保值资产大评测:这场资产保卫战如何才能胜出?

引言:当全球风险事件发生时,市场不确定性大大增加,大家都不知道市场会怎样走,多数投资者情绪预警到风险时,无论是真的经济危机还是出于对经济危机的担忧,为了避免风险事件带来的若干不确定性,投资者最明智的办法就是先平仓,风险厌恶情绪下(避险情绪)推动资金购入避险资产,因此,购买避险属性的资产成为普遍投资者的第一反映,追求资产保值成为了重中之重。

关键词:避险资产 资产保值国家 不动产

避险资产:是指随着市场变化,价格不会波动太大的一类较为稳定的资产。

资产保值国家:美国 阿联酋 日本

不动产:是指依自然性质或法律规定不可移动的财产,如土地,房屋等土地定着物

回顾2018年的投资与资产配置环境,情形如何?可谓大雷不少,小雷不断,通胀的步伐从未停止,投资有风险,不投资财富缩水厉害... ...

许多高净值人士们对于财富的诉求已然从“财富增值”转向“财富保值”了,赚不赚钱是次要的,亏不亏钱才是重点。 

招商银行联合贝恩公司发布的《2017年中国私人财富报告》显示,高净值人群认同这个观点:财富管理的根本目的是能够抵御经济下行时的风险,保障财富安全并完成代际传承。

报告显示,高净值和超高净值人群选择“保证财富安全”为财富目标的占比分别为26%和24%,均为最大需求。

那么问题来了,高净值人群,以至资产持有者该如何在投资环境下行时做好资产的保值工作呢?

银行存款“贬值”,过去,银行存款因为其“保本”属性,被认定为“无风险低收益”的理财方式,深受广大人民群众青睐。

近几年,受通货膨胀的影响,银行存款从“保本”逐渐转变为“贬值”。央行公开数据显示:2017年年通货膨胀率为7.5%,预估2018年通货膨胀率还会增长。当低收益率撞上通货膨胀,“负利率”环境下,银行存款正被新时代抛弃。

当然,也有人会说黄金避险,这点是毋庸置疑的,但黄金毕竟是商品,就算把手上的资金大量购入黄金,将来要变现售出还是比较麻烦的,因此对于投资者而言,购买黄金避险不是不可行,却不见得是最佳的办法。

从去年开始,人民币表现不佳以及利率下跌的趋势逐渐成为现实,许多国人终于开始“幡然醒悟”,对于资产保值增值的寻求陡然上升,这也是这一波海外资产配置热升温的最根本原因,避险情绪视为主要动因。很多人将此称为“富人恐惧症”,但其实,绝大多数老百姓都有这样的焦虑。

而海外资产配置,为何首选不动产?为何全球投资者,尤其是中国投资者如此钟爱投资房产呢?

首先,房地产具备一个天然的抗通胀属性。美国基金经理“彼得林奇的成功投资"里说得好:“房地产本身可以抵御通货膨胀,房地产在经济萧条时是资产保值的最佳避风港,更不用说房屋每天为你遮风挡雨带来的舒服享受。”

在新形势下使得投资者把眼光放到海外市场,海外资产配置成为吸引投资者竞相追逐的“热土”,而房产投资被视为抵御通胀并获取财富的最佳投资工具之一。

选择大于努力,做最明智的选择。那么问题来了,资产保卫战打响,如何才能胜出?哪些市场成为合理避险保值的首选? 

三大市场当仁不让:美国,阿联酋,日本。当然,包含泰国在内的一些新兴市场,近些年在经济频频交出亮眼成绩的同时,资本、货币表现也是相当稳健,大背景下也成为不少人避险的选择。

这些国家避险资产主要集中表现在三个方面:

第一,房产市场投资稳健,人口聚集的国家及各大旅游国家;

第二,本国货币具有避险保值属性,常见的避险货币有美元、日元;

第三,现金流为王,现金收益高,稳定性强。

接下来,就这些国家,小路带大家一块评测一下这些市场的避险资产究竟如何?

