于无声处听惊雷丨“聪明投资者”怎么就看中了马尼拉?

去年,一篇彭博社题为《10万中国人涌入,马尼拉楼市火了!》被网易、凤凰网等各大媒体纷纷翻译转载,掀起了一小波去菲律宾买房小高潮。

或许你经常可以听到某某某在什么国家买了几套几套房子,但你听说过某某某在马尼拉买了几层房子吗?没错,马尼拉房市买卖以「层」为单位的确实已不足为奇,这就是真实的马尼拉房产现状,更有人称之为「疯狂」......

站在投资风口上,野蛮生长的“聪明投资者”冯仑,曾说过:理想很丰满,但投资要有方向感!中国人在海外投资房地产,优势是钱多人少,决策要快,拍脑门快!

现在,马尼拉房产投资趋势确实已经成形,无需再刻意低调。趋势性机遇你看到的将是沉舟侧畔的千帆过、病树前头的万木春。就如跟着国家提倡的国内房住不炒,跟着一带一路、人民币国际化,这就是趋势性机遇。

好在马尼拉房市就像一只“蓝筹股”,如果现在你买入,依然属于早期的、有远见、懂投资的“聪明投资者”,未来N年后,当马尼拉像曼谷、东京这般火爆,中国韭菜大军都疯狂买进时,你就要及时离场了。就像股神巴菲特说的:“别人恐惧时我疯狂,别人疯狂时我恐惧”。

国际知名咨询机构PwC普华永道,将马尼拉评为“2018年亚太区最佳房地产市场第三名”,排名高于北上广上及其他东南亚城市。过去5年,马尼拉市中心房价每年稳定上涨6-8%。从去年底开始,马尼拉进入每年10-15%房价快涨时期,炒楼花杠杆高达3-7倍,楼盘3-6年建设期内只需要付房价的15-30%,有望实现年投资回报率30-70%。

菲律宾首都及第一大城市,是全世界最具国际化的城市之一,同时也是全世界最多元化的城市之一,被人们称为“亚洲的纽约”。马尼拉大都会由4个市和玛卡蒂等17个市镇组成。

虽然在菲律宾买房好处多多,但也不能盲目投机,有房就买。我们到底该如何选择呢?

“聪明投资者”李嘉诚先生曾说:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”这句话告诉了我们标准答案。简而言之,地段为王,前景之上。好地段=时间=财富=身份=地位!!!

兵法云:知己知彼才能百战不殆。投资前要弄清楚当地的情况,正确选择黄金地段,才能将投资回报率提升到最高。马尼拉房地产投资的几个热门地段相信大家也都耳熟能详,今天小路带大家再来悉数一下这几个黄金地段

01

「亚洲曼哈顿」Makati CBD

菲律宾常常会说makati will always be makati,意思就是马卡蒂永远是马卡蒂,可见马卡蒂在菲律宾人心中的重要性。自上世纪70年代开始,Makati市就是马尼拉大首都区首屈一指的中心商业区金融区。

这里类似于北京的国贸,汇聚了国内外大大小小62000家企业总部,而沿着Ayala Ave金融大道上可见各大银行、各国使馆、高端大气商场等。马卡蒂是马尼拉的核心商务区,这里繁华便利,同时这里也是各国游客到马尼拉旅行必到之地,日间人流高达470万人,为房地产提供了强有力的支撑。

作为东南亚知名的金融中心,Makati市一直以来都是很多投资者和外省移民首选落户之地。不过值得提醒的是,Makati有高楼大厦,但也有低矮破落的贫民窟,在这里有些地方“一步天堂,一步地狱”,所以同样是在Makati,但是地段选择也很重要,这也是为什么有客户经常问,Makati很多地方单价已经是3万-4万/平米,为什么这个项目会便宜,要知道“一分价钱,一分货”,这句话永远是真理。

据了解,目前马卡蒂可开发的资源是所剩无几,再加上最近环城地铁计划的曝光,更是掀起了新的投资热潮。

房产数据

最新报告,Makati的公寓平均房价在250,000比索(约30000人民币)/平方米—300,000比索(约40000人民币)/平方米,最高房价为450,000比索(约60000人民币)/平方米。而从空房到带完整家具公寓的出租价格区间在750—1200比索/平方米/月,平均在1000比索/平方米/月,出租速度极快。

