅上涨,这是个不错的开始,也是一个向好的信号。让日本在经历了长时间的沉寂之后,终于开始触底回升,加上各类国际会议的落定,打开国门欢迎八方来客,无不让这个“安静”的民族开始热闹起来,随之而来的是日本土地价格连续4年的上升。

▲日本2019最新土地增长官网公示

日本国税厅7月1日发布了2019年全国路线价(道路沿线土地价格),平均价格比去年上涨1.3%,连续4年上涨,也是自1992年开始统计以来的首次4年连涨。

土地价格的上涨所带来的自然是房价的上升。日本物业分为2类,一类是一户建(独栋别墅),还有一类是公寓楼。首都东京是投资者们较为乐于投资的城市,但近2年来,由于世博会,日本赌场度假村选址等,被刷屏得比较多的城市还有大阪,作为日本第二大城市,大阪物业“后劲”十足,不仅从投入门槛还是从房价增长、租金收入上都紧逼东京,投资上升空间非常大。

▲日本住宅用地和商业用地价格走势,来源:日本土地局

资产类型:日元是国际公认的避险货币

作为投资者而言,在进行海外资产配置时为什么要投资日本的房产?或许这就跟回答我们为什么有了钱要去买黄金一样简单。

目前世界上的硬通货是美元,这是众所周知的事情。如果要做海外资产配置,投资什么类别的资产是一个问题,去哪里投资是第二个问题。只要想清楚了这2点,相信大家的选择就会很明确。

选择“房产”做投资就不用多说了,相对于其他类型的理财产品,房产属于大宗产品,看得见也摸得着,加上海外房产的永久产权属性,自古中国人就是有“有地才有家”的认知是一个牢不可破的执念。还有就是房产不仅可以自己住,还能拿来出租,一举多得,房产作为长期持有类型的产品,不仅可以赚取土地增值所带来的房价增长收入,租金收入率也是一笔可观的现金流,让人安全感倍增。

说到去哪里投资房产的问题,纵观世界,除去拥有美元资产的国家外,日元资产应该算是相当“硬”的资产类别了,作为货币市场中被公认的传统避险货币,日元资产具有很强的抗跌性。在确保投资者的资产安全保值的基础上,再来谈投资收入,才是更靠谱的话题。

人口趋势:不断放宽签证政策吸引外籍人士

既然是房产投资,除了地价增长所带来的房产增值外,租金收入是投资者获得现金流收入的主要来源。那么问题来了,日本人口的老龄化无法回避,招募租客是个问题。

这点日本政府也早有准备。著名财经类节目《环球财经连线》报道关于日本酒店缺口的预测 “近年,随着赴日外国游客的急速增加,日本酒店客房不足的问题日趋凸显,预计到2020年,日本全国的客房缺口将达到1万间。”这虽是一则新闻,但相信聪明的投资者们一眼就能看到机遇。


据日本旅游局统计数据,自2011年以来,日本签证政策的不断放宽,赴日旅游的游客人数有了大幅度的增长,截止2018年,赴日旅游外籍游客人数达3119万人。对比前一年增加了8.7%。其中,亚洲游客就占了84.5%,达到了2637万人。中国内地游客以838万人(占比26.9%)的比例远超其他国家,成为日本境外游客的主要来源。

游客赴日旅游同时也带动了消费的增长,2018年赴日游客消费总金额,达到了史上最高的4兆5189亿元,是自2012年来连续第七年的增长。其中,中国内地游客在日的消费也远超其他国家及地区的游客,共计消费1兆5450亿日元(约980亿人民币),排名消费总金额榜首。

大量的游客流动不仅刺激了日本的消费,有力的拉升了日本经济增长。除此之外,日本近几年来放宽的外籍人员留学、永居等政策,也极大的填补了日本人口老龄化的缺陷。

随着世界经济一体化大趋势的脚步越走越快,不少新兴的亚洲国家在综合国力和国际地位上逐年提升。加上各国旅游业的放开,越来越多的亚洲国家成了人们向往“永居”的乐土。或许在大部分人观念里,日本是一个单一民族的非移民国家。而实际上,只有一亿人口的日本,有近300万外国移民。近年来,日本经营管理签证,更是成为了中国人移居日本的热选项目之一。

▲Airbnb上日本民宿可租到¥1000+/晚

这就不难解释,为什么日本民宿在Airbnb上的租金可以达到几百甚至上千元一晚,现在还有人在考虑将日本的公寓楼改造成民宿或者酒店式公寓,大量的游客住房缺口是一方面,日本当地长期租客(包括本地人和长居外籍人士)也是一个重要的租客来源。

租售比:如何衡量日本房产的投资价值?