★ 美国:风险绝缘体 ★

总体评分: ★★★★★

避险货币:美元

★★★★★

美元资产无疑成为了最亮眼的资产之一,其地位等同于黄金,美元资产在全球范围内极具吸引力。可以在全世界任何一个地方拿来进行使用,没有兑换的风险,也没有资本管制。大部分投资者选择美元资产,不是为了收益爆棚,而是在全球经济动荡、本国货币不利好的情况下,通过跨区域、跨市场的资产配置,获取更加优质的资产,来规避单一市场的系统性风险,对冲汇率风险,并获取相对稳健的投资收益。

美国国内的通货膨胀比较稳定,用俗一点的话说呢,就是,美元不容易“毛”,而中国的钱呢,近年来由于通货膨胀,其实是“毛”的很厉害的。

美元资产的贬值风险非常的低,今年和明年的钱买的东西差不多。所以说,在美元市场的一个大语境里面,获得一个百分之五到百分之十的美金收益和国内买一个信托获得的百分之十的收益那是不可同日而语的。设想一下,咱们韭菜都已经涨了百分之四十了,猪肉都涨了百分之三十了,所以美元如果可以获得百分之十的收益其实是非常非常不错的投资了。

配置美元资产不是外汇投机,而是优化资产配置。由于美元相对全球其他货币相对稳定,美元资产市场相对来讲是一个比较成熟的金融投资市场,因此,审慎、果断、有选择的投资很大程度上能够帮助投资者获取更多的优质资产,从而获取更加稳健且长期的投资收益。

房产市场

★★★★

房地产具备一个天然的抗通胀属性,特别是在成熟的发达国家。近年来,国内已经有不少成功人士赴美买房。比如姚明在美国休斯敦的豪宅,比如演艺明星也在美国开超市买房。此外还有很多不知名却很有钱的富豪们也爱上了美国房产投资。因为他们看到,美国的房市是一项稳定和充满潜在丰厚回报的投资市场。

美国房价呈周期性变化,差不多每10-12年一个周期。未来差不多5~6年美国房价会继续稳定上涨,并且美国房屋产权为私有制,永久产权;美国房子价格不高,许多世界知名的大城市房价甚至远低于中国;美国房产政策完善,法律环境健全,房屋产权受保障。

全美房屋租金上涨趋势

其次,美国房产的租金回报也相当可观,自2012年起一直处于螺旋上升的状态。2018年,全美的房租租金中位数为1,440美元,较去年同期上涨了1.3%。

最后,也是许多投资者关注的最重要一点:美国并不属于CRS范畴之内。美国有他自己的税务体系,叫做“肥猫条款”,它并没有加入、也没有签署CRS,也就是说,中国的高净值客户在美国买了房产,或把钱存在美国,美国金融机构是不需要把个人的财务信息报给中国的税务机关的。

在中国正式签署CRS条款之后,个人资产无所遁形,资产持有者不得不“处心积虑”开始为税务谋划,而对于美国这个市场来说,进行资产配置除了避险保值之外,还能为个人进行合理的税务筹划。

现金流为王

★★★★★

坚定的现金流投资理论家罗伯特·清崎曾说: 不要成为金钱的奴隶,而是要成为金钱的主人。在房产投资领域,现金流就是你的租金和房贷月供的差。如果租金足以抵房贷,如果租金抵扣房贷之后还有盈余,那么我们就可以说,这是做了一个正向现金流的投资。

随着美元的强势走升,大量资金持续流入美国市场,美国房产收到热捧。从租金获来的正向现金流,在美国叫做“被动收入”,投资人的财富每个月都有实际的增加,这才是投资房产的实质。

简而言之,如果你有一套美国房产,他会帮你始终赚钱,即使不工作没有收入,这个房子也能养活你。

★ 阿联酋:资产避风港 ★

总体评分: ★★★★★

避险货币:迪拉姆

★★★★

阿联酋迪拜作为世界上最重要的金融中心之一,经商环境自由包容,享有中东“资产避风港”的美誉。造就它这种属性一部分原因来自阿联酋货币——迪拉姆。迪拉姆与美元挂钩,等同于绑定了美元的高抗风险能力。

