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什么样的房子是日本好房子?

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好屋的定义,人人皆不同。只要住得愉快,住得安心,家族和乐融融,即使再小再旧,也是个温暖安全的避风港。不过对于投资者而言,你的「好屋」定义,必须符合市场的认知,将来才有机会脱手。不然到最后,只好「把垃圾当黄金」,抱在手中一辈子。

日本的住宅,建筑技术领先国内,对于建筑物的维护也不遗余力,因此看在国人的眼中,日本的每间房屋都美轮美奂,如梦似幻。但,房屋并不像其他产

品,能出口销售,因此即使以国际的标准看起来,或许是好屋,但若放在日本的市场,很可能对日本人而言,是食之无味,弃之可惜的产品。因此也很多朋友会问,选屋的基准究竟是什么?这篇,可以说是对于「好屋」的定义,不见得不满这些条件的就是烂屋。这篇也只讨论产品本身,不去考虑「地段」问题,跟各位一起分享。

要点一:「格局」

是否居住舒服,格局是最重要的。由于日本人喜欢朝南的房型,因此目前还是很多一般大楼型产品,把住户都做在南方,让客厅以及阳台可以向南,因为这样

价钱可以卖比较贵。而大楼是立体的,照理来说,应该南北两侧都要有住户才对,就像国内这样,多半的大楼都有两个面向以上,看你要向前或者是向后,任君挑选。但如果像日本这样,把住户全部做在南方,自然而然,北方就不会有住户,因此多半北侧就是配置共享走廊等。就因为这样,如果这是个两~三房的产品,你的房屋格局就不会是正方形,而会是长方形。如果把客厅放在朝南,则就一定会有一到两个居室得配置在朝北。而居室又一定要开窗,因此就会把窗户开在共享走廊的地方。换句话说,你在居室,只要开窗,你的邻居经过共享走廊,就可以看到你在居室做什么,非常没有隐私。这样的房型,在日本就称作是「田の字体间取り」(田字体格局),就像「田」字一样,上下左右都有空间。

会有这样的格局,无非就是像上述所提的,要让客厅都可以朝南。同时,这样的规划,比起把公共走道放在正中间,房屋均匀分布在东南西北各面的,建筑成

本要低很多,所以在国情、法规以及抠抠上的考察,这样的格局也就成为了建商建造时的最爱。但如果是真正规划好的产品,会尽量让所有的居室的窗户,都是朝向对外的,不会开在共享走廊的地方。所以窗户开在共享走廊的格局,第一个会被我打xx。多半会有这样的规划的产品,也都不是什么高级产品,就是卖给一般自住客的,可能60平米左右做成三房之类的。这种,住起来可能你在居室,会有点不安全感。

总价: 33.16万元 /套
年化收益: 7.02~9.81% |  出租收益: 7.02~9.81%

要点二:「全住户的大小」

是不是好屋,对我来讲,还有一个很重要的指标。撇开Tower Mansion不谈

(因为Tower这种大规模的,一定会有小套房),究竟这个社区,是不是个好社区,就要看他里面所有的房型,是不是都是60平米以上,卖给「自住客」的房型。如果全部清一色都是2~3LDK的产品,没有混有20~30平米的小套房,就

可以知道这里将来居住的,会是自住客居多。日本人很在乎自己居住社区的生活质量,如果太多出租的小套房户数,其实环境以及出入相对复杂,且出租客有时

候凭良心讲,素质可能比较参差不齐,作息习惯跟一般家庭会不太一样,因此也容易有邻里间的纷争以及噪音问题。若是要挑选自己永住的安宁社区,很多日本人还是很注重社区整体的坪数规划。

另外,专有面积的大小与格局数,也是很重要的一个参考指标。有些较不好的建案,会把60平米做成3LDK(三房),目的就是压缩室内面积,但是价位就可以卖你三房的价。这样的产品,每间卧室与客厅都是小不拉叽的,其实住起来也很不舒服。3LDK,至少也要有75平米以上,我才觉得合格。

总价: 33.16万元 /套
年化收益: 9.8% |  出租收益: 9.8%

要点三:「梁柱」

中国人非常重视「梁」,尤其是寝室,绝对不能有压梁的情况。但日本人似乎就比较不在乎梁的位置。不过也有很多不怎么高级的建案,它的梁就从居室的正中央横过去。基本上这样会让你房间的采光,以及电灯配置的位置很尴尬,导致居室看起来暗暗的,因此这样的产品,将来不会太好脱手。

「柱」的问题也是。由于日本的房屋销售,采室内实际面积销售,因此如果在你的室内专有部分,就占了两三根柱子,你等于是花了一些钱来买柱子的意思。

且有些较差的建商,把柱子的位置设计在正中央之类的,让格局配置很不好规划,这样,就会让屋内产生很多零碎空间,不方便使用。

现在好一点的房屋,会采用「逆梁アウトレーム工法」,把梁做在你看不到的地方,把柱做在外面。这样除了你的采光不会被柱子挡住以外,室内面积也不会被柱子占掉太多。

总价: 65.73万元 /套
年化收益: 6.2~7% |  出租收益: 6.2~7%

要点四:「天花板高度」

很多人购屋时,会忽略掉天花板的高度。其实你跟建商拿格局图时,上面都会标明天花板有多高。很多不好的房屋,天花板高度多半只有220公分~230公

分,其实住久了会觉得有点压迫。我个人觉得至少要有250公分以上才舒服,而有些较高等的产品,甚至会给你260公分以上,整个就很有开阔感。

总价: 111.56万元 /套
年化收益: 5.2~5.8% |  出租收益: 5.2~5.8%

要点五:「设备」

在日本买屋时,卫浴设备,或者是衣橱等等,多半都是建商就会直接附带给你。但其实这些设备如果旧了,或者一开始自己就想用高级点的,只要你花得起钱,再好的设备都可更换。所以我比较在乎的是「即使有钱也换不了」的设备。例如有没有「瓦斯」。如果一开始整栋大楼就有瓦斯管线,就算你以后想要选择用电的厨房也可以,但如果一开始就没有瓦斯管线,就是用电的,你即使想换也换不了。

另一点我会在意的点,就是厨房有没有「disposer」设备,也就是可以直接把厨馀丢到流理台直接卷掉的设备。因为这也需要大楼建造时,就要配置好的整体管线,现在多半新一点的,好一点的房屋都会有这样的设备,因为如果没有的话,很可能因为生鲜垃圾处理不当,容易造成垃圾场的环境脏乱,发臭等,对居家环境不是这么优良。

当然,好屋的定义不只上述这样,也有人有自己本身的坚持。

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