新加坡:降温一年 楼市暖呼呼?

有路新加坡

去年7月出台的房地产降温措施推行至今已接近一年。在这一年,私宅成交量虽然下滑近一半,但是房价仅下跌0.3%,而发展商也没有放缓私宅销售的步伐。

今年下半年,市场预计有至少14个新私宅项目登场,单位总数多达5655个。

这一轮降温措施是如何影响新私宅的销售?随着中美贸易战升温和宏观经济环境风险加剧,这些措施近期是否还会调整?

《联合早报》邀请多名房地产分析师,共同探讨投资者关心的系列课题。

今年下半年市场预计有至少14个新私宅项目登场,其中包括两个上千单位的大型项目。分析师认为发展商必须根据市场情绪制定完善的销售策略,才能在激烈的竞争中脱颖而出。

这些新私宅项目中,有五个是拥有超过500个单位的中大型项目,大多在第三季推出。

位于金文泰的锦泰门第(Parc Clematis)和甘榜峇鲁的(Avenue South Residences)分别有1468个和1074个单位,属于霸级私宅项目。

坐落于欧南园的One Pearl Bank和武吉知马路上段的Midwood@Hillview Rise规模较小,分别有774个和564个单位。

自从去年7月的新一轮房地产降温措施推行后,私宅销售速度大为放缓。政府规定新私宅必须在五年内卖完所有单位,以致让大型项目的发展商面对了巨大压力。

不过,高力国际新加坡研究部主管宋明蔚认为,欧南园和牛车水最高私宅的One Pearl Bank,获得不少买家青睐。锦泰门第和南峰雅苑的销售情况也备受关注。

她接受《联合早报》访问时指出,根据市区重建局的数据,今年首季有3万6839个未完工和未售出的私宅单位。

若每年卖出9000个单位,要在五年内售出所有单位是可能的,但是发展商仍不该掉以轻心。

她说:“发展商可能要适时在不同阶段推出销售活动,借助良好的市场情绪或抢占销售先机。虽然我们不认为供应过量,但若同一地区有两个项目同时推出,肯定会面对激烈竞争,发展商就得以项目的特点或价格来竞争。”

(制图/李太里)

永久地契项目是一大卖点

私宅项目的地契期限是一大卖点,高纬环球研究部高级经理黄显洋认为,永久地契项目对买家的吸引力极大。“组屋地契期限课题近来引起许多关注,加上新永久地契项目少,中央区以外和其他中央区的这类项目相信会引起买家兴趣。这类项目比99年地契项目更能保值。”

他举例,5月销量最好的安珀苑(Amber Park)和绿意庭(Parc Komo)都是永久地契项目。

仲量联行研究与咨询部高级董事王德辉则认为,目前私宅供应过量,发展商必须把销售卖点放在价格。

“发展商在今年首季推出2989个新单位,但至今只卖出1838个,供需之间落差很大……供应过量的问题会一直影响未来的新私宅项目销售,因此新推出市场的单位,售价必须极具竞争力才能吸引买家。”

私宅供应与地皮供应的关系密切,过去两年,集体出售市场为发展商提供了不少重新发展的地段,一度掀起集售热潮。不过,目前私宅需求放缓,发展商通过集售市场购地的次数也大为减少,集售市场陷入疲弱状态。

宋明蔚说:“严格来说,今年没有一个私宅集售项目售出。若按未来用途来看,只有海德大厦(Realty Centre)的集售取得成功。它目前是商用大楼,不过其用途可重新发展为综合项目,这主要得益于中央商业区奖励计划。它还可因为更换用途而获得额外25%的总容积率。”

她预计,今年下半年的集售市场依旧疲弱,但到了明年态势有可能复苏,因为政府出售的地段不多,而发展商的地皮库存也已快逐渐耗尽。

位于金文泰的锦泰门第(Parc Clematis)将在下月正式开盘,这个共有1468个单位的霸级私宅项目,销售情况备受关注。(新海逸提供)

这一轮降温措施 成效不如上一轮

美国小说家马克·吐温曾有一句名言:“历史不会重演细节,过程却会重复相似。”

回顾过去两轮降温措施,这句话或许贴切形容了这些措施对楼市周期的影响。

2013年,政府推出一系列房地产降温措施,包括推出总偿债率(TDSR)条例,限制借贷者每月摊还的款额不超过收入的60%。这个“大辣招”导致私宅价格隔年下跌3.5%,非有地私宅销量大跌超过44%。

不过,当政府在2017年3月宣布放宽卖方印花税(SSD)条例后,楼市开始回弹。2017年的新私宅销量增加27%,私宅价格也扭转跌势,一年之间上涨9.1%。

鉴于房价攀升速度过快,政府2018年7月突然又推出新一轮降温措施。除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民,其他买家所缴交的额外买方印花税(ABSD)一律上调五个百分点。另外,政府也首次针对发展商推出新ABSD措施,把企业购买住宅房地产(包括地皮)的ABSD从15%上调至25%,外加一笔无法退回的5%印花税。

