地段决定财富:为何泰国大火楼盘都爱以街道命名?

相信去泰国考察过项目,或者已经购买了楼盘的人都知道,泰国的楼盘项目都习惯以街道、区域或者BTS站点命名。例如:Siamese Rama9、The sky Sukhumvit、The Privecy TaoPoon等……很多第一次接触泰国项目的人都不是很理解,为什么要加上道路的名字?

小路也问过当地人,原因大致有2个,第一,就是以道路命名,会比较好找,例如,Sukhumvit 71巷的项目有好几个,但是只要知道是在这个巷子里,去到总能找到;第二就是当地人的习惯,他们不会以某某开发商的项目来区分居住区域的好坏,而是以道路来划分,从小路的理解就是,人们所居住的路段,就是他们的身份和财富等级的象征。

那拉替瓦勒查娜卡琳路

从投资角度上来说,最终的目的无非是希望能从所投的项目中获得收入,又或者说,从现有的投资水准起步,从项目的价值增长差中汲取利润。海外东南亚投资热是从泰国起步的,并且被投资者们“专宠”了将近十年,使得泰国房价和地价一路攀升,其中又以首都曼谷的房地产价格最为明显。目前,曼谷主要中心区域的房价已接近国内二线城市水平,直逼一线城市房价。就目前而言,或许只有中产偏上水平的投资者,或者是有一半自住需求的人群,才能投资曼谷了。但事实当真如此吗?

曼谷沙吞广场

其实,只要是去过泰国的人都知道,尽管现在楼市地价直涨偏高,但泰国目前的基础建设仍停留在三线城市的水平,房价要涨还是离不开城市建设的,没有良好的居住环境,更是无法吸引到高收入人群。就曼谷而言,虽然市面上我们看到的价格已经很高,但实际上仍有不少项目的价格其实明没有我们想象的那么可怕。要如何区分价格的虚实?首先就要认清曼谷到底哪些路段的地价是真正在涨的。

曼谷十大“土豪”路段的地价增长

泰国土地厅每四年调整一次的土地公价让我们看到很明显土地价格变化的数据,2016-2019年版公价总平均上涨27.72%,调整参数的最重要之一就是该区的发展情况,如交通,商圈,人口的成长率。一般土地实际购买价格会比公价高出很多,书面上以公价买卖是为避开巨额税,曼谷地价买卖正常是公价的1.5-2倍以上,但也有比公价高出10倍以的土地,由此不难看出,地段位置(LOCATION)是决定地价的主要原因。


最新公布的2016-2019版曼谷土地公价与2012-2015年版比较之下发现有些地区有惊人的增长率,是否你所购买的公寓也在这些道路边上? 

从表格上可以看到,增长最快也是最高的要是沙吞路和素坤逸路。沙吞是曼谷的老牌CBD,也是泰国人民公认的高房价地段,世界级大型企业的泰国总部基本上都在沙吞区驻点,一般如果在曼谷有公司,只要告诉别人是位于沙吞区,几乎都能收获到羡慕和认可的目光,这也是为什么这一区域和路段地价上涨的原因,除此之外,沙吞区因为能用于开发公寓的土地面积较少(大部分土地都用作办公楼),因此新公寓数量不多,也使得其区域价值得到了稳固和提升。

沙吞办公区的写字楼商业配套

第二就是素坤逸路了,素坤逸路几乎与曼谷最早的轨道线BTS(又称曼谷轨道生命线)平行,从siam(暹罗)一直往南延伸,不仅是曼谷的主干道之一,更是从曼谷通往芭提雅的主要交通枢纽,因此不少开发商在选择地块开发项目时也尤其热衷于素坤逸沿线。

素坤逸沿线城景

从莱坊2018年的整体数据分析来看,2018年开发商特别关注的位置包括:Sukhumvit路,从Asoke到Ekamai;沿着BTS线延伸的Phaholyothin路(Morchit到Khu Khot); Rama 9到Ratchadaphisek; Lat Phrao到Ramkhamhaeng;以及Charansanitwong到Petchkasem等。另外,郊区、尤其是沿着公共交通扩建的路线,也开始成为开发商所关注的主要区域。

数据来源:曼谷邮报

曼谷的“供”与“需” 人都在哪儿?

正由于地段的价格逐年上升,房价、租金也跟着水涨船高,因此更清晰的划出了居住人群的层级。中心区路段,尤其是土地较为稀缺的区域,租金都已经达到¥6000左右,而曼谷的工薪阶层平均月收入也仅在¥5000左右,在泰国人看来,只要可支配的预算超过收入的1/3,他们就需要寻找“性价比”更高的消费环境,也因此,不少泰国当地人已经开始逐渐向郊区转移。而中心区的房子,则留给各国的商业精英,或者高收入人群居住。

曼谷公寓租售情况,数据来源:numbeo

莱坊数据对住房需求方面的数据显示:2018年全年曼谷新项目的平均占用率约为55%,CBD和周边CBD区域的公寓销售情况特别好; 占用率分别为51%和64%左右。与此同时,新郊区公寓的销售率约为50%。在需求量增大的同时,更多的人群会向较为“实惠”的地方进行转移。

