悉尼十大最贵住宅中有七处被国内买家购得

展望2017年全球豪宅市场:将是美元区的天下

悉尼十大最贵住宅中有七处被国内买家购得

受供应过剩和政坛不确定性的影响,2016年全球豪宅市场的整体表现并不尽如人意。然而,对于那些期待明年市场强势反弹的业内人士而言,应该为迎接缓慢而稳定的一年做好准备。

“疲软”和“冷却”是目前描述旧金山和迈阿密豪宅市场最常用的词语。这两大城市正面临超高端市场的过度开发和随之而来的价格下跌。除此之外,分析人士用更为严苛的字眼来形容伦敦,当地的豪宅市场因印花税上调和货币乱局而遭受"切肤之痛“。

尽管迪拜的房屋销售价格连年下跌,但当地专家预测,这个中东最富裕的城市将受益于西方国家的政治动荡,因为富裕的阿拉伯人可能寻求回国投资。

瑞银财富管理公司(UBS Wealth Management)房地产策略师Thomas Veraguth称,就整体趋势而言,2017年将是美元区买家唱主角。

他说:"得益于美元走强和其它货币表现疲软,无论现在还是明年,有美元收入的个人想必买得起世界上任何地方的物业。”

当然,这并不意味富裕的美国人将成为明年市场中的唯一买家群体。许多中东国家的货币与美元挂钩,而且全球的高净值个人在美国也有收入来源或资产。

Veraguth说:"我们将看到大批买家,因为有大量美元。这算是一个好消息。尽管如此,现在难以预料买家主要来自哪些国家。"他补充道,其中肯定包括中国买家,但具体多少不得而知。

与此同时,随着英国退欧公投和美国总统大选的结果尘埃落定,纽约等地的房地产市场开始复苏。

下文带您展望2017年七大城市的豪宅市场:

纽约

自总统选举以来,别称"大苹果“的纽约豪宅市场已经释放出回暖的信号。

由于最终票选为市场带来一些稳定,今年年底400万美元及以上豪宅的成交量大幅增加。

甚至连特朗普混乱不堪、戏剧般的过渡期也未能抑制总统大选后激增的市场活动。根据房地产公司Olshan的每周报告,11月最后一周的成交额高达3亿7160万美元,创年内新高。当周签订购房合同的许多物业位于特里贝克地区的新建共管公寓楼公园广场30号(30 Park Place)。

房地产评估公司Miller Samuel首席执行官、道格拉斯艾丽曼地产公司(Douglas Elliman)市场报告作者乔纳森·米勒(Jonathan Miller)称,随着政治不确定性有所缓和,2017年初的市场活动将略有提升,而且开发商正主动与买家洽谈交易(即使这意味着给予一定折扣)。

米勒说:"现在要设法熬过困难时期。不确定性的消失将在一定程度上有助于新建开发项目。”

选举产生的推动作用终将结束,而在2017年的大部分时间里,纽约的超高端物业仍将饱受供应过剩的困扰。2016年,供过于求的局面导致许多物业大幅降价。

米勒说:"就共管公寓等多户住宅而言,仍有大批项目不断涌入市场,而且这种趋势将持续下去。"

他补充道,"超高端物业的供应过剩可能促使更多较为低端的豪华住宅的诞生,而截至目前这部分市场仍表现良好。我们将看到此类项目接踵而至,但豪华程度明显低于前几年的开发项目。"

伦敦

在经济复苏的推动下,多年来伦敦高端住宅市场一直保持快速的价格增长,但在今年经历了一次温和的价格调整,而下半年的政治动荡使该市的房地产市场遭受双重打击。

房地产咨询公司Rokstone董事总经理贝基·法特米(Becky Fatemi)在她的年终展望中称,印花税上调、退欧公投和随后的货币贬值导致市场环境突然恶化。数据显示,自开春以来,豪华公寓的销量暴跌80%以上。

她表示,2017年的情况将大同小异。伦敦市中心高端物业的卖家纷纷做出让步,并且下调预期价格。然而,明年并不会迎来买方市场,因为许多潜在卖家将一些最佳物业从市场中撤出,以等待转机的出现。

法特米说:"我认为,明年将有更多的物业撤出市场,因为业主不想让他们的物业过度曝光。但要注意,此举将增加看房的难度,买家必须付出更多的时间和精力才能找到心仪的房屋。"

