泰国“淘”房攻略:手持¥50万如何在曼谷抄底中心区?

俗话说,钱不是省出来的,而是赚出来的!市场经济下,赚钱的方法多种多样,投资理财就是不需要花太大力气和精力方法之一。唯独需要的,是对市场精准的投资判断和准确的理财产品的选择。

毫无疑问,房产早已被公认为所有理财产品当中,最安全保险,而且收入较为稳定的类型。海外房产投资中,东南亚国家,由于正处于发展阶段,上升空间大,因此成了近几年来投资者们重点关注的区域。

相信在投资前期,大家都会往东南亚各国走一圈,体验当地的风土人情,感受当地的生活环境,同时也考察当地的房产投资市场。若论居住氛围和社会环境,公共配套和基础建设,自然是非泰国莫属。但若论房价和收入,或许有人会问,目前泰国,尤其是曼谷,靠近中心区域的均价应该已经到¥50万+了吧。估计50万都未必能找到好区域的房产了吧,其实不然。

▲曼谷各区域房价走势

从泰国当地物业价格实时查询网站上我们不难看到,在当下,较为热门的区域,如:素坤逸路、拉差达路沿线,以BTS或者MRT轨道站点来划分的话,非热门站点的房产均价还是相对平缓的,加上近期MRT延长线湄南河西站点的即将开通,河西岸的物业市场也在悄然兴起,各大开发商都已经提前布局,包括2020年即将开通的橙色线和黄色线,都已经有在建的新公寓项目。

▲曼谷地铁线路开通进度规划

素坤逸路沿线:多元化人群的聚集地

素坤逸路作为曼谷的主要道路之一,也是房价增长最大的十条道路之一。年增长达25%。素坤逸路从北往南延申,几乎贯穿整个曼谷的中心区域(暹罗商圈、曼谷富人区、领馆区、日韩区等),也是泰国EEC东部经济走廊从曼谷往南直通芭提亚的唯一通道。

▲曼谷十大土豪路段地价增长

说起素坤逸路几乎无人不知,最关键的原因就在于它与曼谷交通轨道生命线BTS平行,是整个曼谷人流量最大,人群最为集中的道路之一。因此我们常说,要寻找房产投资沿着素坤逸或者BTS沿线找准没错。

▲曼谷的BTS轨道线

素坤逸区拥有多元化的商业配套,其中包括写字楼、大型购物中心、商场、超市等,还有各类独具特色的餐饮、小商品商店、咖啡厅,知名景点“四面佛”也在其中。多元化的配套满足了各类人群的消费所需,是商旅、游客、商店职员和企业白领等最喜欢停留的区域。

▲曼谷轨道沿线周边商业和景点

而且,与曼谷传统的中央商务区,沙吞CBD相比,素坤逸区的物业大部分是住宅、公寓为主。其实形成这一分布的原因也在于人群的汇聚和消费、生活所需。因此,在曼谷公寓租赁市场调查数据当中很明显的,素坤逸区从Ekkamai-Nonnut的热门站点周边都是租客查询量最大的区域。

▲曼谷公寓租赁市场咨询区域,数据:Fresh property

但也如我们所知,热门站点周边的房价不会太低,若想投资,我们不妨可以适当延申,往南至邦纳,往北到Mo Chit都依然存在高性价比的物业产品。

▲BTS中间站点的投资潜力巨大

位于BTS Onuut往南2站的Punnawithi站,被曼谷当地房产网站誉为新兴的小资商业地带。不仅拥有地道的泰国美食餐饮店,更有非常受当地年轻人欢迎的网红主题餐厅、共享工作室和各类小资咖啡店、素坤逸区知名的新加坡国际学校。

▲位于素坤逸64巷的枫丹公馆

位于素坤逸64巷的枫丹公馆,更是隐秘在巷子里,出则繁华入则宁静的精品公寓。由泰国本土开发商CMC集团开发建设,并且在泰国2019年度权威“金鼎奖”评选中被评为最受当地年轻人欢迎的楼盘。距离Punnawithi站仅250米,一线天铁直达Onnut商圈、曼谷富人区、暹罗商圈等繁华区域,是房产投资非常理想的选择。

枫丹公馆不仅交通方便,在有路上销售的价格也十分实惠,低于同区域其他项目30%,租金收入率高达8%。

总价: 54.13万元 /套
近一年房价涨幅: 8.00% |  参考租金: 2925元/月

湄南河西岸:原味曼谷,老中心生活范

说起湄南河,更是无人不知,作为曼谷的母亲河,曼谷重点景区之一,湄南河将曼谷氛围东、西两岸。东岸是后起的城市商业区,而西岸,则是曼谷的老中心区。

在此之前,若出于投资目的,湄南河西岸并非最佳之选,原因就在于它的交通还不是那么便利。但近期传来的好消息,曼谷二号种子轨道线——MRT延长线即将开通。该线路不仅穿越湄南河,更是延申到了中心区腹地,为城东与城西人群的流动提供了相当便利的条件。

▲MRT延长线连接湄南河东、西两岸

MRT延长线不仅横穿湄南河,更重要的是它作为曼谷第一条环城轨道线路,与BTS接驳,一站到达湄南河边BangWa商圈,直达曼谷中心商务区沙吞CBD,将城市高端人群轻松引流。同时还可以共享CBD的商业辐射价值。

▲曼谷轨道线规划区新兴商圈

只要有地铁到的地方,房地产价格的上涨是必然的趋势。若想要寻找中心区附近的价值洼地,此时投资河西是一个不错的时机。

▲曼谷中央商务区-沙吞CBD

位于MRTPetchkasem 48站点的暹罗学府,900米到曼谷高等学府暹罗大学,项目1期+2期仅1000多户的公寓供给量,在暹罗大学20000师生的需求中显得尤其稀缺,曼谷高等学府周边公寓满租是常态。

总价: 42.95万元 /套
近一年房价涨幅: 6.00% |  参考租金: 2380元/月

泰国房地产发展前景:空间仍很大

近年来,泰国在不断完善自身基础建设的同时,一直积极促进多边贸易合作,借助中国“一带一路”的东风顺势而为,发展经济特区,从传统的农业经济向高科技数字经济时代转型。也由此吸引了更多的国际关注度。

▲华为助推泰国进入4.0云时代

仅2019年上半年,泰国境外游客人数就超过了2018年全年的游客总量,达到3800万人。并顺利举办了东盟第34届峰会,还以东盟主席国成员的身份参加了日本G20峰会,国际地位与日俱增。

▲曼谷的外国游客-曼谷夜市

此外,前往泰国工作和居住的外籍人数仍在保持着向上的趋势。而从房地产市场投资国家分类上,除中国外,美国、日本、韩国等也是泰国房地产的投资群体之一,且所占比重并不低。

回归到泰国房产的投资价值上,房价持续走高是一个不争的事实。但多元化人口结构也使得泰国房产项目的产品更具有针对性。高价位的地区已经形成,而离中心区不那么远的区域也不见得就没有投资价值,相反,那些区域才往往是值得我们关注的地带。

▲曼谷人均家庭收入水平

若我们的关注度仍旧还在富人区和中心区这些高地价的区域内徘徊,自然对价格感觉到力不从心。其实,就小路的当地生活经验而言,还是那句话,曼谷本身面积不大,从城市的一边到另一边,排除掉堵车的困扰其实并不需要花太多的时间,所以若论物业投资,只要是轨道交通沿线物业,都值得我们多加考虑。


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