2017年英国房市

2017年英国房地产市场会涨还是跌?想在英国买房的人请看这里

2017年英国房市

2017年已经到来,今年,英国得房地产市场回如何发展呢?是涨还是跌?说2017年之前,我们先来回顾一下2016年英国的房地产市场。

回顾2016:印花税+英国脱欧

2016年一开年,传统的大淡季变成了抢房季!原因说过很多次嗯:今年4月初开始,购房出租项目(buy to let)和第二套住房购买者需要多缴纳3%的印花税。这也是英国政府为了减少富人手中的房产数量,将房子留给真正的刚需人群而出台的政策。

为了省那3%的印花税,很多小伙伴都加入了这个“抢抢抢”的大军......

好像房子和白菜一样......

可别小看这上涨的3%,按照印花税上涨前的数据来看,英国购房出租项目的平均房价为184,000英镑,印花税上涨前需要缴纳的印花税为1180英镑,可现在需要缴纳6700镑的印花税,整整增加了5,520镑。

通过新的印花税征收政策,英国国库将会在2020年增加约8.8亿英镑的收入,这部分收入将会全部用于新建廉价住房和扶持首次购房者。

印花税这个政策一下子冷却了疯狂增长好几年的英国房市,英国建筑协会最新数据表明:2016年房产价值(Property values)同比增长4.4%,是10个月来的最低增长率。跟10月相比,11月的房价增长了0.1%,这于2015年初以来的增长率保持一致。

可是!很值得琢磨的是......

“脱欧”后,房产君和朋友们聚会的时候,有人说:感觉一季度抢的房子,现在看不便宜啊!那时候都是有房就抢!根本就没有商量价格的余地!甚至还要加一点点!卖方说多少就得多少!可现在,脱欧了,用人民币换英镑一下子划算了这么多!100万英镑以上的房子还有折扣可以谈!这个省下来的印花税,好像也没有太划算似的......

是的,实话是,脱欧带来的不确定因素,让手持外币的投资者捡到了宝一样,

而英国皇家学会Rics数据显示,英国脱欧以来,买家数量大幅上升,而房产数量却在下降。

首席执行官Robert Gardner表示:即使英国目前经济受到影响,但英国房市依旧处于供不应求的状态,接下来的几个季度里,希望新建的住房会稍微缓解这一情况。

2016是艰难的一年,总的来说,2016这一年,英国的房市供需不平衡加剧,就业前景得到改善,工资待遇提高,贷款方面还停留在低借贷水平。

那么2017,英国的房市又会怎样呢?

各大官方机构纷纷出来“预言

首先,英国房产公司们普遍认为,2017年,英国的房价保持稳定或稍有增长。

1,英国皇家测量师协会Rics预测:明年房价增长率约为3%,大家普遍更加看好2018年的英国房市。

伦敦地区变化不会太大,但是英格兰西北,东安哥利亚East Anglia和西米德兰West Midlands三大区域的房价上升将快于其它区域,并超越全国平均增速水平。

2,英国最大抵押贷款方Halifax银行表示:2017年的房价增长率会从2016年6%,变成1%至4%之间。

“虽然2017年的英国房市依然艰难,但没有任何迹象表明英国房市会崩盘。行业内部的确存在一些阻力,这会导致房产交易缓慢进行,但这并没有什么大的影响。我预测,2017年开始,那些因为英国脱欧而想来英国做投资的人会增加。但脱欧也会让那些想做大额资本投资的人犹豫不决。”

也就是说豪宅可能售卖速度减慢,绝大部分人买得起的房子会更加供不应求。

另外同时伦敦地区的房价与收入比仍然会保持目前的历史最高水平(9倍)。目前全国平均房价约为21.8万英镑,到2017年,也会升至22万-22.6万英镑。

Halifax也表示,目前房贷的低成本以及可供销售地产的短缺将仍然支持全英房价的上升。房产市场将极其依赖于更广泛经济的表现。我们考虑2017年英国经济增长将很有可能减速。“因为英镑贬值造成的进口成本升高会拖累消费者购买力及企业投资支出决定。” 在失业、高通胀的更高风险下,加上可负担性的限制,英国房产市场自2016年春季以来的放缓趋势将在来年加深。

3,最新的HMRC数据表明,2016年10月房产交易量较上月增长1%,共有97,640个房产交易,这一数据同比增长8%,但却明显低于2016年3月的交易量165,480。这也可以看出增收印花税以及脱欧对英国房市的影响。

有着18年从业经验的英国房产专家Marc Langdon指出,“在4月印花税上涨之前,很多人买房,3月份成交额达到最高峰,4月份却很惨淡,这也能清楚地看出印花税上涨的影响。2017年春季的预算我推测只会改变印花税,利用这一杠杆来调节房产市场。脱欧以后,英国房产交易量大幅下降,恐怕2017年房产交易量也会明显低于2016年。”