或许有人会说,就算日本各方面条件都好,且不愁出租,但从租售比来看,租金收入还是不如发展中国家来的要高。

租售比到底扮演着什么样的角色?它是衡量楼市运行是否良好的指标之一,也是投资者们选择的标准之一。比值越高,房价的投资价值越大。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:25-1:16.6,即4%-6%。如果租售比低于1:25=4%(即1:40,1:50),按照租售比为年租与房屋总价的比值理解,在1:50的情况下,需要50年才能收回购房成本,这意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。如果高于1:16.6=6%(即1:13),表明这一区域房产投资潜力相对较大,租金收入率较高,后市看好。

▲东京与大阪的地价比对,大阪上涨空间很大

在这里我们不妨大胆将国内一线城市与日本的租售比做个比对:

国内:上海某小区一套90平方米的住房,售价18000元/平方米,月租2700元(无家具),租售比:2700×12/(18000×90)=2%,是4%的国际标准线的一半。

▲有路「优筑」大阪王座实拍

日本:目前有路新上线的「优筑」大阪王座项目,售价单套最低¥177万,Airbnb上可查到的天王寺商圈附近日租金平均¥400/晚,租售比:400*30/1770000=6.77%,高于国际最低标准。

「优筑」高性价比,6%稳定高收入永久包租

我们说房产投资,不论是买卖亦或者出租,地段永远都是不变的王道,还是拿以上的2个项目为例,上海的小区尚不知位置如何,但日本「优筑」位处大阪市南部中心最新的热门旅游购物区域——天王寺·阿倍野。土地价格增长目前已达9.58%。

项目周边不仅旅游景点众多,是游客们非常喜欢的网红打卡圣地。项目所连接的大阪环状线、地铁御堂筋线、地铁谷町线、近铁南大阪线等3个车站及4条线路,密集的轨道线连接室内各个区域,人流量大,出行方便,地铁沿线物业优势凸显。

▲项目周边景区分布

除此之外,项目还永久包租,6%稳定净收入率,即买即收租,免去了业主自己招募租客的烦恼。有路独家减免管理费修缮金。客户只需缴纳固定资产税和火灾地震保险即可。

▲项目已上线booking运营

▲项目房间实拍

目前项目已上线booking运营显示,「优筑」一卧室公寓一晚的价格在460元人民币,收入率高。

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01认购2套以上免费办理经营管理签证

需满足条件:1)购买2套及以上;2)购买总金额满5000万日元

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可以托管运营;也可以自住,独家减免3%中介费用。

小结:日本房产投资的“躺赚”秘籍

对于想要投资日本房产的投资者而言,在可投资的房产类别当中,除了当下较为火热的一户建民宿短租市场之外,公寓也是个性价比非常高的选择。而且还是那句老话:好地段的物业,永远不愁没价值!

日本大阪-优筑·大阪王座寓


总价: 176.61万元 /套
近一年房价涨幅: 8.00% |  参考租金: 8800元/月

项目亮点

1、【优质的公寓品牌】优筑是有路旗下的日本公寓品牌,以严格的选址、稳定且客观的收入率、优质的升值潜力为标准打造高性价比资产。

2、【交通便利,80米到地铁站】步行1分钟即达「寺田町」站,项目连接大阪环状线、地铁御堂筋线、地铁谷町线、近铁南大阪线等3个车站及4条非常方便的路线;

3、【永久产权,6%稳定包租收入】永久包租,6%稳定净收入率,独家减免管理费修缮金

4、【两种运营方式可选】可以托管运营也可以自住,独家减免3%中介费用

5、【免费办理经营管理签证】购买2套以上/满JPY5,000万送经营管理签证

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