国内买房楼层讲究多,海外也一样吗?

这几年菲律宾房价稳步上升,租金收入率更是高居亚洲第一,很多中国人纷纷来菲律宾买房,自住或者投资。

据数据表示:到2019年底,首都大马尼拉地区各类公寓期房的总套数将不超过20万套。这一数量远远不及深圳市2000年的水平。预计到2021年,期房套数将达到39万套,可以预见,菲律宾房产市场很明亮。

菲律宾未来预计新增供应量

但这样对于国内投资者来讲,在选房时就提供了更多可能,以及更多的纠结:菲律宾高层公寓普遍都在20,30层楼以上,那买什么楼层?究竟买高层好,还是低层的呢?

这个问题的提问频率比房价会不会涨(跌)还高,应该是当之无愧的置业买房第一问

其实很多投资者都是身经百战赚得盆满钵满的大神级别,选房的策略往往各有特色,有不少的 “花式选房”的策略。

比如国人喜欢凑热闹抢中间楼层,C位的效应在楼市选房上依然有效。还有坚决不要38楼(避开某女性称谓),不要18楼(十八层地狱)、不要14楼(不吉利,只想长命百岁),同时菲律宾本身也没有13楼。24楼也不要(儿子也需要吉利),要带7号的楼(形状像锄头可以挖元宝),或者直接说:只要高的!有的客户又说中庸思想,中间最好,高了危险系数高,低了不能君临天下了,没有了上帝视角。

现在进入正题,买什么楼层好?

从个人角度来看,这个问题的答案是:纯看个人喜好。一定有读者说,小编你敷衍我们。

房子的本身功能是使用,最重要的是合适、喜欢。给你的建议就是跟着感觉走,能接受就好,但也会有一些选楼层方法论,帮助我们更好的作出决定。

楼层,的确是影响国内投资者购买公寓的主要因素之一。一般来说,在菲律宾的确是越高越好,价格也是楼层越高越贵一点。

但也有特例,有些拥有非常多open space, 拥有宽敞泳池、很大绿化面积的项目,低楼层却非常受欢迎。例如,Anuva项目一层自带豪华游泳池,就倍受投资者的喜爱。

选择高层原因

1,视野开阔,君临天下

如果钟爱拥有无敌景观,坐拥天下,那么就选择更高的楼层。好的风景可以增加一套房价值,特别是如果小区风景视野是景色优美拉古纳湖和灯火辉煌的富人区,再或者是随处可见的高楼大厦,那么拥有高层就可以君临天下,独享城市繁华与热带美景,就可以像国内地产广告词一样“绝版湖畔别墅区、坐拥城市繁华”了。

2,噪声小,内心自由宁静

如果你崇尚自由万岁,内心世界平静,高层是一个完美的选择。你不必担心交通噪音。不过来自你所在单位周围其他租户的噪音,还是需要自行处理的。

3,安全再加安全保障

如果你的公寓楼有专业负责的物业,不管是在小区里,还是在家里都会很安全,还有就是盗窃者一般不会冒险乘电梯或使用楼梯,他们通常会盗窃较低的楼层。因此,考虑在更高的楼层也是加了一层防护。

选择低层原因

1,小地震常见,恐高紧张

 不仅中国人,很多菲律宾人也是恐高。有不少的人群依旧不愿意住得太高。尤其是菲律宾实际处于板块运动比较活跃的地带,偶尔的海洋内部的小地震已经司空见惯。不少本地人更喜欢住在低层的建筑物里,如果是公寓,他们也会选择偏低楼层。

2,不想等电梯 

有些人工作时间紧张或者没有耐心等待电梯,使用楼梯就很少。 如果方便进入对要入住的人来说是首要考虑的,那么低层是一个不错的选择。老年人和生活不便的人也应住在低层。

3.紧急疏散应变力

一般来说,如果发生火灾、地震和其他紧急情况,住在高层的人很难很快走出大楼,在紧急疏散时会占劣势。 

4,防晒更清凉 

菲律宾是热带国家,常年温度都较高。往往在高楼层上升的热空气在夏天会成为一个缺点,因为这意味着必须花更多的空调费来保持家里的凉爽。 

5,通常更便宜

在大多数高层公寓中,楼层越高,房子就越贵。但投资更贵更高的楼层,就一定可以赚得更多吗?