下图为2016年buy to let 抵押贷款人数的变动。可以看出,2016年初,投资购房出租的人数达到顶峰,约为29300人,而10月,却仅有6200人次。主要原因正是印花税上升,导致投资购房出租人数减少。

2017年,对购房出租(buy to let)的投资者抵押贷款的审核将会更严格,并且开始取消对抵押贷款利息税的减免。这一切都会减少投资者对购房出租的热情。CML表示,2015年,购房出租交易达到最高峰,2017年将会继续减少。

但也有人不大同意Langdon的观点:

JLL的总监Richard Barber就表示:“国际货币基金组织预测,英国是欧洲经济增长最快的国家,2016年,英国经济增长2.1%。这也许是即使快到圣诞节,新交易还在激增。但目前,我们的交易是昙花一现还是会持续上涨,这还有待观察。”

Rics首席经济学家Simon Rubinsohn也说:“投资者不会完全因此而失去投资兴趣。如果2017年有其他政策出现中和了现在印花税的增加,投资者更会坚定不移地继续投资。

4,Savills的首席执行官Mark Ridley预测“2017年,伦敦市中心的房产市场很可能被亚洲投资者主导,美国和泛欧投资者其次。在过去一年中,伦敦市中心的房价增速明显放缓,这一形势也逐渐向市中心周围地区扩散。2017年,伦敦房价预计涨幅不大”,2018年增长3%,2019年增长5.5%, 2021年增长13%。

嗯,供求不平衡意味着租金将大幅上涨,远远超过购房价格涨幅,预计同期上涨19%。

2017年,英国各地租金将上升2.5%左右,但在伦敦地区增幅为3%。这意味着,也许更多的租客会选择拼房租住。

5,JLL预测, 2017年,英国住房新增数量约为134000,比2016年略有下降。更加供不应求......

最新官方数据显示,截止到2016年9月底,过去十二个月内,英国新建房屋率增长了4%,共计新建了147880个房屋。其中,抛除房屋改造和拆除,2015-2016年,净增加房屋数量只有不到19万套。

下图为截止到2016年9月底,英国新建住房数量变化

供不应求的基本面不变...... 开发商会进一步减少供应......

但是,另一股清流已经初现端倪:

英国北方投资回报率提高

英国政府一直致力于把英国北部打造成新的经济增长点,为此,2014年,英国财相奥斯本提出了“北部振兴计划”(Northern Powerhouse scheme)。

背景是英国北部地区自上世纪后半叶以来,经济社会发展整体落后于大伦敦地区,奥斯本拟通过北部振兴计划,将英格兰北部打造成与伦敦并驾齐驱的第二个经济中心。

北部振兴计划大体上涉及以曼彻斯特、利物浦、利兹、纽卡斯尔等城市为核心的英格兰北部11个地区。主要措施包括权力下放、行政体制改革、大力发展基础设施建设、发展科研、优化产业升级等。

英国房产投资专家Stuart Law表示:“英国的租赁行业在过去的一年发生了巨大的变化,因为投资者发现,英国的北部比伦敦有更高的回报率。2016年,很多在伦敦投资购房出租(buy to let)房产的房主开始出现在曼彻斯特,利兹,伯明翰这些北方城市继续投资开始Buy to Let。所以,购房出租项目开始像北方转移了。”

不只Stuart这样想,Hometrack公司的总监Richard Donnell也认为:“2017年,英国北方大城市如曼城,伯明翰等地的房产依然有升值空间,预计会增长2%-3%。”

看这个图,过去3年中伦敦(黄线),伯明翰(蓝线),和曼彻斯特(红线)三个城市住宅房产供应与出售的对比走势:

自2013年12月至今年6月以来,伦敦地区房源供应虽然时有波动,供求仍然紧张,但6月脱欧公投揭晓以来不少买家选择观望,待售房源数量有所缓和;

而伯明翰和曼城虽然3年以来房源市场拥有量还算充足,但从今年9月开始,房屋需求量极具增大,目前已经濒临临界点,2017年市场上在售房源会明显不足。

已经有越来越多的英国人反对英国新增3%印花税,这一问题也许会在2017年的经济政策中得到解决。

受到“脱欧”影响,2017英国的房市受到很多不确定因素的影响,但英国作为欧洲经济增长最快并且一直保持稳定的发达国家,依然吸引着全世界投资者的目光。英国房产依然处于极度供不应求的状态,每年新建住房的数量远远不如新增购房者多。据专家预测,2017年本身的房价并不会上升太多,而五年内预计会增长10%左右。想要在英国买房的,2017年要抓住时机。

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