伦敦市中心西部的高端住宅价格已经较去年同期下跌7%,而据莱坊国际(Knight Frank)预测,明年这部分市场将呈现相同的下跌趋势。此外,全球住宅研究部门主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)称,外伦敦市场的下调幅度可能更大。

正如世界其他国家,伦敦房地产市场主要依靠美元区买家。房地产经纪人期待,特朗普任期内牢固的英美关系将吸引更多的美国买家投资伦敦物业。

另一方面,几位经纪人指出,由于特朗普的反伊斯兰言论,本国货币与美元挂钩的中东买家将撤离美国、转投英国市场,而伦敦很可能从中获益。

迈阿密

毫无疑问,迈阿密的高端共管公寓已经供过于求。为此,房地产开发商已经暂停或取消了许多此前宣布的开发项目,包括由两幢塔楼组成的共管公寓项目Versailles、高档公寓楼H3 Hollywood和规划中的豪华公寓项目Auberge Miami,后者已经被推迟至2018年底后开工。受疲软的共管公寓市场影响,原本计划在比斯坎大道(Biscayne Boulevard)建造的多功能开发项目Boulevard 57已经被完全取消。

律师事务所Meland Russin & Budwick律师兼合伙人Mark Meland称,过饱和现象在1500万美元及以上的独户住宅和共管公寓市场尤为严重。他主要为迈阿密的开发商和买家代理。

他说:"房屋库存真的很多。虽然迈阿密的房地产市场非常稳健,但供应可能有些过多,而且仍有不少项目正在建设中。"

Meland称,越来越多的开发商撤出竞争激烈的共管公寓和超豪华住宅市场,转而投资建设300万到400万美元区间的非滨水物业——与价格惊人的海景豪宅相比要实惠得多。他指出,Todd Michael Glaser等多家开发商正在内陆地区建造豪宅项目。

他说:"由于此举收效显著,如今许多开发商纷纷效仿。"

一些市场分析师预测,特朗普的胜选将导致拉丁美洲买家的需求降温,尤其是作为迈阿密-戴德县(Miami-Dade County)第一大外国投资者群体的南美洲买家。

Meland也有许多墨西哥和南美洲的客户,但他表示,没有发现政治因素对外国房地产投资起决定性作用的任何证据。他说:"至少目前尚未看到。“

旧金山

uschools / Getty Images

通过观察100万美元及以上区间的标准普尔/凯斯-希勒房价指数(S&P/Case-ShillerHome Price Index)的历史数据,房地产经纪公司Paragon Real Estate Group认为,明年或后年旧金山湾区的豪宅市场将有所放缓。

该公司在10月份的一份报告中指出,”市场不太可能突然崩盘。这就好比一个过压的轮胎慢慢漏气,而不是在路上高速行驶时突然爆胎。"

和其他几个美国城市一样,旧金山也将面临豪华公寓供应过剩的局面。根据Paragon12月份的最新报告,在市场南区(South of Market)、太平洋高地(Pacific Heights)、内区(Inner Mission)和使命湾(Mission Bay)等富裕地区,由于在建共管公寓数量众多,这部分市场比独户住宅市场更为疲软。

今年11月,该公司首席市场分析师帕特里克‧卡里瑟(Patrick Carlisle)曾告诉环域居,"一直以来帮助推动湾区房价快速增长的中国投资者也是造成市场疲软的原因之一。"

随着中国经济萎缩,这些买家已经撤出市场。根据经济合作与发展组织(OECD)的最新预测,中国经济增速下滑将持续到2018年,而这一趋势可能导致旧金山房地产市场进一步放缓。卡里瑟指出,特朗普的外交政策或将抑制中国在美房地产投资。

加利福尼亚州房地产商协会(California Association of Realtors)经济师Jordan Levine称,2017年旧金山高端住宅市场将在很大程度上取决于本已降温的技术产业是否会探底回升,以及更为稳健的整体经济是否会鼓励除房地产以外的投资类型,如股票市场和其他资产。

Levine说:"在最近几周,股票市场确实有所反弹。房地产市场得以维持良好态势的原因之一是没有太多其他投资渠道。"