很久之前迪拉姆就与美元的汇率固定挂钩,现今,1美元可兑换3.673迪拉姆,多年来无论世界市场如何动荡变化,美元与迪拉姆的汇率始终保持稳定。 

AED迪拉姆和美元绑定,汇率恒定不变

阿联酋的石油资源是其货币稳定的基础。毕竟每年阿联酋都产出大量的石油来获得经济收入,而且国际油价基本都以美元结算。

阿联酋在成为石油输出国的时候,就已经将迪拉姆与美元挂钩,一是为了节约结算成本,二则保值避险。这种稳定的货币关系,同样也是投资者的定心丸。

房产市场

★★★★★

首先,迪拜作为世界的航空枢纽,亚欧非的贸易中转站,被评为世界最安全的城市,同时拥有世界级的基础设施以及优厚的旅游资源,是最受世界各国游客喜欢的旅游城市之一。2020年的迪拜世博会,更是迪拜亮相全球的又一契机,届时预计将有更多游客涌入,大规模的市政建设势在必行。

中国作为迪拜最大的贸易伙伴,目前有超过4000家中资企业在迪拜正常运营,从某个层面上讲,也为迪拜的稳定发展提供了相当稳定和有利的条件; 


迪拜房地产市场十分健全成熟,租赁活跃,且空置率低,每个区域的入住率都在87%以上。据数据显示,迪拜的租金回报率高达8-10% ,全球排名名列前茅。迪拜的房产税收低,只需要缴纳4%的交易税。

现金流为王

★★★★★

迪拜房产基本都是现金交易,可以有效避免汇率差。加上其傲视全球的高租金收益绿,投资者大可以轻松通过租金收入获得长期且稳定的现金流,以房养房,真正的做到现金流为王。

★ 日本:持续保值 ★

总体评分: ★★★★

避险货币:日元

★★★★

为什么说日元是传统的避险资产?在过去的2018年,全球资本市场表现惨淡,仅美元指数表现坚挺,年度上涨4.14%,而在美元指数的构成货币中,仅有日元脱颖而出,逆势升值。在各类风险事件多发的2018年,日元的抗风险性得到了进一步凸显。二战后,日本经济奋起直追,70年代成为亚洲经济强国,跃居发达国家之列,为日元币值稳定提供了坚定的经济基础,也使得日元的国际地位日益提升,成为国际主要货币之一。

虽然经历过经济的重创,但日本庞大的经济体量仍是日元强有力的支撑后盾,还有就是,日本拥有较大的外汇储备量,是全球主要的债权国之一。截止2018年9月数据显示,日元占全球外汇储备总额4.98%,仅次于美元和欧元。截止2017年,日本国际投资净资产为29091亿美元。

除此之外,长期低息环境也是日元成为避险货币的直接原因。日本在遭受经济重创时期所实施的大规模货币宽松政策,一方面使得日元成为国际套息交易中的主要融资货币,另一方面,低利率环境还限制了日本央行继续降息的空间,使日元贬值的概率变小。这也使得日元获得了能够长期稳定避险的能力。

日元兑美元1年内走势相对平稳


最新日本外汇储备走势 数据来源:汇通网

房产市场

★★★★★

随着2020年东京奥运临近,越来越多的投资者看好日本房产。一直以来日本以法制健全,房地产波动幅度小,收益稳定著称;除此之外,日本房产价格相对国内来讲还处在地处,又可以精装入住;拥有永久产权;建筑质量非常好,抗震性高,更有着可观的投资回报率……以上种种因素使的日本房产市场备受投资者追捧。

租售比高,易出租,增长潜力大。根据“日本土地价格”的数据显示,近几年日本的地产市场明显有了复苏的迹象,地价从2013年以来,连续几年都保持上升趋势,并且趋于稳定,房价自然而然的跟随着地价上涨。

在日本房产有巨大的刚性需求。以东京为例,日本首都东京全球人口最多的城市,东京都市圈总人口超过3700万,巨大的人口数量,旅游业的发达等等因素造成房产市场异常火爆。同时高密度人口和集中消费使得日本房产的租房市场也很稳定,租售比较高。

从2018年租金回报率排名TOP10可以看出,日本的大阪市和名古屋排在第二三的位置,大阪的租金回报率为7.28%,在国际大都市中,回报率出于绝对高位

现金流为王

★★★★★

成熟的房产市场,稳定高收益的租金,以及2019年大阪G20峰会,2020年东京奥运会,2024年大阪赌场开业,2025年大阪世博会申请成功,四大利好事件将给日本带来难以预计的回报,将为日本房产市场吸引了源源不断的现金流注入。