实际不然,如果预算有限,不愿意相同户型承担更高的价格,在金钱预算上,一个较低的楼层也是一个不错的选择。低于市场价的价格买入,多年后也以低于市场价的卖出,赚得钱不见得会比高层少。

并且更高的底价并不能保证更高的转售价格。公寓销售价格确实会随着楼层的增加而上涨,但幅度比较小。

不同的楼层到底有什么样的属性?

第一个除非有特殊结构,1楼和顶楼少买。

1楼的原因无非是有点潮、光线不好,但是这个不是主因,真正的主因是能接受的人不多,将来转手麻烦,在二级市场上议价能力较弱。

顶楼的话,但可能存在水压不够、楼顶渗雨、风大等问题。像菲律宾为是热带雨林气候,全年高温多雨,季风显著,年温差很小,顶层的话会非常晒。

第二个是2/3/4楼,有老人小孩优选

优点:不用担心水压等问题,夏天温度比高层要低。出行比较方便,人多的时候可以不用着急等电梯,平时爬爬楼梯,也可以锻炼身体。如果遇到火灾、地震等意外事故时,容易逃生。并且也不至于让人达到恐高的程度。家中有老人或小孩可以考虑。

缺点:蚊虫多,采光、通风较差,视野不好,较暗导致需要开灯的时间较长,还有就是汽车、人群噪音大。如果距离马路较近,还会导致灰尘较大。

第三个是5-10楼,性价比不错

这个楼层是一个性价比不错的楼层,争议也比较多还是体现在光线上,部分人认为这个楼层光线还是太少,但是部分人认为这个楼层的光线已经可以接受了。

按照理性的分析,这个楼层的一手房通常价格是低于平均价的,但是光线并不能凭楼层就能下论断,因为小区楼栋布局对这个楼层的光线影响更大,你要更加关注楼栋布局。

 

好处是,既能享受电梯的便利,特殊情况爬爬楼梯也没什么不可接受,除非家里有老人不太方便。其次在二手市场上比较讨喜,而你的买入价是比较实惠的。

第三个是10-20层,C位区间

这个区间是大部分人都没有异议的楼层,也就是之前说的C位的区间。流动性好,所以价格自然就起来了,光线上不会有太多的争议,是一个大众楼层,没有明显的缺点。

其中有一个奇葩就是14楼,这是一个被中文发音毁掉的楼层,中文发音表示这个锅,我认。但也有特殊情况的,Anuva 项目公寓14层有个天台休息区,到了晚上夜景超美,灯火辉煌的富人区,宽敞的道路,随处可见的写字楼,热带绿化景观,令人震撼。

20层以上,居高临下

这个楼层段,最大的优势就是光线肯定没有问题,已经不是楼栋布局可以影响的,即使东南方向一栋楼离的很近,对光线的影响也很弱了,太阳的高度一高,就没问题了,毕竟已经20层以上了。阳光和视野都是不错的,不过视野这个就在于楼栋布局了。

缺点就是怕电梯停电,没什么不好的。但是据老罗的阅人无数的经验,到了26楼往上,就会明显地有人开始嫌高了。

所以说了这么多做一个总结,偏向自住的,按照自己内心真实喜好选择就好,没有完美的楼层,不用太纠结。 

投资的,例如Anuva一共有22层,就要选择大家接受度比较高,流动性好的楼层,基本5-20层都问题不大。但是在这个前提下,尽量选择价格便宜的,投资就倾向9-14层。

项目亮点

总价: 51.44万元 /套
近一年房价涨幅: 8.00% |  参考租金: 2125元/月

【总价低】只需39万即可置业马尼拉

【付款方式绝佳】最低月供人民币846元起

【地理位置优越】地处 Makati 和 Alabang 之间,连接新老CBD。享受Makati的繁华,见证Alabang的兴起

【环境好】项目有80%公共空间,东面是拉古纳湖,景色优美,空气流通,房间空气清新

【交通便利】项目出门就是Skyway,P2P快速公交直达Century City Mall, Greenbelt 1 等繁华商业中心,更可直达NAIA 国际机场

【跨国企业聚集地】菲律宾经济区管理局使阿拉邦成为一个经济特区,在过去十年蓬勃发展。

【租住需求旺盛】周边多个大型公司:PayPal PH,AAI Worldwide Logistics,Amkor Technology,Sharp Philippines 夏普等,密集人口带来旺盛的租住需求

【小区设施齐全】大厅,游泳池,健身房,高空平台休息室等设施一应俱全,为住户打造舒适居住空间

【开发商】Soc Land 是一家拥有百年历史的企业集团的一部分,在住宅和建筑行业生产优质产品方面拥有丰富的专业知识和经验。

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