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澳洲|留学热潮导致墨尔本学生公寓供不应求,未来或将增加一半

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墨尔本留学生入学人数和游客数量不断刷新纪录,为解决新增人口居住问题,市中心不少写字楼正被回收用于开发学生公寓和酒店,再开发活动显著增长。
学生公寓

ACBNews《澳华财经在线》报道,维多利亚留学生一年内跃升13%,注册入学人数18.78万,超过2009年历史最高纪录16.56万。莱坊国际(Knight Frank)主管克拉克(Danny Clark)说:“受澳币贬值刺激,海外留学生人数增加,留学生公寓渐渐供不应求,一大批写字楼将被收购用于学生房开发。”
学生房开发商英国Scape Student Living公司购买了墨尔本Swanson大街339号和La Trobe 大街212-222号,而本地开发商Blue Sky近期获准在墨尔本La Trobe大街42-50号开发含793个床位的学生公寓。

克拉克说:“根据墨尔本市政府数据,目前墨尔本有5800套学生公寓,就近期的地块并购势头来看,预计未来还可能增加50%。”目前已有2300套学生专用住房正在开发当中,多由市中心老旧写字楼建筑改造。

酒店开发

莱坊调研总监理查德·詹金斯(Richard Jenkins)称,近期至中期内,估计将有另外5.7万平米已指定旧写字楼从墨尔本内城市场撤出,腾出的土地将用于1700个酒店客房的再开发。
克拉克表示,澳币贬值除了刺激学生公寓住房大量开发,也导致酒店客房需求上升。根据澳洲统计局数据显示,墨尔本2016年6月接待了69万人次的短期游客,创造历史最高月度纪录。
以酒店和住房/酒店开发为目的的并购活动集中在CBD中心商务区,而亚太集团在博克斯山商业区白马路836-850号计划打造含100间酒店套房的综合项目,意味着开发活动已经迈出CBD范围。
克拉克称,1992年政府实行的“邮编3000”(注:墨尔本市中心行政区域邮编为3000)策略,大量次级写字楼推倒重新开发引入住宅,到现在墨尔本市中心CBD再次成为公寓供给的重点区域。2013年至2015年间,墨尔本中心商务区的写字楼市场出现大范围拆除现象,占到同期总拆除数量的57.5%。

“尽管墨尔本内城公寓开发新增供应量比长期平均值高出一倍,令人有些惊讶的是,墨尔本中心区域的住房空置水平较去年降低。2016年至2019年大量写字楼将被收回,预计97%用于重新开发,3%为改建,所有指定改建的写字楼均位于CBD市场。”
克拉克表示,维多利亚人口增长速度居全国之最,引发对公寓住房的需求,成为墨尔本市场旧写字楼回收的最大驱动力。到2031年,预计墨尔本人口增长速度将超过7.8万至18.1万,期间公寓开发活动可能会保持在高水平。

维多利亚人口增长速度全国最快,截至到2015年7月的一年内,墨尔本新增人口约9.1万,或每周1750人。预计到2031年,大墨尔本地区人口将大幅增至600万。
展望

莱坊国际称,未来四年,CBD写字楼市场之外,有15.4万平方米的写字楼将被回收,按当前计划,在St Kilda大街, 南岸和郊区至少会建造近8600所公寓。
2019年以后,尽管公寓供应已经超出平均水平,随着年轻人的喜好变化和住房成本增长,旧写字楼推倒再开发的势头还将持续。在CBD、St Kilda大街, 南岸和郊区,还将有超过21.1万平方米的写字楼区域有可能被转建或再开发。

值得注意的是,最大规模的写字楼再开发预计将发生在郊区写字楼市场,已指定面积合计约13.1万平方米,占可能被回收写字楼总面积的62%。

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