对于稳健派投资人,追求高保值,低风险,马卡蒂核心区是非常适合的菲律宾买房选择,租客以本地白领和外企工作人员为主,主要是为了方便工作,其中以单身人士为主。在Makati的公寓楼,以小户型偏多,即使大户型户型面积也偏小,主流的中高档公寓都在大型商场和主要办公楼旁。

增值:✭✭✭

保值:✭✭✭✭✭

风险:✭✭

租金:1,000-1,100比索/平米(约125人民币/平米)

房价:25万比索/平米(3万人民币/平米)以上

门槛:买套40平米公寓需120万人民币起

02

「上海陆家嘴」奥提加斯(Ortigas)

Ortigas占地面积100公顷,是马尼拉三大CBD之一,早年亚洲开发银行ADB选址即选在Ortigas。菲律宾许多知名集团总部及政府机关亦将设立於此,区域内有菲律宾市值前五家上市公司总部,例如快乐蜂Jollibee,生力集团等以及菲律宾证券交易所第二办公室。并拥有18个科技/技术产业园区,7 间大学及高校,一所大型医疗中心。

马尼拉地铁为菲律宾第一条地下铁道,由日本投标建设的马尼拉地铁(MMS)于2019年2月正式动工,计划在2022年部分运营,2025年全面运营,届时从Ortigas到BGC仅需2-3站;从北部奎松通向国际机场,贯穿马尼拉的三个主要CBD,类似于上海的2号线。

除了商业配套,购物商场也是本区极大的亮点。SM旗下『平均客户消费力』最大的SM Megamall,就在Ortigas Center核心地段。附近还有高端的香格里拉商场,Ayala Mall商场,新加坡投资的The Podium商场等10大购物中心。

值得一提的,菲律宾目前已成为全球最大的呼叫中心(BPO),这已成为新的产业链,并衍生了大量的从业人员,很多菲律宾白领从事呼叫中心行业,而BPO大楼都集中设立在Ortigas CBD区域,三班倒的工作方式导致周边房屋出租行情紧俏。

据地产顾问公司莱坊数据统计:在马尼拉主要区域里,Ortigas的租金收益仅次于Makati。

据统计,ORTIGAS区的办公楼入住率95%,住宅入住率为93.8%。为马尼拉空置率最低的区域,平均空置率仅为6.1%。远低于马尼拉的平均空置率11%。

而上海空置率为18.5%,北京空置率为19.5%。

房产数据

在商业中心及最高消费群加持下,Ortigas的住宅空置率一直低于10%,是相当稳定成熟表现。房价略低于Makati和BGC,均价在目前还在16-18万比索/平米可以买到,算是相对实惠的投资热区。尤其在马尼拉机场地铁开通后,从本区到机场仅需20分钟,加速与国际接轨的方便性。增值:✭✭✭

保值:✭✭✭✭✭

风险:✭✭

租金:800-900比索/平米(约115人民币/平米)

房价:16-18万比索/平米(约2-2.3万人民币/平米)

门槛:买套40平米公寓需80万人民币起

03

「小新加坡」(BGC)

BGC是一个佔地300公顷的重划区,马尼拉新富特区,外派主管最爱。作为2000年后新发展起来的中心商业区,该区有完整的规划,交通和绿化都属一流,进入该区有来到新加坡的感觉。

从2003年规划并开发至今,现已非常成熟,可与其它国际大都市媲美。全区电缆、管道地下化,市容街景全新整齐,连马尼拉到处流竄的吉普尼车(Jeepney)都被禁止进入。堪称马尼拉房产奇迹

BGC区域面积小于Makati,但是城区规划完善,没有低端地段,这里多家国际企业总部集聚,英国大使馆、韩国大使馆选址于此,区域内有9所国际学校,菲律宾顶级的圣路克医院也在此,就连美国零售巨头沃尔玛也在此开分店。各种配套设施齐全,治安非常好。

BGC租金行情与马卡蒂差不多,房价在2017年大幅上涨,目前约25万比索/平米(约3万人民币/平米)。BGC的公寓楼大小户型交互,但是大户型明显比Makati多,区域内商业地段较多,所以公寓楼基本都是中高档。BGC国际化的生活环境,吸引了大量菲律宾富豪和外国人来此定居生活工作,在这里随处可见开着豪车的有钱人,以及悠闲自在的国外退休人士。