自这轮降温措施推出后,私宅成交量跌了近一半,从去年第二季的7186个单位,下滑至今年第一季的3743个单位,跌幅为48%。至于私宅价格,过去两个季度虽连续下滑,但至今累积跌幅仅0.3%,大致上保持平稳。

国家发展部长黄循财上月接受彭博社电视访问指出,降温措施推出以来已见成效,促使本地房地产周期趋向稳定。

然而,戴玉祥产业(Edmund Tie & Company)研究部主管张耀强认为,这轮措施或许达到政府“巩固和调整市场周期”的目的,但论成效,它其实不如上一轮。

他在接受《联合早报》采访时指出,上一轮措施推出时,私宅成交量跌了超过一半,房价连续下跌三年,是1975年以来最长的跌势。“相比之下,去年7月降温措施虽然抑制了集体出售市场火热情况,但是楼市似乎更具韧性,没有显著波动。”

他也认为,尽管有降温措施,但私宅价格应会持稳。这是因为发展商之前在集体出售热潮中的购地成本高,难以削价卖出私宅,而且发展商的持守能力强,更倾向于维持售价,而不愿以较低价倾销单位。

随着新加坡家庭的收入增加,张耀强认为无论是自住或供投资用途,私宅需求将逐步增加。

他引述新加坡统计局数据指出,截至2018年底,我国有17万8000户家庭的每月收入超过2万元,这数据自2009年以来,平均每年增加1万户。

“所以在我看来,降温措施并没有削弱本地人对房地产的长期热爱,他们往往把房地产视为有形投资和传承给子女的资产。”

未售出单位创六年新高

王德辉却认为,降温措施或许没有导致房价显著下跌,但现在楼市周期其实隐含更巨大危机。

他说:“去年7月出台的降温措施,只是加大之前已实施措施的力度,因此我们应切合实际,期待房价波动放缓。不过,与2013年至2017的楼市下行周期相比,这轮周期我们面临更严重威胁,特别是贸易战导致经济增长放缓和外部环境恶化。如果这个潜在危机继续深化,它将会引发房价剧烈下跌。”

除了外部经济局势动荡,王德辉认为本地楼市还潜伏一个“炸弹”——私宅供应过剩。根据市区重建局数据,目前获得规划批准,但未售出的私宅单位共3万8710个,为2013年第一季以来的六年新高。

放宽降温措施将更具挑战性

世邦魏理仕研究部主管沈振伦指出,自去年降温措施以来,约有40个新私宅项目推出,至今没有任何一个项目售罄,这样的情况对他来说相当“罕见”。

他说:“即便上轮降温措施影响显著,仍有一些项目卖得不错,在一年内就卖光所有单位。由此可见,现在楼市供应过多的情况相当严重。”

根据分析师提供的数据,过去一年,新私宅项目销售比率介于0.9%和79%,当中卖得最好的项目是英雅苑(Park Colonial),至今卖出近八成或638个单位。

尽管楼市有大量私宅供应,近来私宅需求也似有回升,5月份新私宅销量环比上升约三成至952个单位,一些较受欢迎项目的价格也小幅上扬。

自去年7月降温措施推出以来,过去一年卖得最好的私宅项目是英雅苑(Park Colonial),至今卖出近八成或638个单位。(CEL Unique Development提供)

有分析师表示,经历了一年降温措施的“震荡”后,楼市如今已逐步稳定下来,不少买家更开始把降温措施视为楼市的新常态。合登房产集团研究主管李思德说,去年的降温措施推出后,新私宅销量平均每月600多个单位,今年私宅销量每月已增至700多个。

“如果私宅销售的势头能维持下去,今年新私宅的销量将超越去年数字。”

新加坡国立大学城市与房地产研究院院长程天富指出,楼市需要推出更多销售活动来刺激需求,而发展商近来积极展开销售活动,可能吸引了不少买家重返楼市。

他认为,目前私宅价格预料保持平稳,或在下来一两个季度内出现下跌。“但如果上月销售数据所反映的良好私宅需求开始逐渐增加,房价可能不跌反升。”

对张耀强来说,他更关注降温措施下来会如何放宽,这是因为政府过去两轮的降温措施虽然有效抑制了市场,同时会产生无法预测的影响。

他说:“政府要放宽当前的降温措施将变得更具挑战性。任何细微的调整或放宽政策,都可能导致私宅积压的需求完全释放,并迅速推高私宅价格和交易量,重演2017年楼市强劲回弹的情况。”


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