而另一方面,对于日本房产的投资者来说,相对于房产本身的避险属性,如若考虑收益,相对于稳步攀升的房价,长期持有赚取现金流租金才是他们更看重的。由于日本本身的房产市场已经相当完善,又处于绝对的二手房市场,整个房屋租赁体系已经相当成熟,不少房产在购入之时已经自带租客,大大降低了房屋空置、无法出租的风险。避险保值+稳定现金流收益,日本房产就是这样“笑傲群雄”的。

小结:巴菲特曾说:“一生能够积累多少财富,不取决于你能够赚多少钱,而取决于你如何投资理财,钱找人胜过人找钱,要懂得钱为你工作,而不是你为钱工作。

其实,“钱找人”的诀窍只一句话:顺势而为。做投资,有时候无需做太多事情,只要踩对一个趋势点,“钱途”就会自动送上门。投资的刚需是避险。资金正在“出海”,中国投资者正在瞄准海外房产。提早做好海外配置,未雨绸缪,才是最佳的保值方法。

美国好盘推荐

总价: 145.38万元 /套
近一年房价涨幅: 8.00% |  出租收益: 5%

项目亮点

1. 美国专业实力开发运营商承诺包租,过去5年,按时派发租金1.7亿人民币

2. 入门级美元资产投资,低总价,低首付,投资6万美金首付,预期回报100%

3. 120万人民币抢购美国休斯敦独栋别墅,投资价值洼地,升值潜力大。

4. 美国德州最大专业开发运营公司,旗下管理上千套别墅,经验丰富,收益有保障

阿联酋好盘推荐

总价: 156.03万元 /套
近一年房价涨幅: 6.00% |  出租收益: 10%

项目亮点

【黄金位置】是唯一一处跻身于繁荣迪拜社区中的低层、低密度公寓楼群。哈利法塔,迪拜码头,迪拜国际机场均15分钟可达

【四通八达】位于迪拜两个机场之间,紧临阿拉伯牧场和汽车城,适合每天往返于迪拜市中心、迪拜国际金融中心、迪拜码头、JLT和迪拜媒体城。开发商已与阿联酋公路承包有限公司建立合作伙伴关系,计划建立一个新的地下通道,这将大大减少居民和游客的交通时间。

【生活便利】世界上最大的购物中心开发项目就在眼前——世界购物中心和城市购物中心,附近的医院和医疗中心包括:MediClinic和Medcare医疗中心等。

【周边多所国际学校】社区距离迪拜顶尖学校不到15分钟车程,其中包括:雷普顿学校,国王学校,诺德安达国际学校,瑞士国际理科学校,法国蓬皮杜国际学校

【项目屡获殊荣】2014年未来住宅项目城市景观奖,2014年国际地产奖(IPA)最佳住宅开发项目多单位奖,2014年iProperty最佳开发项目最佳度假村生活项目奖

【1999元去迪拜看房】限时特价仅1999元去迪拜看房,立即报名参团

日本好盘推荐

总价: 57.73万元 /套
近一年房价涨幅: 14.00% |  出租收益: 7%

项目亮点

【新盘上线】:爆款公寓二期再临!位于大阪中央区CBD满租公寓,单价仅1.8万/平米起,总价仅40万起。
【地理位置】:180米到中央区政府,240米到地铁双轨换乘站,3站仅需10分钟直达大阪前3大商圈;450米到CBD核心区,毗邻大型银行、富士康等企业大阪总部。
【投资回报】:稳定享受高收益,100%带租约,租金收益高达8.7%。
【升值空间】:生活设施齐全,人口密集,且旅客众多,在房产市场上投资潜力巨大。升值快!
【配套设施】:精装修,拎包入住。居住于此公寓可以享受到完善的生活设施,85米到便利店,210米到大超市,周围是大阪最繁华的商业中心,购物场所选择丰富多样。
【室内设计】:公寓设计华丽,优质之选,商住两用。
【顶级开发商】:创立400余年开发商竹中工务店匠心打造,建筑品质远高于周边项目。

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