对于稳健型投资人来说,慎选BGC正核心地段(如:High Street South Block)加上优质开发商品牌,才能确保低风险,高保值的投资报酬。

房产数据

该区的平均房价在180,000—250,000比索/平方米,最高房价为400,000比索(约52000人民币)/平方米。而从空房到带完整家具公寓的出租价格区间在800—1200比索/平方米/月,平均价格在1000比索/平方米/月。

增值:✭✭✭

保值:✭✭✭✭✭

风险:✭✭

租金:900-1,000比索/平米(约115人民币/平米)

房价:20-25万比索/平米(约2.5-3万人民币/平米)

门槛:买套40平米公寓需100万人民币起

04

「亚洲拉斯维加斯」马尼拉娱乐城

此区是近两年华人投资者最追捧的菲律宾房产投资热区,博彩、观光“文体两开花”,博彩观光拼钱景。

此区近马尼拉国际机场,有Mall of Asia亚洲最大购物中心、多功能展演中心、客服中心商业园区,以及4座国际级博弈度假村加持,种种利多推升马尼拉湾区摇身成为菲律宾买房最疯狂的市场。

十几年前这个区域几乎就是一片填海荒地,野草长到一个人高。荒废了多年以后,几年前政府决定开放合资博彩业,3-5 年间地皮从一万多人民币/每平米暴涨到现在的三~四万/每平米,从荒地华丽转变为商业黄金宝地。

区域内的公寓楼以小区的形式居多,目前建成的以中档公寓的居多,很多小区都独立发展为不同的购物区域与美食商城。世界著名的马尼拉日落就在马尼拉湾(Manila Bay)的临海大道上。

房产数据

近年,因受到全球华人投资追捧,房价一年飙升30%,摇身变為最佳炒房区域。此区建案供给量大,目前全区仅开发约30-40%。客观评估未来增值潜力大,但风险承担也高,建案地点、规划及位置将影响后续出租及转售的市场接受度。过去此区偏好规划25平米的小套房,现因全球华人不断进场,为迎合高端市场需求,规划坪数不断放大,投资门槛已越来越高。目前MOA附近房价约28-33万比索/平米(约3.5-4万人民币/平米)。

目前由于赌场工作员工和赌场游客的需求,房租形式多为短租。租金回报较高,不过需要提醒的是,博彩区还在继续开发,未来几年将有大量的房地产项目上市,届时租金回报会下降。

增值:✭✭✭

保值:✭✭✭

风险:✭✭✭✭

租金:1,200-1,500比索/平米

房价:28-33万比索/平米

门槛:买套40平米公寓需140万人民币起

05

「菲律宾深圳」Alabang

菲律宾“深圳”Alabang已成为跨国公司和其他形式企业的一个有吸引力的目的地。菲律宾经济区管理局使阿拉邦成为一个经济特区,在过去十年中蓬勃发展,成为了高度繁荣的城市。Alabang 拥有 Filinvest Corporate City,Madrigal Business Park,Northgate Cyberzone  Business District 以及 Insular Life Towers等众多商业中心、办公大厦、经济园区。

曼廷卢帕的阿拉邦是一个新兴的商业区,拥有完整的城市元素。曼廷卢帕是该国最先进的城市之一,高度城市化的它拥有40多万人口。该市最近获得了“最具竞争力的城市”和“最佳城市”的地位,而此帮助它获得了“菲律宾翡翠城”的称号。  

Alabang 是Muntinlupa的CBD, 这里曾经是一个农业区,但是凭借着政府的扶持以及更多开发商的投资,使得Alabang从一个村庄逐渐发展成超级繁荣的商业中心。Muntinlupa是Manila大都会的“南大门”,几乎掌控着马尼拉大都会南部的全部入口。

鉴于其交通和经济上的特点,Alabang已成为跨国公司和其他形式企业的一个有吸引力的目的地。跨国公司雇佣工作人员数量庞大,意味着项目周边人流量大,消费能力强,对周边房产需求大,出租和转售都轻而易举。

Alabang交通极其便捷,紧邻多条交通要道:Investment 大道,阿拉邦-萨波特大道,Danng-Hari 大道,Metro Manila 高架路,Manila S 大道,S Luzon 快速道。Alabang Town Center 的 P2P 快速公交可以直达Ayala Malls The 30th, Century City Mall, Greenbelt 1 等繁华商业中心,更可直达NAIA 国际机场。

