“穷却性感”的柏林 房价为何5年翻倍?

德国房地产

根据柏林市政府与柏林投资银行(IBB)今年4月发布的一份报告指出,柏林2016年的房价比前一年成长了7.1%,跟2009年比起来,更是翻涨了整整一倍,达到每平方公尺3538欧元。

不只售价,租金也跟着水涨船高。报告指出,柏林租金的中位数年成长3%,来到每平方公尺9.07欧元。尽管德国有规定租金的“指导价”,以及每3年最多只能涨15%的天花板,但如果是新公寓或新合约,就不受此限。

近几年,柏林已成欧洲乃至於全球年轻人趋之若鹜的创意城市。同一份报告指出,过去5年,柏林每年增加的常住人口将近4万人,其中87%是外国人,95%不到30岁。柏林现在人口数将近360万人。

“柏林穷,但是性感(Berlin ist arm, aber sexy),”是柏林前市长沃维雷特(Klaus Wowereit)在2003年城市陷入财务危机时的一句名言,流传至今。

只不过,在两德统一28年後的今日,柏林似乎已经渐渐脱贫,走向发达之路。

来自河南的林友珍,从事房地产业已十多年,一开始在北京的德国地产公司任职,管理亚洲市场,2003年她来到德国,2年前在柏林成立嘉华房地产公司(YLS Sherpa),主要服务华人市场,业务涵盖房屋销售丶企业或个人的购房投资。

她亲身经历了柏林房市的起飞期。

林友珍回想,柏林房地产市场在1990年代曾经非常冷淡,直到2008年金融海啸之後之後才开始活跃,主要是因两德统一之後需要时间复苏。

她分析指出,过去5年间,柏林的平均房价上涨了50%,位於市中心的城中区(Mitte)也涨了30%。

柏林的房地产吸引力愈来愈高,有几个原因,首先是

柏林的房地产吸引力愈来愈高,有几个原因,首先是政策因素。

直到柏林围墙倒塌的10年後,德国首都都还在小城波昂。1999年首都迁往柏林,随之而来的诸多政府单位与各国企业总部,纷纷把柏林作为根据地,带来许多工作机会。

2010年开始,柏林的房市从“供过於求”开始转变成“供不应求”的态势。例如林友珍自己在城中区的公寓要出租,每平方米14欧元,就有超过30组人马争相抢看,最後还得笔试加面试,才能决定租给谁。

第二是经济发展因素。

因为起飞得晚,基期很低,从2005年至今,柏林的GDP成长率18.8%,高於同期德国整体经济成长幅度。

近年来,柏林新创企业迭兴。根据近期报导,全德国的新创公司,有17%选择将总部设於柏林,约有1800多家,主要因为经营成本较低,年轻人口多。许多报导更直指柏林将成为“欧洲矽谷”。

第三则与欧洲央行政策有关。

德国的租赁市场向来蓬勃,超过一半的德国人并未拥有房产,而是租房。但2014年欧洲央行为了对付通缩而实施存款负利率,情况开始反转,愈来愈多德国人不愿眼睁睁看着钱放在银行缩水,转而寻求投资房地产保值。

林友珍以亲身经历说明,在2010年以前,100多间公寓的新建案,通常要花2到3年才能卖完,但近几年,最多只要一年半就可以卖完;而且以前还能买到新成屋,现在都是在预售屋的期间就已经卖光,可见房屋抢手景况。

种种因素,让柏林房市日益白热化。况且不只买卖市场,就连租赁市场也受影响。

在柏林教叙利亚难民德语的史蒂芬(Stefan Hauer)租房多年,对房租上涨特别有感:“几乎所有区域的租金都在涨。”他住的莫阿比特区(Moabit)以往有大量土耳其社群,但因为离市中心不远,过去6年的房租涨了将近3成。“有点吃不消,如果再继续涨,我可能要搬回老家住爸妈的房子,”他说。

随着欧陆各国如奥地利丶匈牙利纷纷“向右转”,显露排拒移民的态势,再加上英国脱欧,许多企业已经宣示要把欧洲总部迁往德国。

在德国强势经济的拉力以及其他经济体的推力交互作用下,让柏林房市洛阳纸贵,这个充满性格的城市,是否还能性感依旧?或是她将把这些活力的来源一步步向外推?未来几年也许就可以看得出来。

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