曼谷公寓供需比例,数据来源:莱坊

曼谷各区租赁需求占比,数据来源:fresh Property

从目前曼谷各区域的规划和基础建设上看,素坤逸路的改造空间依旧很大,从素坤逸往南沿线至芭提雅方向,也是泰国政府打造EEC东部经济走廊的必经区域,由此也可以看出,居住者对于新项目的需求已经逐渐从中心向郊区转移,这对于投资者而言其实是一个不错的信息。跟着需求方向走,目前的郊区物业能更具备升值潜力。

曼谷各大重点区域划分

房价飙升的背后,泰国楼市何去何从?

泰国的发展,不论在经济还是基建方面都走在东南亚各国的前列,也因此成为了东南亚房地产市场最先发展起来的国家,伴随着时间的推移,更多“后起之秀”的国家奋起直追,当下再看泰国的房产投资似乎已经开始有点速度减弱的态势。那么,泰国房地产是否还有投资的必要和前景?我们不妨从三方面去考虑。

第一、政治稳定,国泰民安。泰国是佛教国家,从全国范围上看,泰国人民都十分善良祥和,整体的生活也十分安逸和稳定。政治更是长期保持稳定,少有动荡。这大概也是为什么泰国可以成为最受世界各地游客欢迎的国度之一。除了拥有丰富的旅游资源外,到泰国享受安逸的“慢”生活,几乎已经成了世界游客们公认的一种生活方式。

第二、经济稳定,持续增长。泰国的人均GDP近十年来虽速度平缓但仍能保持稳定增长的状态,在东南亚各国中,泰国的经济“底子”最厚实,状态也最稳定,而房地产市场,也跟着泰国的经济一起平稳增长,尽管从现在回顾泰国十年的发展历程,我们看到的是跳跃式的增长,但若从发展曲线上看,整体市场还是比较健康的。

泰国、菲律宾、柬埔寨三国10年GDP比对

泰铢近几年的表现良好,是新兴货币市场小众币种中表现最为优秀的一支。兑美元汇率不降反增,这也从另一个方面说明了,投资者的资产放在泰国,除了升值稍微平缓外,保值功能还是很强的。

第三、泰国政府多重手段保持经济持续发展。近几年来,不可否认,泰国政府为保持经济长期持续发展,也做出了不少努力。除了放宽签证政策,让更多游客能到泰国来旅游外,曼谷、芭提雅、普吉等地的交通建设也在大力筹备和展开中,尤其是曼谷,从2020年-2025年的5年间,曼谷市区内将有近13条轨道线路建成通车,将大量缓解交通拥堵现象。

2022年中泰高铁一期大型枢纽也将落差,更大的为中国,乃至周边国家提供了交通便利。还有就是泰国以及中资重点开发的EEC东部经济走廊,从曼谷南段延伸至芭提雅,经济特区的落成也将会带动更多企业的进驻。


这一系列手段都在显示,如果发展态势良好,泰国的经济可持续发展性还是非常强,前景还是很美好的,房地产作为市场经济中的重要组成部分,持续上涨也是可想而知的事。投资看需求,不仅看自身的需求,也要看市场的需求,求稳还是求快?就看各位自己的选择了。


泰国升值好盘推荐

总价: 72.24万元 /套
近一年房价涨幅: 5.00% |  参考租金: 3000元/月

项目亮点

【生活便利】零米可达东南亚最大购物中心Bangkok Mall(在建),楼下有便利店,快餐店,咖啡厅,4km处有Central Bangna大型购物商城和Big C超市

【交通便利】位于Bangna区,距离BTS Udomsuk站仅800米,紧邻素坤逸路,出行便利

【与国际学校为邻】距离伯克利国际学校(Berkley International School)仅1.4km

【项目设施齐全】有两个游泳池,两个健身房,配套设施一应俱全;小区到素坤逸路300米

【开发商】泰国知名上市开发商Property Perfect打造

总价: 0.00万元 /套
近一年房价涨幅: 6.00% |  参考租金: 0元/月

推荐理由

【地理位置】泰国新CBD Rama9 地区黄金区位,曼谷升值最佳区域;

【开发商】泰国前五实力开发商Siamese,2019开年恢弘巨制;

【配套设施】空中无边际泳池、空中健身会所、联合办公等国际一流设施;

【交通便捷】350米可达地铁橙色线站点,两站可达Rama 9 中央商务区,3站可达Asoke老牌市中心,20分钟直达国际机场;

【周边配套】7所顶尖国际名校,3大知名私立医院环绕;

【独特设计】全Loft现代风格户型,拎包入住;

【Rama 9主路超高层建筑】曼谷新CBD拉玛九大道旁0米,超高层建筑杰作;

【复式公寓 别墅生活】层高4.55米精装复式公寓,高空间实用率,空中别墅居住体验;

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