其中最具代表性的便是Festival Supermall,被公认为菲律宾第一家主题购物中心。该购物中心于1998年5月中旬开业,成为Filinvest的旗舰项目,为马尼拉大都会南部的购物中心设定了标准。整个Festival Supermall综合大楼占地20公顷,是马尼拉大都会南部最大的购物中心,拥有最多的租户,仍然是菲律宾最大的购物中心之一。


阿拉邦市中心(俗称城镇,缩写为ATC)是位于马尼拉大都会以南的购物 生活中心,毗邻门控住宅社区和繁华的商业开发区。[1]它由Ayala Malls所有,自1982年开业以来,被认为是Ayala Malls拥有和经营的最古老的购物中心之一。

项目周边的Alabang土地价格逐日递增。Cuervo Far East根据国内税务局(BIR)的区域价值引用数据研究得出——Alabang土地价值已经从2009年的每平方米1800元人民币升至2014年的每平方米8000元。

新开发项目和基础设施项目进一步推动土地的市场价值。该地区的各种基础设施项目,如马尼拉 - 甲米地高速公路; SLEX-Daang Hari Road(下图红色道路); Muntinlupa-Cavite高速公路(下图蓝色道路); 和Cavite-Laguna高速公路。这些新的道路网络将为驾驶者提供新的路线,并且可以最大限度地减少前往马尼拉,各个菲律宾港口,机场和附近中央商务区的旅行时间,几乎是目前时间的一半。

Alabang的目标是成为马尼拉大都会的下一个中央商务区。现在越来越多的企业和投资者将Alabang作为下一个理想的地点。随着越来越多的菲律宾离岸游戏运营商(POGO)进入市场,Alabang的租金同比增长率高于5%。这导致市场紧张,将租金提高到每平方米每月662.3菲律宾比索。预计未来几个季度租金仍将进一步上涨。

房产数据

据高力国际(Colliers International)称,马尼拉大都会中央商务区的公寓单位2017年价格同比上涨14.2%,而且房价在未来还会继续上涨。Alabang区域房屋均价¥1.6—¥2.2万,Alabng富人区的别墅价格在¥110万左右。Alabang租金约¥2300—¥6000元左右,租金平均收益能达到8%左右。相当于马尼拉租金回报率的中等偏上水平。

2018年,马尼拉大都会的新公寓供应量达到27,200套,高于2017年的10,200套。由于家庭和年轻专业人士的强烈需求,在过去五年中,菲律宾的家庭平均每年增加3%,未来还有持续上涨趋势。

增值:✭✭✭✭

保值:✭✭✭✭✭

风险:✭✭✭

租金:1.75-4.5万比索(约2300—6000人民币)

房价:12-16.7万比索/平米(1.6-2.2万人民币/平米)

门槛:买套40平米公寓需100万人民币起

好盘推荐

菲律宾大马尼拉-Alabang CBD 价值洼地公寓 Anuva 

项目亮点

【总价低】只需39万即可置业马尼拉
【付款方式绝佳】最低月供人民币846元起
【地理位置优越】地处 Makati 和 Alabang 之间,连接新老CBD。享受Makati的繁华,见证Alabang的兴起
【环境好】项目有80%公共空间,东面是拉古纳湖,景色优美,空气流通,房间空气清新
【交通便利】项目出门就是Skyway,P2P快速公交直达Century City Mall, Greenbelt 1 等繁华商业中心,更可直达NAIA 国际机场
【跨国企业聚集地】菲律宾经济区管理局使阿拉邦成为一个经济特区,在过去十年蓬勃发展。Alabang 拥有 Filinvest Corporate City,Madrigal Business Park,Northgate Cyberzone Business District 以及 Insular Life Towers等众多商业中心、办公大厦、经济园区。
【租住需求旺盛】周边多个大型公司:PayPal PH,AAI Worldwide Logistics,Amkor Technology,Sharp Philippines 夏普等,密集人口带来旺盛的租住需求
【小区设施齐全】大厅,游泳池,健身房,高空平台休息室等设施一应俱全,为住户打造舒适居住空间
【开发商】Soc Land 是一家拥有百年历史的企业集团的一部分,在住宅和建筑行业生产优质产品方面拥有丰富的专业知识和经验。

总价: 50.77万元 /套
近一年房价涨幅: 8.00% |  出租收益: 5%

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