洛杉矶

由于豪宅价格普遍较低,洛杉矶的市场行情明显好于美国其他高端市场。行业专家预测,2017年这一趋势仍将持续。

房地产经纪公司John Graff Real Estate的数据显示,虽然豪宅市场保持稳定,但整体市场的未决房屋销售暴跌至2012年以来的最低水平。11月,整体市场的签订合同数量同比大跌41%。相比之下,10月份(最新可用数据)洛杉矶300万美元及以上豪宅的成交量较去年同期仅小幅下滑6%。

John Graff说:"与其他细分市场相比,整体市场可谓一落千丈。"

Graff等多位专家均表示,就投资性购买而言,洛杉矶也更胜一筹,因为当地的房价相对其他陷入疲软的美国市场便宜得多。

道格拉斯艾丽曼和Miller Samuel的数据显示,2016年第三季度,洛杉矶豪华独户住宅和共管公寓的均价分别为每平方呎1169美元和869美元,而在迈阿密,同等水平的独户住宅和共管公寓的均价高达1463美元和1038美元。

据道格拉斯艾丽曼地产公司,2016年第三季度,纽约豪宅的总体价格为3040美元。相比之下,洛杉矶超高端住宅市场简直是"小巫见大巫"。

Graff说:"虽然这是许多因素共同作用的结果,但洛杉矶的房价确实远低于其他同类市场,而且我们的物业税也非常低廉,所以值得购买。"

迪拜

房地产咨询公司Cluttons研究部主管Faisal Durrani称,在过去12到18个月,迪拜房地产市场明显放缓,而豪宅市场遭受的打击最为严重。地标建筑哈利法塔(Burj Khalifa)和棕榈岛(The Palm Jumeirah)的房价分别下跌15%和12%。迪拜市中心的房屋均价约为每平方呎3400迪拉姆(折合871美元)。

Durrani预测,2017年初迪拜的高端住宅价格仍将下跌,但夏末或秋初可能再度企稳。

外部因素是迪拜豪宅市场降温的"罪魁祸首",因为绝大多数买家来自阿拉伯联合酋长国以外的国家和地区。迪拜土地部(Dubai Land Department)的数据显示,今年前六个月,外国买家贡献了75%的房地产投资。

Durrani指出,全球股市波动、退欧公投和低迷的油价等因素抑制了高净值个人的购买需求。除此之外,政府和银行加强监管——即提高交易费用、为保护买家实施第三方托管账户和收紧放贷条件——也导致销售进一步下滑。

尽管如此,受益于西方国家的政治动荡,2017年迪拜将处于一个有利的位置。特朗普胜选和英国退出欧盟均已说明,不太欢迎中东投资者在伦敦、纽约和洛杉矶等地置业。

Durrani说:"随着这部分买家寻求回国投资,包括迪拜在内的中东城市将因此受益。"

除此之外,为迎接2020年迪拜世博会(Dubai 2020),今年秋季政府已经批准了大批重大基础设施项目。这个为其六个月的盛会或将拉动明年的高端住宅市场,因为众多管理岗位的招聘将吸引更多购房者前来。

悉尼

根据澳大利亚昆士兰保险集团(QBE Insurance)和房地产预测机构BIS Shrapnel联合撰写的房地产市场展望报告,悉尼火热的房地产市场已经达到顶峰,因此2017年价格增长将有所放缓。

2016年,全球许多高端住宅市场均出现疲软,但悉尼房价持续增长,但受建设热潮的影响,涨幅明显下降。澳大利亚房地产网站Domain的报告显示,2015年9月到2016年9月,悉尼独户住宅价格中值小幅上涨2.1%,而公寓价格中值仅略微增长0.9%。

QBE称,在未来一年,收紧放贷条件等政府和银行监管措施的加强(尤其是针对外国投资者)可能进一步遏制价格增长。与此同时,包括新南威尔士州在内的几个州已经上调适用于外国买家的印花税和土地税附加费。

除此之外,作为澳大利亚最大外国买家群体的中国投资者正面临国内新的限制措施。QBE指出,“中国政府加强资本管制或将限制资本外流,并且影响投资者在澳大利亚市场的活动。”

说来有趣,2016年澳大利亚国内的豪宅买家填补了海外买家撤离后留下的空缺。根据Domain的一份报告,今年售出的悉尼十大最贵住宅中有七处被国内买家购得。

尽管如此,QBE预测,2017年悉尼独户住宅价格中值将与今年持平或者受通货膨胀影响略有下降,而公寓价格中值可能同比下跌1.8%。

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