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问: 2017年上海的房价或未来五年上海的房价是怎么样的?
非来非去
2016-08-31 00:00
马尼拉大都会 房价 上海 购房
现在上海的房价太高了,上海这样的房价感觉过不了几年会跌下去,毕竟上海周边的城市都在发展,高铁交通规划之后都很方便,人口未来是老龄化以及呈现下降趋势,未来几年内在上海购房会不会在房价的最高点购房?限购是不是害怕房价跌下来?
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谈两点,首先,上海今年房价波澜不惊是因为大量的新盘被"窗口指导"不允许开盘,即便开也不能超过"指导价格",今年上海楼市均价是一个非市场化的产物,所以也出现了同地区二手房新房价格倒挂的情况。
其次,即便周围城市再飞速发展,也无法对上海形成挤出效应,毕竟城市资源放在那里,所以即便在落户和购房有强限制的情况下,上海依然可以完成每年人口大量的导入,就像大阪不可能超过东京,洛杉矶赶不上纽约一个道理。
如果一定要预测房价的话,我个人觉得下一个经济周期(差不多十年)上海房价再翻一倍可能性较大。而今明两年似乎是很好的购房时点。
2017-12-08 00:00:00
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大家都说房价会涨,我也这么想。但是我就纳闷房子都让谁给买走了?宏观的我不懂,我就说说实际的。

我们单位刚毕业的学生或者工作五年左右的同事,这个年纪应该是属于刚需吧。但是他们的收入呢,以我这个石化行业来说,他们的收入实际拿到手8千都算是高收入了,那好我们就以八千到手,公积金1k为例,或者以家庭年收入实际存款15w来算。现在上海城乡结合部的结合部的老旧房子基本上都在4-5万,一个房子乱七八糟的都算上300w能到手已经是谢天谢地的极限了。以工作五年为限,一年能攒个10万算不算省吃俭用。这还不算谈恋爱等实际的应酬。首付怎么也得100w吧,那好,即便是两个人共同努力,在没有外力家庭的帮助下,小两口能拿得出首付的应该不多。我相信起码有一半的家庭没有办法给子女太多的帮助,即便是有也就顶多在首付方面或者装修方面给写资助。

好吧,接下来说贷款,200w的贷款,其中100w公积金的。我用计算器算了下,20年还贷,每个月大概12000左右,考虑到公积金扣除,实际大概需要交给8k左右给银行。也就是说基本上一个人的收入都用来还贷,剩下的一个人日常开销+存款。基本上日子过得紧巴巴的。

这种状态起码会维持3-5年,然后随着收入的增加而轻松些。

我想我这个例子 应该算是最优的收入家庭了,对那些收入还没有这么高的刚需用户来说可能仅仅是首付就成了拦路虎。那好,那些外地的或者农村的家里面没有依靠或者可能家里面孩子多还需要他来帮助的刚需小伙子怎么办?大家都说16年之前没有买房子以后也就买不起了,这种说法我同意。毕竟收入没有房价增长的快这是事实。

长此以往,上海用什么来接纳外地的优秀人才?是不是仅仅能接纳那些可以买房子的毕业生或者家庭?

2017-09-04 00:00:00
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  • 楼市普涨结束,从今往后轮动

一直听到一句话,叫做“改善需求已成为上海的购房主力”,这句话是很落到实处的,意思就是现在上海买房子的大多数人,都要先把自己的房子卖掉才买得起。但一到预测上海房价,很多人又去谈上海的经济,上海的地位这些早已妇孺皆知不能成为持续利好的空话。

因为改善需求成为了购房主力,所以决定上海房价涨幅的唯一因素,就是把手里房子卖掉的难度,也就是流动性。上海经济发展的宏观形势,决定了上海楼市长期健康的大方向。但房价的日渐高企,再结合未来短期面临的一个经济转型和收入分化周期,自然也令不动产投资的最大未知,升级到了不动产的流动性的分化和差异。

既然宽松的货币政策和放水的发展模式,已经是人尽皆知的房价上涨的主因,那么我们自然也能够理解,从今以后,楼市的普涨即将结束,因为均质化的大规模的城市建设时代已经结束了。包括上海的一线城市已开始率先告别土地财政,这是由国家的战略调整决定的。

城市更新的方兴未艾,恰恰印证的就是这个摊大饼时代的终结。因为无论是一线城市的旧改还是二三线城市的棚改,都是增加土地整理成本,降低土地财政效率,同时又去库存的思路。房地产本身就是牺牲土地的直接产出换取间接产出。上海政府对坚守人口和土地两条红线的一再强调,本质上是从供求两端遏制短期依赖土地获得间接产出的发展模式。

所以,从今以后,如果要回到房地产的三大终极问题:买哪里?什么时候买?涨多少?不同的时间和不同标的的选择,将会带来完全不同的结果。宏观上看,买代表先进生产力和经济转型方向的区域,潜力最大,这其实取决于当前各区产业布局的升级能力和对新兴产业的吸引力;微观上看,买拥有更多土地资源能够承载基建投资,拥有更低居民负债率的区域,潜力最大。

上述种种,与传统的内、中、外环地段体系没有必然联系。

改革开放已经40年,供给侧改革折腾了3年,可以看到诸如绿地、万科、恒大这样的超大房企,他们已经在转型的探索里闯出了一些新路。同样,已经通过买房分享到了上海第一个经济大发展红利的市民,他们之中的一部分,比如购买了新静安楼盘的市民,在过去的两年里果断置换,分享到了第一轮城市更新的增值红利。因为城市更新红利的本质,就是供给侧改革驱动的单边不动产增值效应。

选择比努力重要,人的观念是根本的核心竞争力,如果不升级,就容易像过剩产能一样被这个供给侧改革的时代化解掉。


转自张典典,上海楼典。

2017-01-25 00:00:00
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上海年轻活力的很大一部分都是新上海人,房价下行就放限购,经济压力就放松户口。这是上海永远的办法。所以,你担心毫不存在。毕竟上海经济,教育,文化,娱乐,医疗,几乎无可匹敌。
2016-11-12 00:00:00
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2001~02年盘整过,然后政府大吼声买房子送户口啦!老年化what?
2016-09-27 00:00:00
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